潘石屹为什么低价卖了SOHO中国股份？商业地产自持的寒冬来了

　　2019年11月28日潘石屹说了这么一句话：中国租金回报率低得我都不好意思说。
　　6月16日，在香港上市的SOHO中国发布公告称：黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份，收购价格为每股5港元，总额236。58亿港元。
　　SOHO中国是潘石屹及其妻子张欣创立并控股的企业。在这次交易之前，他们通过家族信托持有63。93的股权，如果交易顺利完成，那么潘石屹家族将只保留9的股权，而黑石集团将持有91。
　　从上面的信息可以大致算出，潘石屹家族在这次交易中，将会套现142。8亿港元。如果这次交易不被监管当局驳回的话，意味着潘石屹家族基本上退出了内地房地产领域。剩下的9的股权，只是什么时候处理的问题了。
　　这个收购方黑石基金，是美国著名的私募股权投资机构，在股权投资、房地产投资、对冲基金等多个领域都非常成功。这一次收购SOHO中国，是黑石看中了中国房地产租赁和办公商务需求市场的增长前景，而这一笔投资，也是黑石在亚洲市场做的最大的一笔房地产投资交易。
　　1963年潘石屹出生于甘肃天水，大学毕业后被分配到廊坊石油管道研究室工作，1987年南下去了深圳，后在海南开始了房地产生涯。当时，海南到处都是淘金的人，最热的行业就是房地产，据说当时的海南瞬间涌现出2万多家房地产企业，当然，其实多数都是皮包公司。而潘石屹的第一桶金，就是在海南那一轮超级房地产泡沫中挣到的，据说那个时代海口最经典的场面：有人在豪华酒楼里同时开两个包房，在这个包房跟卖家达成一块土地的转让协议，购入地皮，随即在另一个包房把这块土地卖出，中间的差价可能就是数百万元，由此可见当时的海南房地产市场是有多疯狂。
　　潘石屹和他的几个朋友，也就是所谓的万通六君子，通过向高利贷加杠杆，在海南那波房地产狂潮中半年挣了1000万，这些钱放在现在看着不多，也就一线城市一套房子的钱，但在28年前绝对称得上是巨款。1993年，中国的广义货币M2规模只有3。5万亿，而今天是227。6万亿。如果按照这个比例放大，那么当年的1000万相当于今天的6。5亿左右。
　　而在短短的4年时间，海南房价上涨超过450，地价上涨30多倍，海口和三亚这些热门区域的商品房价格，从每平米1300元一路扶摇直上，在1993年时达到每平米7500元的高峰，房地产泡沫迅速膨胀。
　　在房地产泡沫中挣到钱，并不是最关键的，最关键的其实是逃顶套现。根据潘石屹多年之后的回忆，当他们炒作一个楼盘的时候，万通六君子之一的王功权提醒说：应该查查我们接手的这个盘有没有土地证、房产证，否则上当了都不知道。于是潘石屹到了海口市规划局，申请要查这个楼盘的土地证、房产证等资料，但工作人员拒绝了他的申请。
　　后来，在朋友点拨下，送了5斤橘子和2条烟，获得了海口房地产市场整体情况的资料，顺带又看了下海口全市的数据，而这个数据着实让他吃了一惊。据潘石屹回忆说：我把海口市规划批了的面积，也就是市政配套费都递交了的，加起来，除了一下海口的人口，我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有，一个红绿灯都没有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊，跑的越早越好。
　　1994年，31岁的潘石屹，成功迎娶了从剑桥大学毕业，在高盛等投行工作过的美女张欣，开始着手打造自己的产业。然而让潘石屹遗憾的是，虽然自己继续投资房地产，但他选择了赛道最窄的写字楼，而不是住宅。
　　SOHO中国刚开始的日子，顺风顺水。因为1994年的中国，无论是高档写字楼、大商场还是住宅，统统稀缺。而且SOHO中国非常重视产品设计，舍得花巨资邀请国际一流设计公司，所以产品基本上都带有地标性质。潘石屹夫妇后来之所以在微博上有那么高的人气，跟他们产品非同寻常的品位有着密切的关系。但是写字楼很快开始供应过剩。
　　这很容易理解，中国的新增建设用地都来自政府，当时地方政府更愿意建设高档写字楼，而不是住宅。住宅不能产生持续的税收，只有交易的时候才有税收。但写字楼不同，里面的企业会持续纳税。而且上档次的写字楼还可以给城市树立新形象，增加政绩。
　　这造成的结果是，各地的写字楼早早就出现饱和供应。例如2018年5月，一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》在网上流传，里面提供的数据显示，在湖南不少县市非住宅（包括写字楼等）的去化周期竟然大于240个月。也就是说，这些市县20年不建写字楼、商场，才能把库存消化。
　　其实，潘石屹早就发现这个问题。
　　所以从2012年开始，潘石屹就向着包租公的方向转型。
　　到2015年，SOHO中国已没有地产销售收入，成为纯收租的公司。如果翻看其公司最近几年的盈利情况，2017年的时候还高达47。9亿元，但在2020年盈利已经下滑到了5。4亿元。
　　可以这样说，潘石屹早就对房地产开发提不起兴趣了，而到了最近几年，连这个包租公也不想当了。
　　从媒体整理的抛售清单可以看到，2014年以后，SOHO中国一直在抛售资产。根据其最新公告披露，公司目前持有130万平方米的物业。估计其中相当一部分未出租，一部分是自用的，还有些是公用面积。
　　我们可以粗略算一下账：按照此次收购要约，52亿股，每股价值5港币，公司总市值为260亿港币，折合人民币214。3亿元。130万平方米的上海北京最核心位置、最新潮设计的商办类物业，总价值才214。3亿人民币，平均每平方米才1。65万元人民币。去年的时候，黑石曾出价40亿美元，但当时没有成交。按当时的汇率7，我们可以推算出来，当时的叫价折合每平方米是2。37万元。交易拖延了一年，最终价格便宜了30，相当于打了7折。
　　很难想象，在北京、上海这些位置比较好的甲级写字楼，最终打包出售的时候，竟然只有这个价格。
　　关于SOHO中国和黑石的这次交易，因为双方交易的是股权，而不是具体项目，避免了天价的土地增值税。再加上是在香港交易，税费更低。此外，在香港套现的资金来去自由，可以顺利汇往全世界大多数地方。不过，没有到最后一刻，交易仍然具有一定的变数。
　　过去这些年，潘石屹家族在抛售中国内地不动产的同时，在美国进行了大量收购和投资。所以有很多人认为，潘石屹不是不投资，而是转到美国投资了。
　　等到李嘉诚卖的差不多了，人们需要新的目标，这才发现了潘石屹。
　　2013年潘石屹开始卖出上海的物业，同年一口气在北京拿了七块地。
　　但是北京办公楼的租金并没有如想象中一飞冲天。
　　2012年北京的办公楼租金涨幅为74，而2013年涨幅却只有10。
　　北京的办公楼租金涨不动了。
　　2014年，潘石屹开始了抛售模式，而出现同样操作的就是香港首富李嘉诚。
　　因为李嘉诚太引人注目，潘石屹没有被过多关注。
　　潘石屹的不是一个赌徒，如果说之前是他在房地产这场赌局中大获全胜，那么现在他是要退出这个赌桌了。因为他深知，风险越高，收入越高，也损失越高。
　　曹德旺曾意味深长地评价他们：存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。