不抛弃不放弃！第四次土拍还要来，挖到了几条内幕

　　这周的不开心，从要上7天班开始，然后周一土拍凉凉，又给地产人补了一刀。
　　正当八姐还在为嘉禾望岗地块和番禺客运站地块流拍找理由（编理由）的时候，竟然听到了关于第四轮土拍的一些消息。（附耳过来，第四轮土拍真的存在。）
　　很奇怪吧？为什么今年会有第四轮土呢，去年可是只有三轮的集中供地的。
　　其实，有第四轮拍地很正常，这里八姐就来说一说八姐听到的一些秘密。
　　首先，自然是ZF钱紧，需要很多小钱钱。前段时间，ZF发文要过紧日子，只是光“节流”还不行，还得开源，钱不是省出来的，而是赚出来的，老百姓都知道的事，“肉食者”怎么会不知道？
　　其次，今年卖地的土地款现在才1030亿，对比去年的1779亿，相差了749亿，这个空缺，不把它补回来，这个年关怎么过？
　　况且，去年的拍出的土地数量，比今年多多了。今年的土拍打法，明显和去年明显不同，是小而精，批次多的供应。
　　这种方式主要是考虑到，避免集中拿地，给房企造成资金压力，得留出时间，给房企喘口气，销售回血。
　　另外，现在才10月份，距离2023年还有2个多月，去年的最后一轮集中供地，就是12月份。
　　根据八姐了解到的消息，第四轮拍地信息可能会在本月底或者11月初挂出来。
　　而第四轮的供应地块，八姐也了解到了一些。
　　下面，我们就来聊聊这些地块。
　　梅花铝厂地块
　　作为供地蓝皮书上里的“常客”，梅花铝厂从2016年开始，就经常出现在天河供地名单当中。
　　但这块“靓地”，挂了很长时间，相关部门就是不上架挂牌，愣是把靓地直接整成了“晾地”。
　　原本有隔壁的燕塘三地块作陪，“晾地”就“晾地”，反正奇货可居。
　　只是第二轮土拍时，燕塘三地块挂牌，7家房企争夺，竞价54轮进入摇号被越秀拿下后，梅花园板块就只剩梅花铝厂地块一个“遗孤”了。
　　现在上架第四轮土拍，也理所当然，因为板块也是要遵循讲连片发展，共同富裕的。
　　梅花铝厂地块位于燕塘地块三西侧，两者仅隔着一条街。
　　按照供地蓝皮书的数据显示，梅花铝厂地块占地面积为72531，建筑面积为142416，容积率为3。0，比燕塘地块三的3。7的容积率稍小。
　　该地块现状是荒草萋萋，南侧有部分被当做临时停车场，周边也主要以城中村村貌为主。
　　梅花铝厂（南厂区）地块
　　牛利岗北街
　　好在板块交通便利，距离3号线梅花园站约400米左右，到珠江新城CBD，通勤时间只需15分钟，地理位置有优势。
　　所以，现在周边的二手房价也不低，恒大御府二手成交价5。56万，信达金茂府就更贵，达到了8万。
　　而最近官宣定名为越秀天河和樾府的燕塘地块三项目，吹风价更是达到了10万。
　　从梅花园地块的位置看，相比燕塘地块，其容积率更低，距离地铁站也更近，在第四轮供地中，可能叫价会比燕塘地块更高。
　　中铁物流园地块
　　中铁物流园地块上架土拍，早在去年也曾传出过，但因为一系列原因，天河也一直捂着口袋不卖。
　　这地块位于广园快速路与科韵路交汇处西北侧，东靠科韵路，西邻汇景新城，南邻棠下智慧park，距离穗莞深城际石牌站200米。
　　根据资料显示，中铁物流园的建筑面积为231621，属于二类居住和商业服务地块。
　　今年4月份的时候，广州规划和自然资源局曾对中铁物流园和周边地区发布过一份调整规划，将中铁物流园的地块性质调整为居住、商业和公服用地。
　　同时，规划还显示，将新增九年一贯制学校、老年人福利院（养老院）等作为公共服务配套。
　　中铁物流园地块调整规划
　　目前地块内除了部分树木和部分建筑之外，原来的仓库均已清场。周边的环境也还算可以，有南侧的天河棠下智汇Park，里面大多为直播基地和其它传媒企业。
　　从位置来看，这块地的地价应该也不便宜。
　　中铁物流园的北侧，就是侨鑫保利汇景台所在地块，2020年保利和侨鑫联合拿地的时候，这里的楼面价就达到了的4。1万平，目前建成的汇景台，在售价格也高达13。6万平。
　　中铁物流园也属低密地块，容积率只有2。5，地价和房价很有想象空间。
　　陈头岗地块
　　纵观今年土拍了三次，番禺只“出嫁”了2宗地，首轮土拍的沙头街禺山大道南侧地块和第三次土拍的谢村地块，钱袋子紧呐
　　刚流拍的番禺客运站北侧地块，已经没戏，唯一能寄予希望的，可能只有陈头岗地块。
　　陈头岗地块所处位置是介于22号线陈头岗站和2号线会江站之间，东侧近东新高速，南侧是南大干线，西侧靠近星瀚TOD项目。
　　该地块占地3。65万方，计容总建筑面积约9。1万方，是整个陈头岗组团中的三块微型地。
