危中有机，负债6632亿，“地产女王”龙湖吴亚军卸掉的担子并

　　一段时间以来，楼市饱受各种消息困扰，一有风吹草动，就会引起市场极大的关注，即便是行业头部也不例外。
　　有“地产女王”之誉的吴亚军，辞去了龙湖集团董事长，接任者是40岁的陈序平。一代创办人隐身幕后，也预示龙湖“后吴亚军时代”到来。今年上半年，龙湖集团总负债为6632。81亿元，负债率74。61，如此看来，吴亚军卸掉的担子不轻呀！
　　龙湖吴亚军隐退，80后陈序平肩负的担子不轻
　　新任龙湖集团董事长陈序平
　　上周五，也就是10月28日，龙湖集团公布了一则重磅消息。一代“地产女王”吴亚军隐退，龙湖地产跨入新生代，她将董事长宝座交给了生于1982年的龙湖集团CEO陈序平。
　　据龙湖集团控股有限公司（00960。HK）当日发布的公告，自10月28日起，吴亚军女士辞任公司执行董事、董事会主席及其他职位，并获委任为公司的战略发展顾问。与之同时，公司执行董事及首席执行官陈序平获委任为公司董事会主席。此外，沈鹰女士获委任为公司执行董事及薪酬委员会委员；夏云鹏获委任公司执行董事。
　　龙湖集团创办人、第一代掌门人吴亚军的隐退，也预示着房地产头部企业龙湖集团跨入了“后吴亚军时代”，然而，由80后陈序平来掌舵龙湖集团，则出乎业内及市场多数人意料之外。今年以来，陈序平在龙湖集团的升迁简直可以用火箭式蹿升来形容。
　　在中国房地产的二十强房企中，出生于1982年的陈序平，是最年轻的掌门人之一。现年40岁的陈序平，2008年毕业于清华大学土木工程专业，同年以“仕官生”身份加入龙湖。在2021年调任到集团总部之前，他主要在龙湖成都公司任职，今年2月28日，他被破格提拔为集团CEO，顶替了在CEO位置上长达十年之久的邵明晓。
　　让外界想不到的是，8个月后的10月28日，陈序平就一步登云，接替创办人吴亚军，成为龙湖集团第二代掌门人。此前在2016年年底，长期担任成都龙湖投资发展部门负责人的陈序平，曾顶替王光建出任成都龙湖总经理，彼时他最大的功绩，就是拿下龙湖成都具有里程碑意义的“九里晴川”项目。
　　“地产女王”吴亚军
　　对于“地产女王”吴亚军的评价，从她的同行嘴上说出来的话，可能更公允一点。在地产圈内，被员工称为“宋魔头”的绿城创办人宋卫平，是个特别敢说话的人。
　　宋卫平对于行业“标杆”的万科，似乎不屑一顾，他曾说：“绿城的产品经理要是造出万科这样的房子，早自杀一千次了！”但老宋也坦承，所有房企中能让他看上眼的，就是龙湖集团女掌门人吴亚军。对于吴亚军，老宋不惜用上了溢美之词，他大夸吴亚军，既有“男人气魄”，又有“女人的细腻”。
　　据媒体报道，在10月28日晚上召开的龙湖集团合伙人大会上，出席会议并与集团老同事做了道别的吴亚军，戴着墨镜，可能与她不久前刚做眼睛手术有关。会上，她宣布了新的人事任命，并表示“邵明晓仍然是多少副董事长，他会帮助序平一起往前走。”吴亚军也表示：“我自己虽然辞任了董事长，但仍然是这个公司的战略顾问，我会一如既往地支持和关注龙湖的发展。如果序平他们有各种各样的问题，欢迎随时来咨询我。”
　　对于自己的继任者，吴亚军也是信心满满：“我相信序平作为董事长，交给他以后，能带领大家，带着董事会成员去走一个更好的发展之路。我相信他能给龙湖带来一片新的天地，这是我内心的坚信。”
　　10月24日恒指跌千点，內房股龙湖大泻15。1
　　也就在吴亚军交棒的当天，10月28日，香港恒生指数受多个利淡因素夹击，开市后就失守16000点关口，创13年半以来新低。其中，内地房地产股受担忧推出房产税影响，全线受压，其中，龙湖集团为表现最差的蓝筹股。
　　近来，龙湖集团成为表现最差的蓝筹股，也与公司债付息的消息面有一定关联。有统计，如龙湖、世茂、碧桂园等多家内房股在本周将面对付息兑付日，累计规模逾100亿元房企债券将集中付息。10月28日，受此消息打压，龙湖集团公司债“20龙湖02”跌逾36，“21龙湖05”跌逾31。
　　对于龙湖集团年轻的80后第二代掌门人陈序平而言，女老板吴亚军交给他的担子并不轻，最大的挑战就是应对债务问题。
　　此前，龙湖集团是行业“优等生”，从“三条红线”来看，连续六年达标。但今年以来，整个房地产市场也包括融资环境都不甚乐观，尽管今年上半年龙湖集团顺利完成了33亿元公司债券发行，但集团总负债也在上升。
　　财报显示，20182021年，龙湖集团总负债由3660。66亿元攀升至6537。73亿元，资产负债率也从72。22微升至74。66。2022年上半年，龙湖集团总负债为6632。81亿元，负债率为74。61。一边要发展，一边也要同时解决负债及融资问题，对于40岁的陈序平而言，他肩负的担子不轻呀！
　　吴亚军在电话会议澄清商票传谣
　　据香港文汇报此前报道，10月18日龙湖与碧桂园分别举行了由中金公司主持的投资人电话会议。据知情人士透露，两家房企会上均表示计划再度发行由中债信用增进金额担保的境内票据。
