中报点评04中海地产：净利率降至17，未来积极关注并购机会热

　　2022上半年中海地产（含联营合营公司）实现合约销售金额约1385。01亿元，同比下跌33。2，低于相比TOP10房企平均45的降幅。
　　作者房玲、易天宇
　　核心观点
　　【销售降幅低于TOP10平均水平，中海宏洋受市场影响更大】2022上半年中海地产（含联营合营公司）实现合约销售金额约1385。01亿元，同比下跌33。2，低于相比TOP10房企平均45的降幅。其中，中海宏洋的合约销售金额达208亿元，同比下降51。9。可见，布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下，受到的影响相对更大。展望下半年，中海地产的总供货预计达5500多亿，其中货值40聚焦一线，30聚焦强二线，货值储备充足，但销售情况仍需观察具体市场走向。
　　【上半年并购投资占比21，未来继续关注更多并购机会】2022上半年中海地产（含联营合营公司）合计新增土地储备459万平方米，合计拿地总价531亿元，分别同比下降58及32；对应新增总货值1081。9亿元。上半年权益建筑面积占比上升至97。4，为2017年以来的最高值，对于合作态度更加保守。但在行业洗牌的背景下，中海地产积极收并购，上半年于广州、上海、成都等地并购投入106。6亿元，约占权益总价的21。中海地产董事会主席颜建国表示，“未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”
　　【净利润下降21至243亿，如何平衡质量与规模发展是主要问题】2022上半年中海地产营业收入为1037。89亿元，同比下降3。8。同时利润率水平也在下降，毛利率同比下降了5。08个百分点至23。46；净利率同比下降了3。41个百分点至16。95。在此背景下，中海毛利润同比大幅下降20。9至243。46亿元；净利润同比下降19。9至175。94亿元。除了营收规模及毛利率下滑之外，期内的外币汇兑净亏损23。9亿元也是造成净利润下滑的原因之一。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题。
　　【加权平均融资利率3。44，财务优势突出】2022上半年中海地产的加权平均融资成本为3。44，较年初继续下降0。11个百分点，处于行业极低水平。2022年7月，中海有发行了2022年度第四期中期票据，发行利率3。26，低于2022上半年的综合借贷成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。中海地产的财务指标也十分优异，未触及任何红线，扣除受限制现金后的现金短债比为2。41，净负债率为38。96，处于40以下的行业较低水平；扣除预收账款后的资产负债率为54。58。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。
　　01
　　销售
　　降幅低于TOP10平均水平中海宏洋受市场影响更大
　　2022上半年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约1385。01亿元，销售面积约626。43万平方米，分别同比下跌33。2及40。3；销售均价22110元平米，相比年初增长13。12。相比上半年TOP10房企的合约销售金额同比下滑45，中海主流城市、主流地段的投资布局，具有一定抗压优势。期内，中海地产的整体销售回款率同比上升1。3个百分点至88。0，境内销售回款率同比上升8。8个百分点至95。1。
　　据管理层透露，2022上半年中海地产（含联营合营公司）货值约4200亿（包括新增货值约1400亿），按此计算去化率仅33；展望下半年，中海地产的总供货预计达5500多亿（包括新增货值约2400亿），其中货值40聚焦一线，30聚焦强二线，货值储备充足，但销售情况仍需观察市场走向。
　　从集团销售结构来看，2022上半年中海地产各区域合约销售金额累计达1041。3亿元，同比下降12；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达343。7亿元，同比下降36，其中中海宏洋销售为208。2亿元，同比下降51。9。由此可见，布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下，受到的影响相对更大。
　　从各区域来看，北部大区是中海主要的销售贡献区域，销售金额占比达到了27；南部大区销售金额占比则为18。此外，上半年中海地产在港销售创新高，港澳海外大区的合约销售额达110。4亿元，占比同比增长7个百分点至8；有4个城市（北京、天津、香港、广州）合约销售金额超百亿元，29个城市市占率位居当地市场前三。
　　02
　　投资
　　并购投资107亿占比21未来继续关注更多并购机会
　　2022上半年中海地产（不包括中海宏洋）于内地13个城市合共新增21幅土地，共新增拿地建面357。98万平方米，同比下降27；拿地总价为480。05亿元，同比下降6。4；其中一线城市新增货值占比47。4，一线和强二线城市对应新增货值占比94。中海宏洋新增拿地建筑面积101。44万平方米，拿地总价51。08亿元，分别同比下降83、81。上半年合计新增土地储备459万平方米，合计拿地总价531亿元，分别同比下降58及32；对应新增总货值1081。9亿元。
