重返地产局

　　文乐居财经吕秀伦
　　五年前，“铜王”冯海良曾计划逐步退出房地产市场；五年后，当地产触底，开发商各家都在叫苦之际，冯老板又杀了回来，重拾地产老本行。
　　有意思的是，他出手的资产包，正是五年前海亮转让予融信的两大资产包。
　　8月中旬，安徽海亮房地产回到了海亮集团的怀抱，双方并未公布交易价格。更早前的2月，宁波海亮房地产投资55股权也出售予冯海良旗下浙江贝泽集团，代价4。21亿元。不仅如此，浙江贝泽集团还从融信手中拿到了合肥磊索商贸的控制权。
　　在半年内陆续接盘融信三大资产包，外界好奇冯海良是真的打算再续地产“前缘”，还是搭把手救救老伙伴融信。
　　“绍兴首富”冯海良不仅玩转地产，还掌控着三家上市公司海亮股份、海亮教育、海亮国际，横跨智造、教育、健康等领域。
　　两年前，冯老板曾宣布主动退出企业日常管理事务，卸任海亮集团董事局主席，将精力投入到海亮内部的学习交流、人才培养平台“明德院”中。他看似云淡风轻：“希望大家以后叫我院长，不再称呼主席。”
　　但实际上，冯海良是“退而不休”，他仍牢牢掌控着海亮的运行轨迹，包括地产航道的去与留。
　　融信“退货”
　　8月16日，安徽海亮房地产有限公司（下称“安徽海亮”）股权生变。大股东上海融恩房地产悉数转让其持有的公司55股份予二股东宁波海饶投资。变更后，宁波海饶投资持股比例由45上升至100，成为安徽海亮的唯一股东。
　　据乐居财经获悉，上海融恩房地产由融信（福建）投资集团全资控股，背后股东为香港企业融泰有限公司；宁波海饶投资则属于海亮集团旗下全资子公司。
　　关于此轮变动也早有预兆。2月22日，安徽海亮注册资金由31。5亿元降至23。5亿元，降幅25。4；到8月9日，公司高管层面巨变，法定代表人由吴建兴变更为肖浩，林俊英、刘英杰、邵国勇等7人退出高管序列，同时公司注册金再次锐减至1000万元。
　　融信将安徽海亮55股权如数还回海亮后，安徽海亮目前对外投资企业仍有20家，主要涉及房地产业，分布在安徽、陕西、甘肃、河南等地，包括阜阳融信海亮房地产、六安融信海亮房地产、蒙城县融信海亮房地产等。
　　实际上，这并不是今年以来融信首次退出与海亮的合资公司。2月，融信披露公告称，将宁波海亮房地产投资55股权出售予浙江贝泽集团（背后是冯海良、朱张泉），代价4。21亿元。
　　据了解，2021年度，宁波海亮除税后溢利净额9009万元。截至今年1月末，公司未经审核的综合资产净值为7。66亿元。对于此次出售事宜，融信方表示，截至公告日期宁波海亮地产所属的项目已经完工，可售物业已大部分售出并完成结算，公司已完成利润分配。
　　同时，董事会认为撤回于宁波海亮的投资符合公司及股东的利益，公司可集中资源发展现有业务，出售事项将增加公司现金资源，以进一步发展及扩展业务、应对将出现的其他更好投资机会。
　　海亮方需要在买卖协议生效后3天内以现金的形式支付交易款项。融信方则表示，所得款项将用于归还银行借款。看得出来，融信中国急需现金周转。
　　目前，宁波海亮由浙江贝泽集团和宁波海饶投资分别持股55和45，注册资本3亿元，名下仍有20家子公司，包括兰州海亮房地产、西宁海亮房地产、赣州海亮房地产、南通海亮房地产。
　　浙江贝泽集团除了接手宁波海亮股权外，还接手了融信持有的合肥磊索商贸。
　　接盘时间也是在今年2月，合肥磊索商贸发生股权变动，融信旗下广州市融信房地产（持股71。71）和上海和瀚房地产（持股7。29），以及蓝光旗下合肥远骏商贸（持股1）退出公司股东序列，浙江贝泽集团接盘，并持有80股份。
　　资料显示，合肥磊索商贸最初由蓝光旗下企业控股，2020年4月，合肥磊索以8。55亿元的价格竞得安徽省阜阳市颍泉区一宗面积96434平方米的居住用地。两个月后，融信入股，并在当年10月控股。眼下蓝光暴雷，融信忙着还债，海亮坐收渔翁之利。
　　而融信与海亮之间最早的交集，发生在五年前。2017年7月，融信公告称，宣布以22。64亿元和6。33亿元，收购海亮集团旗下宁波海亮和安徽海亮各55股权，由此进军中西部省会及周边城市房地产市场。
