广州海珠，打出一张王炸

　　昨天，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》。
　　《批复》称，同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。
　　琶洲也成为了广州第九个经济开发区。
　　一石激起千层浪，究竟会有哪些影响？
　　01
　　我们先来明确一下琶洲开发区的范围。
　　广州琶洲经济开发区规划面积702。1672公顷，分为三个片区，四至范围分别为：
　　琶洲西区：东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江；
　　琶洲中二区和东区：东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江；
　　琶洲南区：东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。
　　广州琶洲高新区分区图
　　那么琶洲经济开发区的设立，会有哪些影响呢？
　　其一，琶洲经济开发区的正式设立，意味着广州全面授予琶洲省级开发区的管理权限，进一步简政放权。
　　比如在2020年，提出的广东省开发区总体规划中，就提到开发区有体制机制改革，公务员录用更灵活，进一步简政放权，投资流程优化，探索实施先建后验管理新模式等。
　　而且未来也不排除琶洲会升级为国家级经济开发区。
　　其二，而且现在琶洲集经开区，高新区于一体，这说明广州对琶洲赋予了进一步的改革发展自主权。
　　上一次有这个待遇的还是改开初期的黄埔。这意味着在新一轮产业竞争中，广州要以琶洲为龙头，走出一条以互联网智能制造的新模式。
　　这决定了琶洲未来发展的高度。
　　琶洲CBD细鹏摄
　　其三，《批复》中罕见提出严禁商业房地产开发，明确以产业用地为主。
　　其实，琶洲西区本就没出让过任何一块宅地，都是商业商务用地出让为主，如阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米等22家人工智能与数字经济企业都是扎堆布局于西区。
　　而且2021年，琶洲试验区新一代信息技术服务业实现营收540。3亿元，腾讯、字节跳动实现营收超百亿，进入了全市行业前五强。
　　城市能级的提升，对琶洲来说就是一件锦上添花的事情。
　　很多人关心，房价会不会暴涨？房住不炒是核心，短期来看对周边板块影响不大，但是如果供应减少，那就物以稀为贵。
　　而目前琶洲新盘稀缺，琶洲南TOD项目、保利海珠天珺项目都算得上是最受益的新盘了。
　　琶洲南TOD细鹏摄
　　其四，对琶洲的旧改来说，是好事。
　　本来旧改产业就是搭台唱戏，现在明确产业为主，那就明确了发展规划的大方向了，未来旧改推进起来也会更顺利些。
　　目前琶洲地区内的旧改有赤沙村，北山村等等。
　　其中赤沙村旧改未来将延展琶洲会展、互联网集聚区功能，并且提供生态居住、文化休闲服务，目前在实施方案报批阶段。
　　而北山村则在前期基础数据调查，有消息显示，该村可能于年底招商。
　　琶洲规划
　　02
　　正巧，这几天阿拆收到一位粉丝的提问：
　　他表示，其在海珠的逸景翠园有2套130平的房子，但孩子大了，感觉不够住。
　　于是他想将2套房子置换成一套200平左右的大户型，需求区域在海珠与番禺。
　　该粉丝所在的逸景翠园，算是一个名气较大的刚需大盘，小区隔壁就是五凤村旧改，未来地铁11号线逸景路站（在建）途径家门口，地段尚佳。
　　不过碍于楼龄较老，而且有着地铁11号线即将开通的利好，该小区也有不少业主打算趁机置换。
　　逸景翠园业主留言
　　阿拆找了该小区最近的成交情况，与粉丝面积颇为接近的房源，近期的成交价约为5。5万平。
　　这里我们假设粉丝这两套房子都可以成功卖出，那么大概可以获得13025。5万1430万（粗略计算，仅供参考）的资金。
　　按照目前广州限贷政策来看，该粉丝可以做首付7成，最后可以撬动的资金大约在2000万左右。
　　这样的预算，其实算是很充足了，至于是想买一手还是二手，还是要看自己需求，要有所取舍。
　　一手在楼龄与产品上更有优势，而二手在地段和配套上会比较成熟，但在增值方面想象空间较小。
　　03
　　这里阿拆就一手选房方面，帮粉丝分析一下。
　　事实上，粉丝也将买房的范围圈定好了，在海珠与番禺，而这两个区域满足粉丝户型与预算的项目并不多，大约有78个项目。
　　注：报价来源贝壳，具体以项目为准
　　但是这里要考虑到一点，置换的目的当然是为了换更好的房子，要么是更好的产品，要么是更好的地段，或者两者兼得。
　　但番禺如创新城的学苑一号、莲花湾的凯德山海连城、洛溪的南天名苑，其实都称不上更好的选择。
　　反而身处番禺万博CBD的越秀和樾府，作为万博稀缺的新盘，且有着公园环绕、配套齐全的居住优势，不失为一种选择。
　　目前该项目在满足粉丝预算下，可以置换到270的五房大平层，生活舒适度高。
　　不过，阿拆想说，海珠其实会是更好的选择。
　　一方面，是海珠除了单价比番禺贵外，无论是综合配套、还是升值预期，都比番禺强。
　　另一方面，琶洲经济开发区的升级，对于整个海珠来说都算利好。
　　因为除了明确琶洲以后的发展高度，是最大受益者外，由于片区宅地稀缺，周边板块也会被利好所辐射到。
　　所以按照综合条件考虑置换，阿拆会这样排序：招商保利海珠天珺保利湖光悦色中海映澜台越秀和樾府。
　　毕竟海珠天珺所在是正儿八经的琶洲东片区，物以稀为贵，如今的价值毋庸置疑，而且这里还限价，性价比高；
　　湖光悦色则是位于华洲路，有公园环绕的加分，且靠近琶洲南TOD；
　　中海映澜台所在为海珠创新湾，不仅有南向望江的优势，如果未来海珠环岛路打通，这里堪称“琶洲后花园”；
　　而番禺的越秀和樾府，可以置换到更大面积的产品，且也是番禺的核心区域。
　　当然，这里还要给粉丝泼盆冷水，现在想置换的难其实不在于买，而在于卖。
　　如今二手挂牌量屡创新高，光是贝壳一个平台就已有12。5万套，且还在增加中。
　　而二手成交量却不尽人意，房地产中介协会数据显示，9月广州二手住宅网签7232套，环比下降83。34。
　　在如今这个二手处于供远大于求的状态中，卖房着实不易。
　　所以想成功卖房，最好明确需求，该割肉时还是要割肉的。
　　阿拆衷心祝愿这位粉丝可以成功置换到心仪的房子。
　　最后留个话题一起讨论：如果是你的话，2000万置换你会怎么选？评论区见。
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