楼市重磅降息，刚刚官宣了！

　　周五房地产股大涨的谜底，揭晓了！
　　就在刚刚，5月15日下午1点32分，央行通过官网发布了“中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”（下图）。
　　通知全文很短，为了方便大家阅读，全文引述如下：
　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
　　为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
　　一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
　　中国人民银行
　　中国银行保险监督管理委员会
　　2022年5月15日
　　下面是我的分析：
　　这个通知最核心的一点是：“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”
　　这意味着，如果你买普通住宅，而且是首套，则可以享受LPR基准利率下浮20个基点的特大优惠。
　　上图是LPR（贷款市场报价利率）的最新走势图和数值。
　　5年期及以上贷款利率是4。6。
　　下浮20个基点，就是4。4。
　　此次调整之前，央行对首套房、二套房的利率下限规定是：首套房利率不低于4。6，二套房利率不低于5。2。
　　现在则变成：首套房不低于4。4，二套房不低于5。2。
　　此前，已经有多个城市把首套房的利率下调到了4。6，比如广州的有些商业银行就执行了。
　　央行、银保监会允许突破下限20个基点。如果未来LPR的5年期利率继续降息，则意味着首套房的利率还可以继续下降，低于4。4。
　　但你要注意，文件里说的是“普通自住房首套”。
　　如果你买的住宅面积超过了144平方米，或者小区容积率低于1。0，或者单价、总价超过当地政府的规定的限制，则就不属于普通住宅了，就不能享受上述优惠。
　　如果你买的不是首套房，也不能享受上述利率优惠。
　　但别泄气，为了促使楼市回暖，相信会有一批地方政府调整普通住宅的标准，让更多房子变成普通住宅。
　　至于你买的房子算不算首套，各地也有对策。很多地方已经说了，结清了贷款再买，也算首套。
　　所以，调控的大权仍然在地方政府的手中。
　　那么问题来了：央行、银保监会通知的第二条意味着什么？
　　就是这条在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
　　它的意思是，首套房贷款利率下限是4。4，二套房是5。2，这是全国统一的贷款利率下限，暂时是不能突破的。各地可以在这个下限的基础上，略有上浮，或者不上浮。
　　这是什么级别的利好？对楼市会有哪些影响？
　　我的回答是：利好的级别非常大！
　　此前虽然央行已经明确，首套房利率可以最低到4。6，但绝大多数城市没有低到这个水平。
　　比如央行日前公布的数据显示：2022年3月份，新发放个人住房贷款利率为5。42，比年初低17个基点。
　　这意味着，虽然一季度各地“房贷加点降息”闹得轰轰烈烈，但实际上房贷降息比较有限，才降了17个基点，加权平均房贷仍然达到5。42。
　　此次央行、银保监会发布最新文件，允许首套房在4。6的利率水平上继续下浮20基点，一定会带动全国房贷实际利率水平的显著降低。
　　以苏州或者惠州为例，去年三季度的时候，首套房贷利率仍然超过6。如果按照央行最新规定的4。4执行，那么200万的贷款，按照30年贷款期、等额本息方式，月供可以从最高时的11991。01元，变成现在的10015。22元，月负担下降16。5。至于总利率支出，则从231。7万元下降到160。5万元。
　　此前我已经在专栏里预测过，央行设置的首套房贷利率下限，一定会突破基准利率，也就是5年期LPR利率。
　　需要注意的是，此次没有调整二套房贷利率下限，也没有针对存量房贷利率打折。
　　我的预判是：二套房贷利率也会跌破5。2的下限，对存量房贷打折也有可能实现。
　　2008年10月，面对当时全球金融风暴爆发的巨大压力，央行、银监会曾对存量房贷打折过一次。当时普通房贷利率一般是基准的85折，后来允许85折的存量房贷继续打折，打到基准的7折。很多人都享受到了那次存量房贷打折。
　　未来市场将如何？
　　我的判断是：市场将逐步回暖，尤其是一些有人口增量、级别较高、经济发达、出台了较大力度放松政策的城市。比如南京、苏州、东莞等。
　　接下来，此起彼伏的楼市松绑政策，会继续在各地落地。一个城市，在2022年出台5到6轮松动政策，将是常态。因为楼市太冷了，政策需要不断发力。
　　据中指研究院的数据：今年14月TOP100房企销售额均值为212。2亿元，同比下降50。2；14月TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55。9。
　　如果看人民币贷款，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
　　楼市，太需要利好了。而利好，正逐步到来，并全面发力！