　　通过此次合作，融信受让股权的资金合计为28。97亿元，合作项目达到30余个，新增土地储备逾500万平方米。彼时，融信中国表示，透过此次收购，不仅可将宁波海亮及安徽海亮的财务业绩并入财务报表，亦可巩固其在中国中西部城市的市场地位。
　　如今，伴随着融信退出宁波海亮、安徽海亮的股权，曾经的“联姻”也不复存在。不过，即便双方“分手”，但二者仍有交集。
　　例如，上海和罡房地产成立于2018年7月，由融信（福建）投资集团旗下上海和瀚房地产和冯海良旗下浙江贝泽，各持股55和45。目前，该企业名下有18家子公司，包括阜阳融信海亮房地产、六安融信海亮房地产、合肥吉锦房地产等。
　　眼下，融信和海亮还在成立新合资公司。8月12日，安徽融亮房地产成立，注册资本高达23。4亿元，由融信旗下上海融恩房地产、海亮旗下宁波海饶投资各持股55、45，目前该企业名下尚未有投资迹象。
　　地产“迷雾”
　　眼下，少了融信这个合作伙伴，海亮能否靠单打独斗撑起他的地产板块？
　　资料显示，海亮集团于2003年进入房地产领域，旗下地产业务的突飞猛进，曾一度给公司业绩带来强有力的支撑。
　　但在数年前，冯海良却有意放弃地产业务。援引媒体报道，海亮集团曾表示，如未来房地产板块盈利占比进一步扩大，将会产生一定的盈利对房地产板块依赖较大的风险。
　　此后，它因预计未来房地产集中度会逐渐提高，中小开发商业绩可能会受到大型房企的蚕食，海亮决定逐步退出房地产市场。
　　因此，2017年以来，海亮集团制定了“有所为有所不为”战略，聚焦教育、有色材料智造、健康三大主业，坚决退出非相关行业，房地产即是海亮退出的业务领域之一。
　　根据海亮集团2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2022年跟踪评级报告显示，2021年公司房地产业务以对前期已投资项目的后续开发投入、尾盘销售和商业自持地产出租为主，房地产开发投资额同比大幅减少，无新开工及竣工项目，无土地储备。
　　截至2022年3月末，海亮无在建房地产项目，主要在售地产项目主要包括商业地产（含不可分割的住宅类项目）以及部分住宅项目尾盘总可售面积为297。16万平方米，累计已签约面积为272。44万平方米，在售房地产项目销售总体接近尾声，但2021年销售下滑。
　　一边在有意退“房”，另一边又在接手上文中的融信的两大资产包。冯海良的举动让外界摸不着头脑。
　　实际上，安徽海亮、宁波海亮只是海亮地产版图中的一小块拼图。其中，海亮集团旗下宁波海饶投资旗下就“隐藏”着不少的地产业务。
　　乐居财经查询获悉，宁波海饶投资成立于2017年6月，注册资本13。8亿元，经营范围涉及实业投资、投资咨询、投资管理，以及有色金属材料、建筑材料的批发、零售等业务。
　　目前，宁波海饶投资对外投资6家子公司，除了安徽融亮房地产、宁波海亮房地产、安徽海亮房地产外，还有海亮地产控股集团（下称“海亮地产控股”）、西安海宸房地产开发、济南知著股权投资基金合伙企业（有限合伙）。
　　这里需要注意的是，海亮地产控股是海亮集团在内地地产业务的重要平台。而其澳洲等海外地产业务，则主要集中在港股上市平台海亮国际。
　　据乐居财经了解，海亮地产控股成立于2008年8月，注册资本2。0168亿元，由宁波海饶投资、冯海良、浙江海亮投资股份（背后是海亮集团和傅林中）、唐鲁、浙江嘉行慈善基金会各持股75。2079、16。8619、4。7001、2。074、1。1561。
　　目前，海亮地产控股对外投资21家企业（6家已被注销），主要涉及房地产业，包括内蒙古海亮房地产开发（下称“内蒙古海亮”）、济宁海亮房地产、江西海亮房地产等。
　　值得注意的是，海亮地产控股还曾为海亮集团旗下上市公司海亮股份提供担保，担保金额为12亿元，时间期限为2021年7月23日2022年7月22日。
　　不过，海亮地产控股旗下内蒙古海亮的日子却并不好过。数据显示，去年11月，他被呼和浩特市回民区人民法院列为被执行人，被执行总金额83。33万元。除此之外，与之相关的司法案件高达246起，涉及房屋拆迁安置补偿合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多种案由。
　　其中就有因房屋买卖合同纠纷，张海峰（化名）将内蒙古海亮房告上了法庭。
