全国限购最严的城市，你只需关注7个板块

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　　全国限购最严的城市，毫无疑问是深圳。
　　来看数据有多惨。
　　2022上半年，整个深圳二手房只成交了9000多套。
　　一个人口接近2000万的一线大城市，二手房占比又极大，上半年却只成交9000多套房！
　　平均到每个月还不到2000套！
　　公开数据：
　　同为一线城市的上海7月二手房成交近2万套，北京成交超1万套，就连广州也成交近7000套。
　　二线城市武汉7月二手房成交8000多套，南京成交8000多套，苏州成交6000多套，杭州成交5000多套，郑州也成交5000多套。
　　成都直接成交1。7万套，堪比深圳全年了。
　　所以这个数据，创下了深圳楼市近15年以来的新低。
　　而在过去15年，最差的2008上半年也要成交2万套，最差的2012上半年也要成交2万套。
　　深圳市场到底怎么了？真的被冻住了吗？
　　在如此差的数据面前，深圳到底会不会放松？
　　现在是不是适合买房？该怎么买？要注意什么？
　　对此，我们做了一个决定：
　　放弃做一个口嗨者，直接飞到深圳，人肉调研深圳市场。
　　去看看深圳最真实的情况。
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　　2020年，深圳在疯狂抢房，房价一路赶超北上。
　　全国人民惊呼深圳要上天。
　　2021年依旧热情不改。
　　但，很快在史上最严限购和二手房指导价的威力下，偃旗息鼓。
　　再加上全国大环境，现在的深圳房价几乎重新跌回到了2019年。
　　众神归位，市场筑底，精挑细选变得前所未有的重要。
　　那深圳现在到底应该怎么买？
　　毫无疑问，深圳当下价值最大的依然是核心中的核心。
　　第一梯队选择：深圳湾、香蜜湖、安托山，当然总价也最高，2000万以上。
　　接下来是第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园，总价1000万以上。
　　具体分布看下图。
　　这些基本都是深圳当下价值最大的板块，价格自然也都不低。
　　比如正在发展中的前海，新盘很稀缺，有倒挂的新房是首选，限价10万左右。
　　有些优质新房还需要摇号去抢，有些已经不需要了，能买到，有购房资格的可以重点关注。
　　再比如宝安中心，也是很稀缺的填海用地，目前没有在售新房，不过接下来会有新项目入市。
　　宝中还不错的二手房价格都在10万以上了，现在最大的机会就是限价新房。
　　今年前两轮土拍，宝中几个新地块限价都是8万多。
　　一二手房价倒挂明显啊。
　　新房供应在跟上，又有限价红利，必须值得关注！
　　宝中再往北的碧海板块，城市界面不如宝中，房子普遍比较老，也没有好学校，价值稍弱，属于第三梯队选择。
　　碧海二手房均价8万左右，今年也有新地块出来，限价7万多。
　　同为第三梯队的还有龙华中心的红山板块，房价也是78万。
　　至此，深圳价值最大的板块也就以上这些了，整体新房均价都在7万以上。
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　　到底是什么力量，在支撑着深圳房价？
　　第一无疑是产业，高端产业。
　　深圳最拿的出手的就是产业，特别是高端产业。
　　高端计算产业和金融业，还有高科技的制造业和研发。
　　华为、平安、招商、腾讯等世界五百强企业总部都在深圳。
　　可以这么说，深圳每个区的产业单拎出来都是秒杀大部分二线城市的存在。
　　根据最新数据，2021年深圳金融业实现税收1662亿，占全市税收的24。
　　金融业增加值4739亿，占GDP15。4，两年平均增速达8。3，位列一线城市首位。
　　这让深圳GDP顺利突破3万亿大关！
　　有了高端产业，才有高收入人群，才有高房价。
　　深圳目前房价最高的两个区域：
　　福田靠的是金融业鼎盛；
　　南山靠的是高科技和互联网大爆发。
　　没错，即便是一线，即便是深圳，也得拼产业。
　　下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。
　　注意，这些都是确定性的高端产业。
　　至于还在预期中的沙井和光明，太遥远，我们现在只看确定性！
　　第二就是深圳的住宅供应其实是跟不上的。
　　别看全深圳有接近2000平方公里，可实际上，一大半都是山。
　　一线城市里面积最小，只有北京的18，上海的13，广州的14。
　　万科王石2018年就提到：
　　深圳剩余开发的土地面积已不足20平方公里，每年新增用地面积不足2平方公里，土地资源非常紧缺！
　　怎么办？
　　填海！
　　深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等等都是填海而来。
　　土地产权政府持有，没有历史遗留问题和乱七八糟的厂房、民房拆迁，所以产业和配套都规划的很不错。
　　在全国主要城市里，深圳的人均二手房挂牌量是最少的，也说明住宅是多么稀缺！
　　第三，住宅供应少但需求强势，从不缺购买力。
　　2021年末，深圳总人口已经达到1700多万人。
　　七普数据显示，过去10年，深圳常住人口增加了714万人，占广东省同期增量的三分之一。
　　也就是说，每流入广东3个人，就有1个是去深圳，人口增量全国最高！
　　虽然现在深圳大部分需求被抑制，但基本盘依然供不应求。
　　深圳新房去化周期已经缩短至不到6个月，再创新低！
　　人口多，面积小，供不应求一直都是深圳的市场基本面。
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　　不过，从整体来看，深圳这一轮的房价还是跌了。
　　特别是光明和沙井两个区域。
　　房价曾一度破7奔8甚至冲10。
　　如今都回落到了5万多的正常价格。
　　光明标杆盘龙光玖龙台当时7万被很多人抢，现在降价也不好卖。
　　还有一些偏离光明中部核心位置的楼盘，精装售价还不到5万。
　　再看光明后续充足的新盘供应，限价挺狠，基本维持在4。55万之间。
　　注：图片来源于网络
　　让你们瞎炒作，直接上杀手锏！
　　远离就业中心，高端产业没有落地，购买力偏刚需，也无学区优势的区域，当初怎么涨上去，现在只能怎么跌回来。
　　当然，更偏更远的外围板块就更不用说了，你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格。
　　深圳的区域分化正在加剧。
　　所以，即便是一线，即便是深圳，也不是都能买！
　　目前深圳可关注的房子总价至少500万起步，根据价值与价格，可以参考以下梯队建议：
　　第一梯队：深圳湾、香蜜湖、安托山，总价2000万以上。
　　第二梯队：前海、宝安中心、福田中心、南山科技园，总价1000万以上。
　　第三梯队：宝安碧海和龙华红山，总价700万以上。
　　第四梯队：光明中心、沙井、龙岗坂田、龙岗大运中心，总价500万以上。
　　现在深圳的高门槛二手房指导价未放松，落户3年社保3年的超严限购未放松。
　　不过最近，长三角和珠三角政策都在继续放松。
　　到底什么时候轮到深圳？
　　当下这样一个时间节点，送给大家几条比较有用的建议：
　　1、现在是深圳最严政策，未来不会更严，市场不会更差，想入手的话果断提前布局，一旦有政策放松就不必再等。
　　2、能买新房尽量买新房，关注限价，关注倒挂，能上就上。
　　3、二手房还要等行情，不用太过着急。
　　4、别碰之前大炒特炒的高溢价学区房。
　　5、首选靠谱的国企央开发商，别碰有负面的开发商，即便承诺保交楼和资金安全！