2023新路丨城市篇：三季度部分城市或筑底企稳

　　丁祖昱评楼市
　　2022年，楼市经历了先跌再稳后降，并出现二次探底，全国百城商品住宅成交规模高位回落，行业规模回到了2015年。
　　四季度以来，纾困政策不断，但成交颓势难以逆转，市场透支下行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱，仅一线显现出了抗跌韧性，多数二三线城市进入深度调整期。
　　新的一年，楼市大概率还会呈现出“前低后高”的行情，市场调整将延续整个上半年，6月将是市场企稳的重要时间窗口，三季度部分城市才能“筑底”企稳。
　　2022年，全国楼市整体呈现出供应缩量、成交普降的特征。
　　CRIC数据显示，全国125个重点城市商品住宅新增供应面积同比下降44，接近腰斩。受来自成交端的销售压力和新开工萎靡，全年新房供应规模缩减至近五年低点。
　　再来看成交情况。全国125个典型城市全年商品住宅成交面积约3。5亿平方米，成交同比下降接近四成。月均成交面积2492万平方米，较2021年月均成交面积也下挫了40。
　　2022年楼市下挫四成是什么概念？
　　从近三年百城楼市成交走势来看，2019年至2021年，百城成交规模高位维持5亿平方米以上。2021年下半年是一个分水岭，楼市急转直下，整体低迷态势贯穿了整个2022年。
　　好在市场也出现一些积极信号，12月整体市场迎小幅“翘尾”行情，CRIC重点监测30个城市成交面积环比增长18。
　　深度分化已成为当前城市竞争格局最为重要的特征。
　　百城成交规模普降，整体呈现出“跌多涨少”的行情。其中，上海、成都等经历了前期的“高热行情”，伴随供应放量，市场回归理性；北京、深圳、西安等市场局部回稳；重庆、武汉、宁波行情低迷；杭州、长沙需求明显透支，成交出现腰斩。
　　从新房成交面积TOP20城市来看，仅5个城市成交面积破千万，其中成都成交1435万平方米，规模在全国排在首位。从涨跌情况来看，仅上海全年成交面积降幅收窄至3，其余城市成交面积均下降10以上。
　　再来看新房成交金额TOP20城市来看，仅上海以6520亿元成交金额排在全国首位，且是全国唯一一个成交金额同比正增的城市，同比涨幅达到12。
　　2022年二手房市场规模显著缩量，全国典型城市月均成交规模不足千万平方米，全年成交规模同比下降超两成。
　　二手房成交明显好于新房，但和新房市场一样，二手房月度走势也呈现出“先升后降”的趋势，12月典型城市二手房成交进一步探底。
　　实际上，上半年新房市场房企暴雷、项目烂尾等现象频出，迫使购房者转向二手现房市场，尤其是次新房成交一步火爆，6月8月，重点26城月均成交规模达1300万平方米。
　　下半年随着新房市场进一步深度调整，悲观情绪向二手房市场蔓延，加之疫情下居民购买力的不确定性，三四季度全国二手房成交规模连续三个月环比下降，下半年月均成交规模收窄至千万万平方米以下，较年内高点下降近三成。
　　从具体城市来看，四大一线城市累计成交3611万平方米，同比下降34，其中北上广三城二手房成交规模基本回到了三年前，深圳二手房成交降幅最为明显，全年成交规模仅215万平方米，降幅达到了43，成交规模创近16年新低。
　　而重点二线城市成交也不容乐观，其中四季度较三季度成交再降15。
　　从二手房交易周期来看，重点50城2022年交易周期达到了65天，较2021年增加5天，二手房交易放缓。
　　鉴于2022年房企投资偏向谨慎，2023年全国商品住宅供应总量仍将回落，且上半年月均入市新房少于下半年。
　　一线及核心二线城市整体供应持稳或者微降，北京、上海、杭州、成都、合肥等短期市场热度较高城市受改善需求支撑，2023年供应持续放量可能性较大；而三四线城市供应继续缩量，已跌入历史规模底部城市或将止跌。
　　从成交情况来看，2023年主要有两个判断：
　　首先，全国商品住宅成交总量整体仍将微跌。
　　其次，年内行情走势发展大概率“前低后高”，上半年延续调整，供给改善和信心回稳后成交小幅回升，三季度部分城市才能成功“筑底”企稳。
　　具体城市而言，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。
　　二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。2022年成交规模小幅下行的成都、西安需求规模相对固定，2023年楼市预期延续平稳运行；去年调整到位的南京、苏州、武汉、重庆、天津等大概率低位回升，如果有利好政策加持，或将推动复苏进程；而对于市场仍低迷的南宁、福州、昆明等弱二线城市，或面临13年盘整期。
　　三四线城市则不太乐观，成交规模继续下滑已成为大概率事件，仅购买力尚存的昆山、洛阳、芜湖等城市成交规模有望在2023年回升。
　　经过了去年二次探底，全国热点城市已经明显减少，大部分城市仍处于调整期。
　　虽然政策端持续释放利好，疫情管控解禁，但前期高增长严重透支需求，楼市已进入新发展阶段，随着整体行业规模见顶，各城市整体成交规模也将持续回落，2023年全年预计还将继续回落10左右。
　　不同城市分化延续，一线和个别热点二线市场成交有望“保温”，前期需求透支严重、缺乏支撑基本面支撑弱二线和内陆三四线城市，上半年面临较大的回调压力，整体到三季度才有可能局部企稳筑底，全年呈“先低后高”走势。