　　张海峰表示，2012年7月，双方签订了《商品房买卖合同》，约定其购买内蒙古海亮开发建设的房子。同时，双方签订了《海亮金宝街商铺托管协议》，约定张海峰将购买的房屋交由内蒙古海亮管理，托管时间为三年。
　　上述合同签订后，张海峰依约交付了购房首付款113。2612万元，随后与上海浦东发展银行呼和浩特分行办理了房屋按揭贷款。
　　然而双方签订的《海亮金宝街商铺托管协议》到期后，张海峰到房屋现场时发现，内蒙古拟向他交付的街的楼梯通道，与双方在《商品房买卖合同中》确认的图纸，以及内蒙古海亮向呼和浩特市标准测绘所提供的设计图中所显示的情况不符，且房屋中没有上下水及燃气接口设计。
　　因此，导致张海峰无法独立使用所购买的房屋，更无法以该房屋实现经营餐饮类行业的合同目的。因此，他要求判令解除当时双方签订的《商品房买卖合同》；退还已付购房首付款113。2612万及相应利息。同时，赔偿他已支付的银行贷款本金110万元，及已支付的利息204646。62元等。
　　2020年10月，法院判决结果显示，张海峰的大部分诉求得到了法院的支持。
　　冯海良“退而不休”
　　冯海良信佛，而且很虔诚。据说，他每天清晨都要做功课，每年也会在炉峰禅寺做水陆法事，甚至亲自登上香炉峰敬佛。
　　而佛学提倡的“隐退”，似乎也感染到了他。2020年中，冯海良宣布主动退出企业日常管理事务，卸任海亮集团董事局主席，将精力投入到旗下的“明德院”中。
　　他看似云淡风轻：“希望大家以后叫我院长，不再称呼主席。”明德院是海亮内部的学习交流、人才培养平台，也是产业研究机构。实际上，冯海良是“退而不休”，他仍牢牢掌控着海亮集团。
　　在股权上，海亮集团由10位股东构成，冯海良、宁波哲韬投资、宁波敦士投资、工银金融资产投资各持股41。2427、38。0542、8。7885、5。4892，以及唐鲁、蒋利荣等6人分别持有0。14362。8498不等的股份。
　　其中，二股东宁波哲韬投资由冯海良、浙江贝泽集团、唐鲁、钱昂军、蒋利荣等9位股东共同持股。三股东由冯海良、唐鲁、钱昂军、朱张泉等4位股东共同持股。
　　穿透可知，浙江贝泽集团由冯海良、朱张泉各持股99。8、0。2。由此计算，冯海良最终持有海亮集团84。1276股份，为实际控制人。
　　值得注意的是，浙江贝泽集团的资本版图却不容小觑。该企业成立于2011年，注册资本1亿元，主营批发零售、实业投资、投资咨询、商务咨询、财务顾问、住宅装饰装修等业务。
　　目前，浙江贝泽集团对外投资版图多达40家企业，其中单就房地产业企业就多达11家。例如，阜阳海亮颍泉房地产、山东海亮房地产开发等。近些年来，浙江贝泽集团与海亮系之间频现关联交易，贝泽先后接手了海亮融资租赁、浙江海亮能源管理等多项海亮系资产。
　　除了海亮集团、浙江贝泽集团外，冯海良的个人投资版图颇为庞大，涉及宁波哲韬投资控股、明康汇生态农业集团、海亮教育管理集团、海亮股份、浙江海亮能源管理等19家企业。
　　比起海亮系，冯海良逆袭的经历似乎更为惹人关注。1960年生人的冯海良有6个兄弟姐妹，他排行老六。家境贫寒在高中毕业便走向了社会，进入供销社工作。
　　冯海良从推销员做起，后来顺利当上了供销社的经理。25岁的冯海亮承包了供销社内部的贸易公司，他靠着“收废铜”积攒财富。
　　1989年，冯海良创办了一家铜材厂，并得到了姐姐冯亚丽的支持。90年代初，当得知弟弟需要人帮忙时，冯亚丽随即辞去了诸暨一家羽绒厂的技术生产主任，进入冯海良的铜业公司。在内部，冯亚丽被员工们称为“四姨娘”，主持管理事务，协助集团做战略调整。
　　虽然她也曾担任海亮集团董事长，长达12年之久，但她目前并没有在海亮系的任何一家公司中持有股份；仅在海亮广场集团、西藏海亮房地产等少数公司中任职。
　　不仅冯亚丽，连冯海良的儿子冯橹铭在海亮集团中都未持有股份，而是出任海亮集团董事。85后的他，名下投资了浙江海亮健康食品集团（10）和西藏卓通企业管理服务合伙企业（有限合伙）（99。8）。
　　尽管隐现着家族的传承身影，但眼下海亮集团的地产航向，仍要靠“创一代”冯海良去把控。
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