被滥用的刚需

　　来自：城市数据团
　　提到买房，一个最常见的词是刚需：
　　有些人说年轻人结婚买婚房那是刚需，有些人说孩子要上学的家庭买学区房是刚需，有些人说改善置换是刚需
　　仿佛都是刚需！
　　为什么媒体语境里的刚需会被滥用？
　　除了这个词汇本身定义不清晰，更大的原因是，购房需求的复杂性。
　　买房的时候，我们究竟在买什么？
　　对一套住房的购买需求，究竟包含了哪些内容呢？
　　首先，是需求房屋的居住功能，能有一个稳定的可以遮风挡雨的住所，这是房屋最本质的使用价值。
　　其次，是需求房屋地段相关的便利，比如更方便的出行条件，更多样的消费娱乐环境，更安全舒适的环境等等。也有一些是与家庭情况有关，比如更短的上班路程，更方便接送孩子等等。
　　再次，是获取各种公共资源的权利。最典型的代表就是公立学校的入学机会，这也是造成学区房溢价的关键原因。值得注意的是，在租购同权尚未实现的当下，租房完全无法满足此类需求。
　　然后，还有对于居住环境的定制化需求等，比如避免频繁搬家的确定性需求，再比如通过购买房产在婚恋市场上发送信号的需求等等。
　　最后，即使是在房住不炒的前提下，购买住房仍然是管理家庭财富的手段之一，尤其是在缺乏其他更好投资手段时，房产成为了大多数中国家庭财富的锚。购房者无论是投资或是投机，都难免有通过购房进行财富保值的需求。
　　居住功能与地段的需求是刚需吗？
　　我们知道，居住与地段的需求，和房子本身的功能以及区位有关，与房屋产权其实没有什么直接的关系。
　　实际上，现实生活中如果只是为了找个上班方便的住处，租房也完全可以满足需要。更重要的是，由于租购同权并没有实现，所以租房并不会获得房屋产权相关的收益。因此，我们决定用租房的数据来测算更纯粹的居住与地段的需求的价格弹性。
　　沿用上面的分析方法，我们先来看看租房成交面积与单位面积月租金水平的分布特征，请看下图：
　　这个结果看起来和二手房成交类似，但我们知道这是因为存在时间和空间的陷阱，在经过修正之后，我们计算出成交面积与单位面积月租金之间的弹性系数是：
　　0。235（且在统计上显著异于0）
　　这个弹性绝对值并不高，反映了居住和地段需求存在一定的刚性，但与之前的二手房的弹性（0。199但不显著）相比，刚性却还没有那么强（注2）。
　　为什么会这样呢？
　　这就意味着，二手房购房需求中一定还存在着其他类别的需求，要比纯粹的居住需求更加刚需（更加缺乏价格弹性）。
　　那么会是产权相关的需求吗？我们来看看。
　　产权相关的权利（入学权）是刚需吗？
　　与产权相关的需求，包含的内容也非常丰富了，不确定性、婚恋市场地位等等，不少需求很难获取可用的数据。
　　所以我们这次选中的是公立小学入学权这一项需求，入学权与房子产权密切相关，也是广大市民非常关心的问题。
　　由于公立小学入学是严格按照学区进行的，因此我们可以将学区房提取出来，单独观察这部分房产交易的价格弹性，尤其是其中被坊间认为是重点的那些学校。
　　如何找到学区房呢？
　　幸运的是，我团一直在维护上海所有小学的学区边界，并根据坊间传闻的所谓重点小学名单，将重点学区标红。放在地图上大概是下面这样：
　　对于普通小学学区和重点小学学区，需求显然是不一样的，所以我们得把它们区分对待。
　　还是按照之前的套路，我们先直观观察一下数据分布情况：
　　按照之前的方法，我们先做空间和时间的修正，修正完的结果是：
　　普通学区房的弹性为：0。203（在统计上不显著异于0）；
　　而重点学区房的弹性为：0。651（在统计上显著异于0）
　　很明显，入学权的需求在购房需求里可以算是刚需，其刚性甚至超过了对居住和地段的需求。然而，对于重点学区的需求则有弹性得多。
　　因此，说学区房是刚需的媒体，需要搞清楚，说的到底是哪种学区房。
　　当然，利用同样的方式，我们还可以把更多需求放入该方式中计算，可以更清晰地看到，到底哪些因素才是真正的刚需。
　　那么，最后一个问题来了。
　　财产收益需求是刚需吗？
　　很多同学都会问，买房子很大的需求是为了升值，那么这个是不是刚需呢？要怎么测算呢？
　　从理论上来说，如果人们期望从商品市值的增加来获取收益，那么商品本身的价格必然会极大影响需求，因此财产收益需求注定不是刚需（投资永远都不是刚需）。
　　所以，很不幸，我们之前的计算方法也不再适用了。
　　怎么办呢？
　　我们可以换一个角度来思考这样一个问题，对房价历史涨跌情况，人们的买房需求会产生什么样的反应呢？
