万科往前跑

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　　“终于有个像样的好消息了”，8月30日晚上，有朋友这么感慨。
　　他是看到万科的中报后这么说的。
　　8月30日晚间，万科发布的2022年半年度报告显示，实现营业收入2069。2亿元，同比增长23。8；实现归属于上市公司股东的净利润122。2亿元，同比增长10。6。
　　我们必须说，万科这两个关键指标，给力，解气。
　　今年3月31日，郁亮在万科2021年业绩会上承诺，2022年度万科业绩将有信心实现“止跌企稳，稳中提升”，并给出了详细的解释。
　　如今，万科中报不仅初步兑现了郁亮在5个月前所说的“企稳回升”，而且在楼市仍被一层阴郁之气笼罩的当下，给整个行业都带来了一点亮光。
　　其他一些重要的财务指标，也相当健康。上半年，万科保持“绿档”，经营性现金净流入82。9亿元，同比增长22。2；持有货币资金1410。7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626。4亿元，覆盖倍数为2。3倍；净负债率35。5，连续21年低于40。
　　截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4。08，其中上半年新增融资成本为3。59。横向对比来看，这种融资成本几乎是央企的“待遇”。
　　另据了解，18月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3。02，最低票面利率仅2。90；万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96。2。
　　万科还是那个安全的万科，对于今年因为各类股债双杀、空头四起而惊慌失措的地产行业来说，这无疑是让人欣慰的。
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　　有些战略要回头看，才更清晰。
　　2012年，万科首次提出城市配套服务商战略。自此，拉开了万科十年转型之路的帷幕。
　　十年漫漫，过程并非一帆风顺，甚至要承受冷嘲热讽和质疑。在20142017年，房地产最后一轮高歌猛进之中，曾有人质疑万科搞转型导致丢了规模第一；也有人质疑转型投入多年没有成效；还有的新业务遇到了风波被迫暂停，例如泊寓万村。就连万科管理层期间都曾坦言：此前低估了转型的挑战。
　　但所谓战略定力，就是能顶得住诱惑，受到了委屈。站在今天回过头看，而正是十年间的坚持，才使得万科今天在转型路上，领先了绝大多数人数个身位当大部分企业要忙着活下去的时候，万科的转型业务已经迎来曙光。
　　郁亮在3月31日的年度业绩会上说，过去探索新业务的学费，大部分已经交完，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。显然，调整后的经营、服务类业务，也属于万科基本盘的一部分，它们包括物业、物流、公寓和商业板块。
　　2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。物业收入过去十年复合增速超过30，物流收入近三年增幅达到52，公寓业务近三年达到40，印力近五年为20。
　　从NOI也就是净营运收入看，这几个业务板块的发展势头都不错。物流稳定期项目NOI率达到6。5，其中冷链超过7，公寓业务2019年后获取的项目超过了6，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6。
　　2022年万科中报显示，今年上半年经营服务业务收入241。1亿，同比增长30。6。在全行业的住宅业务增速放缓甚至下滑的背景下，经营服务板块的这种增幅，表明它们在万科已经开花结果。如果按照这个增速保持下去，数年之间，新赛道规模达到千亿是大概率事件。
　　其中，万物云实现营业收入143。5亿元，同比增长38。2；万纬物流实现营业收入18。6亿元，同比增长39。1，其中冷链仓储业务同比增长94。7；长租公寓上半年整体出租率达到94。0，实现营业收入14。8亿元，同比增长12。3；商业业务实现营业收入40。1亿元，同比增长10。4。
　　长租公寓和商业业务是受疫情影响较大的板块，但万科仍然实现了两位数的增长。关于万物云上市，郁亮8月31日说，万科特别期盼万物云自己选择上市时机，我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望上市后能获得更大的发展空间。
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　　转型加速的同时，万科的基本盘开发业务也稳住了。
　　“保交付”是今年所有房企的重点工作。
　　中报显示，今年上半年万科实现超11。5万套住宅的平稳交付，其中35交付批次实现了交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。
　　各地的市场怎么样，万科哪些产品卖得好，一线最有发言权。今年初，郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。郁亮在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。
　　6月28日股东大会之后的两个月里，郁亮走访了35个城市，北至黑龙江，西至新疆，看了100多个项目。在疫情仍然多处散发的情况下，这种出差频率是相当惊人的。
　　从一线撷取的信息，最真实。郁亮在8月31日的中报业绩会举了几个例子。
　　比如在乌鲁木齐，万科有个项目叫做“3088商业街区”，业界都知道这几年的商铺特别不好卖，但这个项目人气非常火爆，老带新和老业主复购超过了50；在哈尔滨，万科有个项目7月份销售业绩是上半年月均水平的2。3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1。5倍。乌鲁木齐、哈尔滨这类三线城市，公认是去化压力很大的区域，但只要产品有竞争力，服务做得好，一样有机会。
　　又比如万科惠州的销售人员会深入到深圳城中村中去寻找客户，江门的工程师会为了保证交付质量，在工地上连住3个多月。
　　这些案例背后，其实是万科在努力穿越市场的阴霾，寻找机会，也为自己创造机会。
　　无论环境如何，绝不躺平，坚持跑下去。万科是这样做的。
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　　郁亮在8月31日重申了他在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。
　　如何看待68月的行情反复？郁亮表示，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落；7月以来，出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。
　　郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场。他举例说，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰1011亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅要赶上自然更新所需要的水平，还有很大差距，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。
　　市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。对行业来说眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。
　　攸克君觉得，“市场收缩过了头”折射的是悲观过了头。如果说郁亮在6月28日的股东大会，为行业打气，有人还将信将疑，那么他在8月31日的这番话，则有着充分的底气。地产界可以获得若干启迪。
　　让悲观者前行，怯懦者勇毅。要知道，阴霾里洒落的微光，从来不能依靠恩赐获得，每一缕温暖都是自己挣来的。