中报点评07众安集团：投资聚焦重点城市，亟需优化运营降费增效

　　拿地销售比0。92，投资聚焦重点城市；结转节奏波动，盈利呈现“高毛利低净利”现象；居绿档仍需关注现金流安全性。
　　作者沈晓玲、羊代红
　　核心观点
　　【业绩同比降幅达六成，87销售额来自浙江省内】2022年上半年众安集团实现全口径销售额52。7亿元，销售面积27。7万平方米，分别同比下降62。7及51。6。相较于百强房企50。7的负增长而言，企业的销售降幅相对较大。其中，87销售额来自于浙江省内，杭州、义乌、绍兴、温州为销售前4的城市，销售贡献分别为27、16、15及12。2022年上半年众安调整了供货节奏，首次推盘项目仅有位于宁波、温州和昆明的6个项目，在以往的销售金额较高的城市如杭州、义乌、绍兴等城市则持续此前的项目的加推去化，并无新项目推出，大本营杭州大部分进入了持销期，其销售金额同比下滑76，销售占比也同比下滑13个百分点至27，从而进一步影响了销售业绩表现。
　　【拿地销售金额比0。92较为积极，聚焦重点城市】2022年上半年众安集团共新增7个项目，新增土储总建面52。0万平方米，新增土储总价48。5亿元，分别同比减少40。7和40。0。拿地销售金额比约0。92，高于百强平均的0。16。新增地块均位于浙江省内，其中杭州6宗，投资策略聚焦于重点城市，有效地对浙江省内资源进行补充。
　　【结转节奏波动大，半年营收已达去年全年】2022年上半年众安集团实现营业收入49。7亿元，同比上升156。2，较2021年全年增长2，其中地产销售收入为48。20亿元，同比上升192。6，有助于年内达成百亿结转的目标。值得注意的是，2022年上半年营业收入较2021年全年增长2，半年营收已达去年水平，综合来看，2021年项目结转速度相对较缓，企业仍需做好项目的结转节奏的把控。整体毛利率约为34。0，同比微升2。3个百分点，高于行业平均水平，净利润率仅达到1。4，净利率水平有待提升。“高毛利低净利”的原因有两个，一方面在于公允价值表现持续大幅度下滑；另一方面，随着企业规模扩张而激增的销售和管理费用也进一步影响企业利润，2021年众安的销售和管理费用同比大幅增长41，费用率由2020年的7上升到15，2022年上半年销售和管理费用率（（销售费用管理费用）营业收入）也高达8。6，仍属于行业高位。
　　【债务结构有所优化，仍需关注资金安全性问题】从债务结构表现来看，截止至2022年上半年底企业长短债比为2。95，企业2年内的债务占比由2021年的66。1改善了9个百分点至57。0，债务结构有所优化。截止至2022年上半年末，众安集团共持有现金72。3亿元，现金短债比有所下滑至1。65，净负债率略有升高82。9，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至67。9，不过仍满足“三道红线”要求，属于绿档企业。值得注意的是，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0。90，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。
　　01
　　销售
　　业绩同比降幅达六成87销售额来自浙江省内
　　上半年实现销售额52。7亿元，业绩下滑幅度大于同规模企业。根据企业公告数据，2022年上半年众安集团实现全口径销售额52。7亿元，销售面积27。7万平方米，分别同比下降62。7及51。6。相较于百强房企50。7的负增长而言，企业的销售降幅相对较大。全年来看，规划2022年销售金额目标300亿元，按此计算，下半年仍需完成销售约250亿元，难度较大。
　　87销售额来自于浙江省内，大本营杭州销售金额同比下滑76。从城市表现来看，杭州、义乌、绍兴、温州为销售前4的城市，销售金额均达5亿元以上，占比分别为27、16、15及12。根据具体项目情况来看，2022年上半年众安调整了供货节奏，首次推盘项目仅有位于宁波、温州和昆明的6个项目，在以往的销售金额较高的城市如杭州、义乌、绍兴等城市则持续此前的项目的加推去化，并无新项目推出，大本营杭州大部分进入了持销期，其销售金额同比下滑76，销售占比也同比下滑13个百分点至27，从而进一步影响了销售业绩表现，销售结构的变化也使得销售均价也同比下降23至19025远平方米。