　　值得一提的是，在此前的中期业绩会上，龙湖管理层曾提到，今年内公司无偿还债务压力，且会对明年到期债务的提前偿还进行规划和铺排。顺带提起，今年8月，龙湖已发行第一期获全额担保15亿元中期票据。
　　也就在8月10日，龙湖因市场传闻商票存在逾期情况的不实消息影响，股价狂泻16。4。
　　那一天晚上，公司管理层曾紧急召开分析师电话会议，包括时任董事会主席吴亚军、副主席邵明晓、首席执行官陈序平等管理层均出席，并申明集团去年开始已不做商票，集团认为长远来看商票有一定风险，逾期传闻纯属谣言。他们亦透露，目前商票余额为7亿元人民币，会在年底前逐步兑付。
　　对于股价大跌，彼时吴亚军也给出了一颗定心丸，“本身不太在意”，只是市场恐慌导致，集团本身并无出现“状况”。吴亚军当时更强调，龙湖的债务结构没有问题，债务结构维持稳定，短债占比仅10，而外债占30，公司现金流保持充裕，有能力谨慎投资地产。
　　澄清传谣后，吴亚军更是强调：做空（沽空）是正常市场行为，但造谣不是。她表示：有人曾对她说过这样一句话：“泰坦尼克号撞上冰山那一刻再去调风险已经来不及，一定要在没看到冰山的时候有所应对。”这句话10多年了，对我影响很大。
　　吴亚军那时表示，这次周期调整，让集团的管理层会更谦逊勤勉。穿越周期不一定全是坏事，虽然过程痛苦，但公司还是有些准备，做了些常规动作，公司提请很多年就预测到这个大周期，也进行了布局。
　　不可否认，房地产“黄金时代”已经一去不复返了，“白银时代”也逐渐消失，“黑铁时代”下，如何稳健前行，对于龙湖集团新一代掌门人陈序平来说，危中有机，但风险管控一定要放到第一位。在同样情况下，无论是政策面抑或是融资面，一定会支持高信用的房企，而高信用的房企一定会先行从大周期中跨越前行的。
　　传承有道，吴亚军创出企业家夫妇和平分手成功案例
　　龙湖第一代掌门人吴亚军
　　绿城老宋夸龙湖的吴亚军，既有“男人气魄”，又有“女人的细腻”，前者可能指的是她治企之气魄，后者则是她的为人处世之风格。
　　与格力电器掌门人董明珠一样，吴亚军的颧骨也很高，给人予坚韧、拼命的第一印象。吴亚军是个“女强人”，亦是个通透的女性。龙湖集团此前，是“龙湖地产”，是四五年前吴亚军再度归来时，进行了一次大重建后易名的。与之同时，她也加速二代传承布局，除了人事换防与系统再造，她也将股权信托给90后的“龙湖公主”、女儿蔡馨仪。三个大动作，一气呵成，让人佩服不已。
　　这几年，私营企业巨头们纷纷布局财富跨代传承，比如吴亚军的“双湖资本”，就是有名的家族信托基金。家族信托基金，是家族财富传承一种财富管理工具，通常由职业经理人打理，在财富管理上，偏重于资产升级及增值、规避风险等功能，目的是善用财富管理工具，使得家族企业百年不衰，突破“富不过三代”魔咒。
　　顺带提及，家族基金，也是一种避税工具，另外也能很好地处置并隔离诸如出现离婚、“败家子”等影响财富传承的问题。不说老板在设置基金时，也运用了双层、或者多层股权架构，增强财富的“私密性”，并隔离一定风险产生的问题。
　　出席业绩报告会的吴亚军（中）
　　龙湖集团，1993年创建于重庆，2009年在香港上市。
　　很多上市公司掌门人夫妻分手，多是吵吵闹闹，有的甚至闹得“鸡飞狗跳”，但龙湖集团创办人吴亚军与前夫蔡奎却是企业家夫妇“和平分手”之经典案例。
　　吴亚军当年踏足房地产，成为“地产女王”后，虽然她未曾向外界透露与前夫蔡奎具体离婚时间，但事实是在龙湖地产2009年登陆港交所后3年，她才公开与前夫分割身家的。
　　那时，前夫蔡奎也因此分得200亿元人民币资产，成为重庆第二富豪，仅次于重庆首富吴亚军。也因为吴亚军把将股权信托给90后女儿蔡馨仪，也令外界大致了解了她的跨代际财富传承布局。
　　吴亚军，1964年出身于重庆合川一个普通家庭，她的父亲是供销社普通职工，母亲是个裁缝。1984年，从西北工业大学毕业的吴亚军，分配到重庆前卫仪表厂，成了一名技术人员；但厂里觉得她做技术员“屈才”，她变成了厂办电大的老师。
　　“若能知足人生幸，意若深刻妙笔生”，世路运途，事在人为。1988年，24岁的吴亚军再次走上不同的人生岔路，她在《中国市容报》做上了记者、编辑，一干就是数年。在1992年，吴亚军结婚了，丈夫就是出生于四川资阳的蔡奎。蔡奎很早就在深圳开电脑公司，赚取了人生第一桶金。
　　婚后一年，吴亚军决定辞去记者工作，下海创业。1994年，由吴亚军担任总经理的重庆佳辰经济文化发展公司，创始股东包括中国市容报社、重庆亚泰工贸发展公司，另外丈夫蔡奎、也包括吴亚军的母亲高超均有出资，最初从事建材及装修业务。
　　龙湖首个地产项目，是1995年起步的龙湖花园南苑项目。后来，吴亚军与有部委背景的“中建科产业”合资创办重庆中建科置业，也就是后来的龙湖地产。
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