　　地块周边的交通尚可，地铁2号线、22号线和佛山4号线都有途经，距离会江站约1000米。
　　尴尬的地方在于，该地块位于陈头岗站与会江站之间，目前去哪都得绕路走，均超出2公里步行距离，后期需要有规划路直线打通，才会便捷。
　　不过，自驾出行可走南大干线、东新高速，驾车30分钟，可快速到达广州南站、万博商务区、广州国际创新城等重要功能片区。
　　另外，该地块规划预留1处幼儿园用地，1处中小学用地，西侧的星瀚TOD也配建有九年一贯制广外附校和TOD商业，教育资源和商业资源是足够丰富了。
　　就是不知道，第三轮土拍没有收获的越秀，会不会将陈头岗地块收归麾下，制霸陈头岗片区。
　　至于为啥不提地处汉溪长隆片区的番禺长隆地块？
　　这块庞然大物，占地约44公顷，计容建筑面积约99万方，涵括了二类居住用地、商业商务用地、商业用地，俨然是要自建一城，哪怕是“国家队”出手，这要开发起来，也难以消化。
　　所以，可能也只是在第四轮供应中露个脸而已。
　　白云煤炭地质局
　　在第三轮土地供应中，白云可以说是颗粒无收，就连外界看好的嘉禾望岗地块，也无人问津。
　　大写的惨。
　　不过，第四轮供地中，白云可能还会继续上新，其中一宗就是煤炭地质局地块。
　　白云煤炭地质局现状
　　该地块位于机场高速东侧、华南快速以北，沿线还有22号线北延线，东侧距离3号线嘉禾望岗站约2公里。
　　周边有富力城、乐得花园等居住小区，二手价格在23万。
　　白云煤炭地质局地块占地面积超过12万，建筑体量超20万，起拍总价应该也不低。
　　大朗客整所地块
　　白云区还有一块看起来不错的地块大朗客整所地块。
　　该地块位于石门街道与白云湖街道交界处，也即是现在大朗铁路货场的西侧地块，属于国铁TOD项目。
　　该项目距离白云国际机场18公里、白云新城8公里、白云站7公里、地铁8号线滘心站1公里。
　　根据今年3月份公布的规划控规来看，该项目占地23公顷，计容总建筑面积约45万方，规划形成3个开发层，在铁路站场上方加建2个盖板层，用于建设配套设施。
　　地块主入口空间效果图
　　该项目的规划条件颇为繁杂，不仅要按要求配置5G基站，还要在项目南侧配建一所16班幼儿园及托儿所，以及45班九年一贯制学校。
　　大朗客整所上盖综合开发项目效果图
　　值得一提的是，项目将有约21万方的建筑面积，适用于建设共有产权房，共计2700套，同时，再配建4。78万方的安置房，用于解决白云区白云站、广湛高铁项目被征收人的住房安置需求。
　　这么多要求，就只能看地价有多便宜吧！（贵了必定被抛弃）
　　小坪村地块嘉禾望岗地块
　　白云除了以上煤炭地质局地块和大朗客整所地块之外，此前流拍的小坪村地块、嘉禾望岗地块，也可能成为“回锅肉”，重新上架的。
　　嘉禾望岗之所以流拍，主要是老六太多。据说金茂当时看到很多同行都去看过这块地，以为会很多人争抢，结果发现只有他一家报名，当场心里没底了，就没举牌，从而导致流拍。
　　其实无论是嘉禾望岗，还是小坪村，两块地的位置都不差，小坪村地块地铁交通路网密集，地处8号线、22号线、24号线、29号线沿线，距离已开通的8号线小坪站仅500米。
　　而且，生活配套成熟，石井城市广场、佳兆业白云城市广场，以及广东省中医院等商业、医疗配套都在几百米的范围内，相当方便。
　　嘉禾望岗地块也是妥妥的TOD综合体项目，虽位于白云北部，但周边的房价都已经卖到了7万的单价，按照嘉禾望岗地块在第三次土拍挂牌的2万多平的地价，这块地的利润还是可观的，哪怕市场不好，卷得动！
　　在第三次土拍中惨遭流拍，属实可惜，这并不是地块不好，可能只是开发商心有余而力不足。
　　另外，这两块地再度重新上架的话，价格会不会有可能再降一降？
　　毕竟，小坪村已经开了先例，从第一次挂牌的楼面价23020元降至第二次挂牌的17998原，总价也从136453万让步至106685万元，降了将近3亿元。
　　起码在八姐的角度看，事不过三，为了不流拍，降价吃点亏也值得。
　　是时候冲一冲KPI了
　　广州的第四轮土拍或许会出现很多老面孔，但也应该会更加精彩。
　　因为，今年所剩的时间并不多了，ZF要创收“发粮”，就要使出九牛二虎之力去冲一冲KPI，而储地不足的开发商，也要趁此机会出手捡捡漏。
　　更何况，有些“人情世故”，是需要疏通疏通的。
　　诸如越秀、中海等咖位大的房企，在第三轮土拍没有捧场，选择作壁上观，可能就是要留足子弹，准备在第四轮土拍上发力。
　　另一方面，就是天河的梅花铝厂地块的加入，可能会重现燕塘三地块需要摇号的盛况。
　　毕竟，越秀已经成功拔高的该区域的地价水平，我们大可以拭目以待。