　　02
　　投资
　　拿地销售比0。92较为积极聚焦重点城市
　　深耕长三角经济活跃城市，浙江省内拿地为主。2022年上半年众安集团共新增7个项目，均位于浙江省内，其中杭州6宗，有效地对浙江省内资源特别是大本营杭州进行补充。新增土储总建面52。0万平方米，新增土储总价48。5亿元，分别同比减少40。7和40。0，新增土储楼板价方面同比微升1。1至9323元平方米。
　　拿地强度来看，拿地销售金额比约0。92，高于百强平均的0。16，在当前众多民企减少拿地或者停止拿地的情况下，企业投拓表现较为积极。企业拿地力度较高，主要得益于年初在手现金较为充足，2021年末现金持有量达到78。96亿元，覆盖短债倍数达到2。18，此外3月23日众安集团公告与中国农业银行股份有限公司浙江省分行签署《并购业务战略合作协议》，农业银行授予众安集团人民币70亿元并购融资额度，帮助企业更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。
　　土储总量充裕，二级土地储备可满足企业5年左右开发所需。截止2022年上半年底，众安集团共拥有总土储建面1044万平方米，和2021年底相差不大，按当前企业销售表现，可以满足企业未来5年左右的发展所需，土储总量较为充裕。
　　03
　　营收
　　结转节奏波动大半年营收已达去年全年水平
　　结转项目增多，营收同比上升156。2。2022年上半年众安集团实现营业收入49。7亿元，同比上升156。2，其中地产销售收入为48。20亿元，同比上升192。6，有助于年内达成百亿结转的目标，2022年上半年末预收账款为220。03亿元，覆盖预计全年营业收入2。17倍，可以保证未来的营收稳定增长。值得注意的是，2022年上半年营业收入较2021年全年增长2，半年营收已达去年水平，综合来看，2021年项目结转速度相对较缓，企业仍需做好项目的结转节奏的把控。
　　物业开发毛利率维持在30，净利率水平有待提升。2022年上半年众安集团实现整体毛利润约17。26亿元，整体毛利率约为34。0，同比微升2。3个百分点，高于行业平均水平。净利润表现方面，2022年上半年净利润0。70亿元，实现盈利，不过净利润率仅达到1。4，同比减少0。3个百分点。净利率较低一方面主要在于公允价值表现持续大幅度下滑；另一方面，随着企业规模扩张而激增的销售和管理费用也进一步影响企业利润，2021年众安的销售和管理费用同比大幅增长41，费用率由2020年的7上升到15，2022年上半年销售和管理费用率（（销售费用管理费用）营业收入）也高达8。6，同比下降14。4个百分点，仍属于行业高位，未来企业应积极推进组织架构的进一步梳理，从而实现管理费效的优化，最终实现利润率水平的提升。
　　04
　　偿债
　　债务结构有所优化仍需关注资金安全性问题
　　“三条红线”指标均满足监管要求，居绿档企业。截止至2022年上半年末，众安集团共持有现金72。3亿元，相较2021年底减少8。4，现金短债比有所下滑至1。65，不过仍满足监管要求的“1”的水平给你；净负债率略有升高82。9，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至67。9，整体来看，企业属于“三条红线”的绿档。值得注意的是，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0。90，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。
　　从债务结构表现来看，截止至2022年上半年底企业长短债比为2。95，处于行业领先水平。具体而言，企业借款总额约为人民币173。30亿元，其中一年以内债务占比25。3，12年债务占比31。6，2年到5年债务占比39。7，5年以上债务占比3。3。企业2年内的债务占比由2021年的66。1改善了9个百分点至57。0，债务结构有所优化。
　　排版丨Jenny
　　更多中报点评
　　本文版权归克而瑞研究中心所有未经授权请勿转载以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
　　转载注明出处：克而瑞地产研究（cricyjzx）多谢配合