楼市“3拐点”出现了，房价回升的空间有多大？官方释放重要信号

　　实际上，早在两个月前，国家在部署下半年经济工作的时候就重点提到，房地产供求关系发生重大变化，要“适时优化调整房地产政策”。当时很多业内人士比较一致的观点是，后续将有更多重磅政策出台，事实情况也是如此，包括一线城市放开购房资格、逐步放开限价，二线及以下城市放开限售、限购以及发放购房补贴等等，这些预判都得到了印证。
　　然而，不少网友认为，现在的经济恢复也不会一蹴而就，工作、收入都带有不确定性，哪有那么多的购买力进入市场，楼市恢复会不会昙花一现？就像年初“金三”一样，就好了一阵子后就没有下文了。这种疑惑其实是很正常，主要原因是这两年楼市的“负面”信息实在太多，什么出生率明显下降、住房饱和、收入受疫情影响下滑等等，所有不利楼市的信息似乎都是一夜之间出现的，这显然不客观，自然也不利于对后市的判断和决策。事实上，当一系列楼市政策组合拳出来以后，在这场国家意志的较量中，我们确实看到了楼市的“3拐点”出现了。
　　第一，购房者信心指数、找房热度均从底部开始回升。
　　自从2021年10月份以后，房地产的各项数据都呈现下滑趋势，开发投资、销售额、销售面积无一例外，特别是今年58月份，统计部门公布的房价出现了“4连跌”。但在国家部署下半年楼市楼市工作以后，房地产开始有企稳迹象。特别是进入到9月份，根据机构的监控数据显示，一线城市执行认房不认贷以后，居民的购房热情触底回升，一线城市带动二线城市，购房者信心指数、找房热度均转而回升，这是今年不曾见到的情况，信心比黄金珍贵，购房者预期决定了后期市场走向。
　　第二，房贷利率进入拐点处。
　　根据统计数据显示，除了北上广深，其他大部分城市首套房贷利率均在4或以下，是30年来的历史最低位。对此现象，从央行发布的报告显示，强调了市场预期的稳定性，意味着房贷利率下行的空间有限，原因很简单，通过稳定房贷利率市场预期，引导购房者积极入市，配合楼市回暖。
　　而且，由于外围市场不断加息，像欧洲央行、土耳其已于近期加息25基点和500基点，我们在经历多次降息的同时，也顶着动用大量外汇储备稳住汇率的压力，随着消耗越来越大，再继续降息的空间也越来越小，所以，资金利率包括房贷利率，在短期保持稳定（配合楼市恢复），再长时间有向上的趋势，这或是我们购房者能享受低利率的拐点阶段。
　　第三，售楼处来访、二手房成交量从底部开始回升。
　　这一点就不多说了。无论从各地的感受来看，还是下个月官方发布的数据看，市场回暖的数据或让大家眼前一亮。新房方面，据机构的数据显示，各楼盘售楼处的来电、来访量均有明显上升，成交数据相比上个月都有明显回升。据开发商朋友讲，他们有的楼盘9月前20天的客户来访量，差不多等于7月、8月两个月的量，而且从谈客到成交周期明显缩短，有的当场就下定，一方面有购房资格、比例调整的原因，另一方面也有看到市场预期好转而下定决心买房的因素。
　　而二手房其实也有明显回升，虽然说新政鼓励“卖旧买新”，各地二手房挂牌量出现井喷上扬，但成交量也在放大。此前低价挂牌的业主心理预期也有触动，试探性的调高挂牌价格，虽然未必能快速成交，但起码说明他们对后市的预期有所改变。为了稳定二手房市场价格预期，像一线城市继深圳之后，北京也开始取消二手房指导价格限制，一些高价房源能展示出来了，这对稳定二手房市场预期具有积极作用。而且，房地产税再次按下暂停键，在一定程度上可让那些多套房持有者放缓抛售的动作，有利于二手房挂牌量下降，促使二手房市场库存快速去化。
　　3个实在而明显的楼市拐点信息到来，意味着楼市筑底即将完成，离市场企稳回升的目标越来越近。现在问题就来了，一些网友不禁想问，后续房价“回升”空间有多大？对于这个问题，相信每个人都有自己的答案，谁也说服不了谁。但官方释放了一个新信号，有助于我们理解问题的答案，两个方面：
　　第一是，央媒经济日报在最新的文章《政策频出提升楼市活跃度》中提到，“房地产市场企稳回升需要长期努力”，如何理解这句话？
　　字面上的意思是，目标是企稳回升，这个没什么好说的，市场要涨上去，这是我们目前各项政策发力的方向。在买涨不买跌的楼市逻辑中，没有谁希望买到的房子就掉价，即便涨不了多少，但起码不能跌，否则就没出手的必要。而要实现这个目标还需长期努力，意味着当下市场虽然有所好转，但要让市场根本扭转还要加力，像文章中说到的，要继续完善政策工具箱，像保交楼恢复市场信心、加大对房企的支持力度、旧改、城中改造等等，多方位配合推进。说白了，在现有基础上，促进楼市持续恢复还要继续提供“政策弹药”，应该是会做到的。
　　第二是，释放支持物价温和上涨的信号。相信很多人都看到了，发改和央妈两大央级部门在近期均提到一个说法，“中国经济不存在通缩，后面也不会出现通缩”。官方对此的解释是，在物价连续下滑以后，8月份的消费价格数据无论是环比还是同比，均呈现上涨，工业产品出厂价格也由降转涨，并预计物价总水平有望持续回升。如果我们做一个适当的联想，我们最近两年的货币供应M2一直保持两位数增长，现在逐步传导到物价，虽迟但还是来了，作为重点提振的楼市，房子也是商品，联想一下也是情理之中的事。
　　总结一下
　　促使楼市企稳回升体现了国家意志，不以个人意志为转移，各方不用疑惑。不过，即使我们目前提振市场的力度仅次于20142015年那一轮，但面对更多的荆棘，市场恢复自然不会像过去那样酣畅淋漓。一边让加居民杠杆，回暖市场，另一边还要防范房企金融风险，要把握好这个度，决定了楼市复苏的过程必然是渐进式的。信心要有，但不宜盲目和夸大。