买房养老一定要请长辈们冷静

　　长辈们常常会聚在一起聊聊天，如果只是聊一些家长里短，自然无伤大雅；即便是催催婚、催催生，那也只能算常规动作：侮辱性强，但伤害不大。
　　但是，如果长辈们已经开始商量买房养老的话题，甚至已经有人开始撺掇组团买房，集体养老，那或许就要当心了。
　　我收到最多的咨询，居然就是关于长辈买房养老的。这也难怪，我的读者基本都是80后、90后。我们的父母辈基本都处于5575岁这个年龄段，正好是退休养老的时候；同时，基于历史的原因，我们的父母辈大多数都是多子女家庭，而我们又往往是独生子女，能够长期陪伴父母的机会并不多。所以，集体养老，兄弟姐妹间互相有个照应，就成为了长辈们对养老生活的一种憧憬。
　　应该说，这不仅仅是一个买房的议题，也算是当前一个比较普遍的社会现象。下面，我就说说我的一些观点和看法，供大家参考。01养老房度假房、环境房
　　在大多数长辈们的认识中，养老房的概念都是错误的。
　　第一，他们往往认为养老房度假房。
　　老年人相对怕冷，这是一个事实。所以，大多数长辈都喜欢在一个气候温暖的地方过上退休养老的生活，远的如海南，近的如攀枝花、西昌等。但这些地方对长辈们来说，一是相对陌生，人生地不熟；二来也远离自己的子女，来往很不方便，因此它更适合度假，或者越冬，并不适合买来养老。同理的，还有夏季的避暑房等。
　　第二，他们往往认为养老房远郊房。
　　远郊房往往有几个特点，特别打动老年人。一是距离相对远，但一两小时车程也能回到城里，所以也方便子女照顾；二是远郊一般开发强度低，偏乡村一些，可能空气、水和环境会略好一些；三是远郊的房价相对更便宜，同样的钱，长辈们可以居住得更宽敞、舒适一些；四是所谓的退休之后应该图个清静，而远郊房自然没什么热闹可言。
　　但是，远郊房存在两个问题。一是配套不足：地广人稀的地方不太可能有商场、医院等基本的配套设施，缺乏与人的接触对老年人并不是一件好事，而没有及时的医疗救护，更是不堪设想；二是资产属性不足，我们买房当然还是期望能保值增值，甚至将来作为财富传承给下一代，但远郊房并不具备太好的资产属性，增值能力差，流动性也很弱。这样的房子留给后代，不一定是财富，却可能是麻烦。
　　当然，现在有一些远郊房被赋予了主题化、乐园化，甚至景区化，会比一般的远郊房要好一些，但本质上还是一样的。
　　第三，他们往往认为养老房别墅。
　　这里所指的别墅，当然也是远郊别墅。一方面，老年人退休后或许会有采菊东篱下，悠然见南山的情怀，希望养花种菜，撸猫溜狗，对别墅会比较青睐；二方面，长辈们也喜欢房子大一点，房间多一点，会有亲戚朋友常来走动，子女也愿意来小住片刻；三方面，抱团养老的长辈，可以几家人众筹买一套别墅，大家住在一起，互相有个照应，等等。
　　但远郊别墅，首先是和远郊房一样，配套不足，资产属性弱；别墅还存在装修折旧厉害、维护保养困难等其他不利因素。
　　以上，就是大多数长辈们对养老房的理解，应该说这些房子是有利有弊的，关键还是根据每个家庭的实际情况去选择。
　　例如，我有时候在想，如果我的父母非要去买一套房抱团养老，花个几十万百把万的，我大概率还是会支持。原因很简单，家庭内部本身就不是讲道理的地方，父母辛苦了一辈子，想要按自己喜欢的方式过好他们的晚年，无可厚非，我没有必要去跟他们讲资产的道理。我就当为他们买了一个玩具、一个消费品，贬值就贬值，没有流动性就没有流动性，他们高兴就行了。
　　当然，如果只是普通家庭或者一般的中产阶层，几十万百把万对他们来说并不是小数目，且父母也愿意有商有量的办事，更倾向于为子女留点有价值的资产，那么请务必记住一句话：最好的养老，一定在城市。02最好的养老，一定在城市
　　什么是最好的养老？
　　我觉得比较简单的理解就是两点：寿命更长和质量更高。
　　那么，大家知道中国人均寿命最长的城市在哪里吗？
　　你没看错，中国人均寿命排名前三的城市是上海、北京和天津。