　　一般来说，看到一件商品价格上涨，人们无非会有两种看法：
　　一是觉得价格长期来看要回归合理价值，现在涨了未来就会跌；
　　二是觉得过去既然涨了，未来也肯定能涨。
　　经济学上把前一种看法叫理性预期，把后一种看法叫适应性预期。理性预期会促使价格稳定，而适应性预期则会加剧价格波动，因此后者往往和泡沫密切相关。
　　那么我们从数据里能看到哪一种特征呢？请看下图：
　　上图的每个蓝点仍然表示每一个网格。横轴是价格上涨，纵轴是成交面积。逻辑很简单：如果两者正相关，则代表购房者是适应性预期，反之则是理性预期。
　　那么，经过时间和空间陷阱的修正后，两者的相关性是多少呢？
　　0。221（在统计意义上显著）。
　　这意味着什么？这意味着，上海市的二手房市场存在适应性预期，也就是说：
　　人们会更倾向于买入之前涨幅较高区域的房子。
　　虽然这个系数本身并不大，一个区域内房价增幅每提高1个百分点，该地区的成交面积平均只会增加0。221，但我们仍应保持警惕。
　　毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。
　　总结：
　　从上海近三年的成交数据来看，二手房购房需求非常接近低弹性需求的定义，其中最主要的刚性来自于对入学权利的需求，甚至超过了居住和地段便利的需求。然而对更优质教育资源的需求受到价格水平影响较大，也许并不能称为刚需。此外购房者对房价存在适应性预期，在房住不炒的背景下，值得警惕。
　　刚需这事，各城市都一样吗？
　　计算了这么多，我们都是以上海为例，那么上海的结论可以适用于其他城市吗？
　　为此，我们用同样的方法看一看另外三座一线城市：北京、广州、深圳。基本结果如下表所示：
　　（由于绘制学区边界是件费时费力的事情，我们还没把北上广深的学区全画好，在此就不讨论学区相关的结论了。）
　　可以看到，即使在四座一线城市内部，不同的城市的情况也各不相同，例如深圳，居住需求存在刚需，但二手房交易价格弹性却非常大，而且还存在适应性预期的特征，其中原因，相信读者都已知晓。
　　因此刚需不可以在全国或是省级层面进行讨论，而是应该针对每座城市的不同特点，一城一议。
　　写在最后
　　本文是城市数据团可负担的住房系列研究的第三篇推文，我们在本篇想跟读者分享的是：
　　刚需是话术，每个买房人需要搞明白自己真正的需求。
　　如果我们相信城市里存在某些稳定的规律的话，我们应该尽可能使用靠谱的数据和合理的方法去估算和捕捉它，而不是人云亦云。
　　当然，我们的研究也存在缺陷，在北上广深这几个一线城市，无论是购房、还是出售房屋，都存在不小的政策限制。户籍限制、社保缴费年限、各种打分制度、限贷限售等等，都影响着房产交易的门槛和成本。因此，一线城市的房价，很难说是市场均衡的结果，存在着受限的供给和被压抑的需求。不同年份之间，各类政策的松紧程度也差异巨大，当限制放松时，释放出额外的需求，也会造成我们看到的量价同升的相关性。在这种情况下，想要估计准确的需求价格弹性会更加困难。
　　在结论之外，我们也有进一步的思考：
　　部分购房需求对价格敏感，就代表它们不是广大人民群众的基本需求了吗？
　　不是的。
　　高房价下市民对于购房选择自愿或是被迫进行调整，在房产交易数据之外支付着代价，或是每天更长的通勤距离和时间、或是更差的居住品质和环境、或是更高的负债和更低的消费。
　　房住不炒依然是需要长期坚持的目标。
　　在本系列的下一篇中，我们会从租售比这个经常被提到的概念出发，聊一聊房价的构成。所谓国际常识中合理的租售比范围是怎样计算出来的？为什么租售比在中国不是评价房价高低的好指标？我们买房花的钱，都买到了些什么？敬请期待。
　　欢迎大家在留言区发表自己的看法。
　　注1：成交量可以有好几种度量指标，可以是成交套数，也可以是总成交建筑面积，也可以是套均成交建筑面积。考虑到需求的价格弹性是在整个市场层面讨论的问题，最终我们选取了1公里方格内成交的总建筑面积来代表成交量。同时，为了防止一些成交稀少的区域对结果产生影响，我们只选取了成交套数5套以上的区域。
　　注2：是不是刚需，也和房产的物理属性有关，比如房间数量、朝向等等，但本文不对更加细分的市场进行讨论了，一方面是篇幅限制和表述简洁的需要，另一方面，房子的房型等特征和它所属小区直接对应，通过控制空间因素，我们已经去除掉了一部分由房型带来的影响。