可半买半租！救市，最新招数来了

　　作者：子非鱼
　　01可购买一半产权
　　没有做不到，只有想不到。这句话是小时候看央视少儿频道《奇思妙想》节目常说的台词。如今，这句话却成为了当下各城市托举楼市措施最好的注脚。
　　购买房子的一半产权，这个原本只适用于共有产权住房的游戏规则，有的城市将它扩大至所有新建商品房身上了。这个城市，便是昔日房价涨幅第一的大理。
　　8月1日，云南省大理白族自治州发布了《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，包含26条细则，其中第16条赫然写着：
　　支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
　　来源：大理州政府官网
　　也即，支持开发商让购房者最低可购买50的产权，剩下的一半产权开发商持有，并以租赁的方式租给购房者使用。
　　也即半购半租。
　　与共有产权不同的是，共有产权的规则是，购房者购买一部分产权，另一部分产权政府持有，但购房者可以享受100的使用权。
　　而大理推出的新政，购房人买下50的产权之后，另一半产权还得向开发商支付租赁费用。不过，这些可都是红本商品房，与共有产权在性质上有本质不同。
　　之前深圳某开发商也推出了类似活动，不过当时的项目只是产业公寓。
　　大理这一想法非常大胆，堪称三四线城市救市力度之最。政策适用于所有新建商品房，且有政府文件支持。想法大胆的背后，是大理楼市不可言说的痛。
　　02大理楼市不可言说的痛
　　赵磊的《成都》为成都做了最好的宣传，而郝云的《去大理》也给大理带去了不少流量。
　　尤其是在电影《心花路放》中，经过黄渤翻唱，那句“是不是对生活不太满意，很久没有笑过又不知为何，既然不快乐又不喜欢这里，不如一路向西去大理”广为人知。
　　多少人看完电影后，来了一场说走就走、毅然决然的西行之旅。
　　拥有苍山洱海的大理，是著名的旅游胜地，和大多数环境优美、气候宜人、旅游资源丰富的城市一样，大理的楼市，也是靠外地人支撑起来的。
　　在上一轮房地产牛市中，大理的房价被疯狂炒作，均价一路从几千元每平方米冲破了1万元平方米，2019年均价冲到了1。2万元，成为当时西部地区唯一一个均价破万的非省会城市。
　　2019年胡润研究院发布的数据显示，当年大理房价涨幅高达11。7，位居全球第二，国内第一。
　　来源：胡润研究院
　　一个GDP只有1600多亿，人口不过330多万的自治州，理论上来说根本撑不起这个房价。但和珠海、厦门、三亚一样，环境溢价才是这类城市最重要的楼市支撑。
　　然而，疫情改变了一切。从数据可以明显看出。
　　疫情出现之前的2019年，全州共接待海内外旅游者5300万人次，全年实现旅游业总收入941。9亿元。仅靠旅游一项就揽金941。9亿元，位居全国第50位。
　　疫情出现之后的2020年，全州共接待海内外旅游人数3921。2万人次，比上年下降26。0。全年实现旅游业总收入604。6亿元，下降35。8。
　　游客下降，旅游收入下降，失去了外地游客购房力量的支撑，大理房价从2020年开始就走上了调整之路。
　　尤其还叠加了本地人口的流失。七普数据显示，大理过去十年常住人口减少了11。8万，从2010年的345。6万减少至33。8万。
　　在这种背景下，大理房价2020年开始下跌，去年全国行情转变更加速了大理房价下跌。
　　去年有权威媒体报道，跌破了万元。
　　根据国家统计局披露的最新70个大中城市房价数据显示，6月份大理新房价格环比下跌1，同比下跌6。3。二手房价格环比上涨0。4，同比下跌6。
　　此外，国家统计局数据还显示，大理二手房价格较2020年下跌了4。2，是房价至少回到三四年前的33个城市之一，基本回到了2018年的水平。
　　数据来源：国家统计局
　　对于这样一座本身就不限购，经济羸弱、产业单一、人口流失的自治州来说，托举楼市没有什么更好的办法。
　　鼓励房企通过“共有产权”方式销售商品房，让购房者半买半租，这是大理这种级别的城市能够想出最好的，也是最市场化的方法。
　　03会有效果吗
　　这一招，确实能够减轻刚需上车的压力，但也只是将压力后移了而已，后期将剩下的产权购买回来，压力犹在。
　　不过，从减轻前期压力的角度来看，会推动一波有效需求上车，缓解一下大理目前的商品房库存量。
　　后续可能会有更多的城市跟进大理这一政策。
　　但效果着实有限，毕竟当下阻碍大家购房的，是楼市风波，是房地产信心不足，是口袋干瘪，是对未来不确定的担忧。
　　在这一连串的阻碍之下，原本在五六月份建立起来的微弱复苏力量，7月份再次卸力。
　　克而瑞披露的最新数据显示：
　　第一，2022年7月百强房企实现单月销售操盘金额5231。4亿元，环比降低28。6。
　　第二，7月重点30城成交面积环比下降16，同比下降33。
　　在这种背景下，下半年各城市还是会延续上半年的势态，继续出台各种托举大招，力度也会越来越大。毕竟在几天前召开的重要会议上，官方明确表示，下半年各城市要因城施策用足用好政策工具箱。
　　下半年，保交楼、压实城市主体责任是当务之急。只有解决了最近的楼市风波，才能重建购房者的信心。
　　在信心重建的基础上，还得看宏观大环境改善速度，大家收入的恢复速度，才能最终决定楼市是否能够复苏。
　　总之一句话，短期内，任何有力的大招，产生的影响都有限。