　　要知道，上海和北京的空气质量在全国城市中排名倒数，而工作压力和生活节奏，则妥妥的排名前列。这与我们主观臆想的长寿节奏不同啊难道不应该是生活节奏越慢越悠闲，空气质量越好越长寿吗？
　　其实上述排名还没有算上香港。根据世卫组织《2018年世界卫生统计》报告，香港的人均寿命高达84。3岁，击败了日本、意大利等国，排名世界第一。其中香港男性的平均寿命达81。3岁，女性寿命更长达87。3岁。要知道，香港是以高物价、高节奏、蜗居著称，谁又能想到它居然是世界第一的长寿城市？
　　以上案例告诉我们一个道理，养老中最重要的长寿预期，与气候、空气、生活节奏、居住舒适并没有直接的联系；相反，越是经济发达、医疗健全的核心城市，人均寿命反而越长。有相关研究表明，人均GDP与人均寿命的关系有74以上的正相关平均而言，世界人均GDP翻一番，会提高男性的预期寿命4。6岁、女性的预期寿命5岁。
　　接下来，我们再看养老最重要的第二个预期：生活质量。
　　这个话题相对来说会比较复杂，因为生活质量是一个见仁见智的概念，它没有统一的标准，更不像人均寿命一样有一个实实在在的数据，很难硬性排名。但是，我们大概率可以从两个角度去分析它：一是有钱的人大概率生活质量更高。
　　这个我觉得不用解释，两个情况相似的老人，一个身家千万，一個衣食艰难，那么大概率来说，千万富翁的老人晚年的生活质量会比较高。
　　二是个人价值高的人生活质量更高。
　　什么叫个人价值高？通俗来说，就是退休后的长辈，它对社会的价值、对家族的价值、对晚辈的价值还在，为社会、家族或晚辈所需要的一种状态。这个大家不妨回想一下，中国有几千年尊老的传统，为什么？其核心在于过去的社会组织形式是家族，一个家族中的几乎所有资源都是由一家之主说了算，而这个一家之主往往就是辈分最大的那个人，所以尊老是必然的。
　　现代社会，这种组织形式已经演变为了家庭，但本质不会有太大变化，除了我们天然的亲情之外，掌握一定有价值的资源，依然不失为保障生活质量的一种依托。
　　那么，如何才能让自己变得更有钱，掌握更有价值的资源？显然，只有核心城市的优质资产，才能具备让你的财富保值增值的能力；也只有核心城市的优质资产，才具有传承给下一代的更好价值。
　　所以，这就解释了为什么最好的养老，一定在城市，尤其是核心大城市的原因：一方面可以从概率上获得更長的寿命；另一方面也可以通过拥有核心大城市的优质资产，获得更多的财富和更好的生活质量。03关于养老的正确姿势
　　对于资产丰厚，在核心大城市已经拥有足够多优质资产的家庭来说，可以忽略这个话题，不管是度假房、远郊房还是别墅盘，都请随意，把它们当成一个正常的消费品，只要长辈们高兴就好。
　　而对于大多数普通家庭来说，其实是有两全齐美的办法的，那就是租赁代替购买。我举例说明。
　　假设长辈们拥有500万，有抱团养老的需求，这时候可以建议他们把这个钱用于购买核心大城市的优质房产。然后将这套房产出租，其租金按年化2算，大概为10万元年，用这个钱去任何他们想要养老的地方租房。
　　一方面，度假房或远郊房大概率租金会低于核心城市优质房产的租金，所以钱应该是够用的；二方面，租房住就可以随时换花样，今天住这里，明天住那里，冬天去热带，夏天去避暑，住得不高兴了，就随时甩手走人，这样的养老质量肯定比固定在一处要更有趣、更丰富一些。
　　10年以后，长辈的年龄也大了，到处耍的可能性也降低了。这时候回到城市里来，住着自己核心区的房子，可以享受城市最好的医疗和配套，同时，房子的价值或许也从原来的500万变成了1000万。如果子女孝顺，这套房子未来就能作为一个优质资产留给他们，让晚辈们可以轻松许多；如果不想留给子女，那么核心区的房子也可以分分钟变现，这将足够长辈们安享一个体面而有尊严的晚年。
　　最后总结一下。其实，买养老房本质上和年轻人买房是一样的，永远记住那个公式：主流城市核心地段优质房产合理价格，缺一不可。