　　从新增土储权益来看，上半年权益建筑面积占比上升至97。4，为2017年以来的最高值，对于合作态度更趋于保守。但在行业洗牌的背景下，中海地产积极收并购，上半年于广州、上海、成都等地并购投入106。6亿元，约占权益拿地总价508亿元的21。具体来看，1月份中海地产以36。88亿元从雅居乐和世茂收购广州亚运城项目股权；3月，中海又以62。4亿元收购上海杨浦城建江浦项目。对于接下来的并购，中海地产董事会主席颜建国表示，“未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”
　　从拿地结构来看，2022上半年中海地产主要于中西部拿地较多，新增土储建面占比达到了41，同比大幅增长了24个百分点；其中成都达68万平米，长沙、银川新增土储建面均超30万平方米。除中西部区域外，环渤海区域新增土储占比达到了26，同比增加了5个百分点；其中北京新增土储达73万平米，在各城市中位列第一。
　　从城市能级来看，中海地产于一二线新增土储建面占比为89，相比2021年大幅增加了36个百分点。随着一二线新增土储占比的增加，拿地均价较上年继续增长了31至11561元平米。此外三四线的占比为11，三四线城市中汕头的新增建面达到了约29万平米，规模相对较大。
　　截止2022上半年末，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备4705万平方米（权益4095万平方米），较期初下降7。8；中海宏洋拥有土地储备2734万平方米（权益2354万平方米），较期初下降8。2；合计拥有土地储备达到7439万平米，较期初下降7。9，可支持中海未来约3年的发展，未来可把握机会进一步补充土储。
　　03
　　盈利
　　净利润下降21至243亿质量与规模发展平衡仍是关键
　　2022上半年中海地产营业收入为1037。89亿元，同比下降3。8；主要是由于物业发展收入同比下滑3。96至1008。49亿元。截至2022上半年，中海地产已售未结转金额为2431亿元，预计下半年整体营收规模将保持稳定。
　　与此同时，中海的利润率水平也在下降，毛利率同比下降了5。08个百分点至23。46；净利率同比下降了3。41个百分点至16。95。在此背景下，中海毛利润同比大幅下降20。9至243。46亿元；净利润同比下降19。9至175。94亿元。
　　自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况，2022上半年进一步出现大幅下滑，除了营收规模及毛利率下滑之外的因素外，期内的外币汇兑净亏损23。9亿元（2021年同期：净收益10。4亿元）也是造成净利润下滑的原因之一。未来，如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题，若严格恪守拿地标准或导致无地可拿，若一味加大拿地力度又将对利率水平造成影响。
　　04
　　偿债
　　加权平均融资利率3。44财务优势突出
　　历年来，中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平。2022上半年，中海地产先后于境外新签两笔共40亿元的5年期固息贷款，境内发行债券共180亿元，包括成功发行18年期50亿元的资产支持专项计划证券，为发行时国内规模最大的绿色碳中和债券产品，也是期内同类产品发行利率新低；此外公司债60亿元；中期票据70亿元。
　　2022上半年中海地产的加权平均融资成本为3。44，较年初继续下降0。11个百分点，处于行业极低水平。2022年7月，中海有发行了2022年度第四期中期票据，发行总额20亿元，期限5年，发行利率3。26，低于2022上半年的综合借贷成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。
　　中海地产的财务指标也十分优异，未触及任何红线，属于绿档企业。2022上半年中海持有现金达1253。21亿元，同比上升了6。72；扣除受限制现金后的现金短债比为2。41，长短期债务比5。41。净负债率较年初上升了7。88个百分点，至38。96，处于40以下的行业较低水平；此外资产负债率为58。95，扣除预收账款后的资产负债率为54。58。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。
　　05
　　多元化
　　租金收入达24。4亿下半年将有10个项目投入运营
　　2022上半年中海商业同样发展较快，期内新增七个运营商业物业，商业运营建筑面积增加38万平方米。2022上半年，中海地产投资物业租金收入为24。4亿元，同比上升7。5。其中写字楼租金收入为17。5亿元，同比上升0。7，购物中心租金收入为6。4亿元，同比上升23。3。
　　下半年，中海地产还有十个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。按照中海的规划，每年将在开发业务中投入90左右的资源，商业将投入8左右，剩余将尝试如养老产业、供应链管理等后天业务。通过将资源分配到经营性业务层面，同时也为中海未来的发展提供了新的增长极。
　　排版丨Jenny
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