烂尾、停贷，开始破冰。。

　　困扰楼市的“烂尾停贷”问题，开始破冰了！
　　据《证券时报》等媒体报道，在问题相对突出的郑州市，传来一个大消息：
　　河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司7月19日宣布，将联合成立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
　　熟悉房地产朋友或许会感到困惑：郑州地产？这是何方神圣，怎么没有听说过？河南最大的房企难道不是河南建业吗？
　　说实话，我也没有听说过“郑州地产”。查了官网才知道：
　　郑州地产集团有限公司成立于2003年，与市土地储备中心实行“一套班子，两块牌子”的管理体制，主要负责储备土地的平整和前期开发、提供“熟地”进行招拍挂、储备土地的运营等。
　　2011年，由市国资委出资组建郑州地产集团有限公司，纳入国资监管体系。在2013年、2017年、2020年郑州各项改革中，分别被明确为“三大投融资集团之一”、“四大投融资平台之一”、“三大做地主体之一”。
　　原来这是郑州房地产一级市场的老大，代表政府整备土地的。
　　打个比方，建业、鑫苑、正商这些河南本地开发商，以及万科、龙湖、碧桂园这些外来户，都只是在郑州从事二级市场开发的，相当于开面包店。而郑州地产，则是给上述“面包店”供应面粉的、带有垄断性质的供应商。
　　它的背后，是地方政府。
　　上面，就是郑州地产的架构图。
　　河南资产管理有限公司，则是经河南省人民政府批准设立、银保监会公布名单具有经营金融企业不良资产收购处置业务资质的地方资产管理公司，拥有破产案件一级管理人、私募基金管理人、融资租赁等业务资质。
　　根据官网信息，“河南资产”目前的合并财务报表总资产为361亿元、净资产143亿元、管理资产规模657亿元。
　　一家是郑州市的融资平台，手握大量土地；另外一家是河南最大的不良资产处置公司，资产规模接近700亿。这两家联手，为处置郑州的烂尾楼，解决停贷事件创造了条件。
　　上图是第三方研究机构克而瑞整理的，截至2021年末的部分城市问题楼盘情况。其数据未必精准，但这已经是当前能找到的、比较靠谱的资料。
　　可以看出，郑州是烂尾楼比较多的四大城市之一，另外三个是长沙、重庆、武汉。
　　从目前媒体报道的停贷楼盘数量看，郑州也名列前茅。郑州还是这一轮救市以来，政策最为宽松的城市，出台了一系列大招，包括货币棚改、货币拆迁等。但楼市至今仍然温吞，回暖迹象不明显。
　　6月份，全国楼市一度出现了单月环比大幅反弹的局面。但随着6月末停贷问题显现，7月第二、第三周成交有所回落。
　　如果烂尾、停贷问题不能顺利解决，它将成为继续“房地产税”、“疫情”之后的第三把悬剑，让大家不敢轻易买房。
　　住房是最大的单一商品，也是当前中国最大的内需。楼市持续低迷，稳增长、保就业的难度将大大增加。
　　所以我们看到：银保监会深夜表态，对全国银行提出了四点要求：
　　1、既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。
　　2、主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
　　3、做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。
　　4、有效满足房地产企业合理融资需求，支持项目并购重组。
　　地方政府也开始行动起来。除了纷纷出台新政，强化资金监管之外，还有两个地方推出了“一对一帮扶政策”。
　　在陕西咸阳，住建局一个科室帮扶一家房企，力争按期交房。
　　在四川遂宁，共有83个在建和待建房地产开发项目纳入“挂联范围”。每一个项目均由一名县、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，同时还明确了一名辖区部门联系人，市住房城乡建设相关县级领导对全市在建和待建房地产开发项目进行分片挂联。
　　应该说，地方政府的办法还是很多的。
　　但仅仅通过“一帮一”或者“一盯一”，恐怕很难解决烂尾问题，最多可以减少新增烂尾楼盘。
　　真正要解决烂尾、停贷问题，至少要采用河南的办法，成立一个地产纾困基金，通过资产处置、资源整合等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等工作。
　　仅有地方性的“地产纾困基金”也还不够。国家层面还需要出手，允许地方政府发行“盘活烂尾楼专项债”，并通过政策性银行提供长期低息贷款，多渠道筹集资金。
　　有了这些钱，再加上地方政府、地方资产管理公司、法院的通力合作，才能彻底打通烂尾楼的债务死结、资产死结，实现保交楼。
　　“烂尾”和“停贷”是一枚硬币的两面。
　　最近大家还关注一个问题：如果开发商烂尾，停贷是否合理？
　　最近媒体报道了多个案例，比如最高法对西宁烂尾楼的判决，以及江西高安人民法院的判决，都认为烂尾的风险不应该由购房者承担。其中后者更进一步判决：
　　根据合同约定，开发商在最后期限的90天内无法交房，购房人有权要求解除合同。解除合同后开发商应将原告交付的首付款返还给购房人，另外购房人向银行支付的银行按揭贷款应由开发商返还给原告，未支付部分由开发商向银行支付。（下图）
　　这的确是一个大快人心的判决。
　　但问题是：中国不是判例制。在基本接近的情况下，不同法院的判决是不同的。这里面有非常复杂的因素，甚至可能存在地方保护主义。
　　所以，江西省房协在发表了上述文章后，第二天又发了一篇题为“关于烂尾断贷，法律没空白，关键看裁决”。
　　也就是说，每次的判决可能都不一样，你能否赢很难说。
　　还有的法院面对群体性起诉（要求解除购房合同），采取不予立案的办法回避裁决。相关法律人士解释说，“这可能有地方保护主义作祟”。
　　最后总结一下：
　　1、烂尾、停贷是困扰当前楼市，甚至影响经济复苏的重要问题，切不可轻视。它会产生“预期转弱”、“需求紧缩”的效应。
　　2、郑州、咸阳、遂宁等地政府已开始出手，成立“地产纾困基金”，以及“一帮一”、“一盯一”的行政措施。这说明破冰之旅已经开启。
　　3、解决烂尾，可能还需要出台更大力度的政策，甚至发行专项债。
　　4、购房者在开发商、银行面前的弱势地位，需要有一个根本的解决，否则只能全面搞“现房销售、交房即交证”了。