从大排面指数看房价走势

　　早在2005年，在上海地产圈流传着这样一个合理房价的简单公式：大排面指数，即区域的合理房价是该区域内小吃店里一碗大排面价格的1000倍，如果高于它，那房价则存在虚高的成分。
　　以徐汇区2006年至今的大排面与房价的变化为例，据新浪乐居了解，徐汇区大排面价格从2006年时的8元到如今的12元，涨幅约为33，而房价却从2006年时的14564元平方米到如今的54118元平方米，涨幅约为73。
　　在对比上海其他区域的大排面、房价变化后发现，近6年间，房价的涨幅已如火箭般的速度超过大排面，总体来看，大排面涨幅约为33，房价涨幅约为60。当年用大排面指数来计算合理房价，已不再适用。有网友感叹称，用哭泣的大排面，拉高的房价来形容两者的价格变化再合适不过。
　　近6年大排面涨幅约为33房价约为60
　　时隔七年，在经历了房价的一轮疯涨后，已很少有人提及当年的大排面指数，在现在很多人看来，多数评论称这样计算不太靠谱。事实上，这个如今看来是戏言的原理，在初获得广泛传播时，计算结果确与当时的房价有着几分相似。有老百姓称，大排面房价指数甚至比国家很多部门或专业机构指定的房地产价格指数还要准确。
　　据新浪乐居克而瑞数据显示，2005年时上海商品住宅成交均价约7500元平方米，当时一碗大排面价格约为8元，按照大排面指数的计算公式，合理房价应为8000元平方米，它们的差距是6。7。有部分专家称上述对比可以毫不犹豫投资，这或许是大排面指数在那一年被广泛热炒的原因。
　　而此后，房价的上涨速度开始加快，这个曾经实用的大排面指数渐渐被遗忘。新浪乐居根据上海近6年大排面、房价的变化发现，总体来看，上海市大排面的涨幅约为33，房价的涨幅约为60。有网友笑言，如果做房地产策划，一定要先到开发的楼盘周边，使出各种方法收购或控制面店，采用自营或是差额补贴等方法，抬高大排面价格。
　　从上海近几年各个区域的大排面与房价变化来看，按照大排面指数所计算的合理房价，已远远低于目前的实际价格。据了解，2006年时闸北区一碗大排面的价格约为7元，合理房价应为7000元平方米，当时该区域的新建商品住宅成交均价为10530元平方米，高于合理房价34。今年闸北区一碗大排面价格约为12元，合理房价应为12000元平方米，前11月新建商品住宅成交均价约为32747元平方米，高于合理房价63。6年间闸北区大排面涨幅为41。7，房价的涨幅为67。8。
　　相对来说地处外环的宝山区同样如此。据新浪乐居了解，宝山区2006年时一碗大排面约为6元，合理房价应为6000元平方米，当时该区域的新建商品住宅成交均价为7197元平方米，高于合理房价16。6。今年宝山区一碗大排面价格8元，合理房价因为8000元平方米，该区域前11月新建商品住宅成交均价为17963元平方米，高于合理房价55。5。6年间宝山区大排面涨幅为25，房价涨幅为60。
　　上海今年前11月房价涨幅仅0。9
　　自2009年楼市调控以来，上海房价的涨幅一定程度上得到了控制。据新浪乐居克而瑞数据显示，今年前11月上海新建商品住宅成交均价为22631。4元平方米，与2011年全年均价22423。5元平方米相比，上涨幅度仅为0。9。
　　尽管如此，老百姓对于当前的房价涨幅似乎并不买账。上周末，在位于嘉定某楼盘开盘现场时，有不少购房者感叹，一直在等房价下降，但是却上涨了。实在不想再等，还是早点出手吧。同样是上周末，国家统计局原局长邱晓华表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，房价上涨十年内不会逆转。言论一出即引发网友和经济学家的质疑。
　　佑威机构执行董事黄志坚认为，总体而言，目前的房价走势比较平稳，个案上看有涨有跌。其中，别墅价格略微下降、刚需产品的价格涨幅达6以上。成交比例上，25000元平方米、100平方米以下的户型成交套数占上海商品住宅的49，在供不应求的推动下，目前刚需产品存在较大的上涨压力，别墅产品则存在比较大的下行压力。
　　业内人士张宏伟表示，如今不少开发商的资金紧张局面已获得缓解，售价收窄甚至涨价。明年的房价会出现反弹，开发商像去年年底时的困难局面不会再出现。