居民委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对业主是否具有约束

　　作者：西湖区人民法院陶然
　　发布时间：2020071009：58：09
　　【基本案情】
　　原告某物业公司根据与居民委员会签订的《物业服务合同》，于2016年始开始对某小区提供物业服务。原告某物业公司提供了《物业服务合同》公示栏照片、居委会证明等证据，证明合同的真实性以及已经实际履行了物业管理服务的事实。被告乐某系小区业主，因质疑居民委员会与原告签订《物业服务合同》的法律效力，几年来拒不缴纳物业费。原告工作人员虽多次催缴，但被告均置之不理。为此，原告诉至法院，请求依法判令：被告乐某向原告缴纳2016年6月至今的物业费607元及滞纳金。
　　【分歧】
　　本案中，居民委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对业主是否有约束力？对此，存在两种意见：
　　第一种意见认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但案涉《物业服务合同》系居民委员会与物业公司签订，居民委员会没有资格代替小区业主选定物业公司并签订《物业服务合同》。根据合同相对性原则，该合同对业主没有约束力，被告乐某有权不缴纳物业费。
　　第二种意见认为，根据法律规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。居民委员会与物业公司签订《物业服务合同》对业主具有约束力，且物业公司客观上提供了物业管理服务，被告乐某拒缴物业费，实属违约行为。
　　【评析】
　　《物业服务合同》是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。司法实践中，物业服务合同主体一般包括建设单位、业主委员会、物业服务企业以及居民委员会。
　　（一）建设单位，即有关物业的开发单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”对于新竣工的物业而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。需要说明的是，房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。
　　（二）业主委员会，即经业主代表大会选举产生的，是业主大会的执行机构。它代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益。业主委员会经政府有关管理机关依法核准登记后，取得合法资格。依照法律规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订《物业服务合同》，并有权监督物业服务企业的服务水准、服务合同的执行情况，物业管理服务收费及其使用情况。
　　（三）物业服务企业，即指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据《物业服务合同》进行专业管理，实行有偿服务的企业。物业服务企业有权依照物业管理办法和《物业服务合同》对物业实施管理，有权依照《物业服务合同》收取管理费，有权选聘专业服务公司承担物业管理区域内的专项服务业务，但不得将整项服务业务委托他人。
　　（四）居民委员会，即居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础，也是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”案涉小区至今尚未成立业主委员会，居民委员会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，与原告签订《物业服务合同》并无不当，该《物业服务合同》对业主具有约束力。物业公司客观上亦提供了物业管理服务，被告乐某作为业主享受物业服务应当履行缴纳物业费的义务。
　　因此，原告某物业公司与居民委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告某物业公司按该合同约定提供物业管理服务，被告乐某亦享受了物业服务，现某物业公司诉请乐某支付相关费用的诉请，于法有据、于约相合，依法应予以支持。
　　综上，笔者同意第二种意见。