龙湖智创生活：长期主义基因下的新增长曲线

　　导语：在地产的生意版图里，“空间服务”是一个具有高成长性，且商业模式更稳健的产业领域，也吸引投资者给予了更多关注。
　　路言作者砺石商业评论出品
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　　在地产行业的范畴里，龙湖集团一直是一家颇受关注的企业。之所以受关注，源于其在行业中的“另类”存在。
　　在前些年多数房企采取高杠杆的激进战略时，龙湖集团采取的严明资金纪律与稳健经营节奏，曾让人们印象深刻。当然，这也让龙湖集团在当前充满不确定性的环境下，业绩颇有韧性。近日，龙湖集团发布的2022年上半年财务报告便很好地证明了这一点。
　　财报显示，在今年上半年，龙湖集团如期交付70余个项目，累计5万余套住宅；营业收入高达948。0亿元，同比增长56。4；毛利201。5亿元，同比增长20。1；股东应占溢利为74。8亿元，同比增长0。8；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6。1至65。5亿元；每股基本盈利1。268元，拟派中期股息每股0。33元。
　　在财务方面，龙湖集团也表现稳健，净负债率55。3，平均借贷成本为年利率3。99，平均贷款年限为6。28年，现金短债比超4倍，一年内到期的短债占比为10。1，在年底之前已基本无偿债压力。
　　这样的业绩表现与股东回报，也让龙湖集团在资本市场上表现坚挺。截至最近一个交易日，其市值为1677亿港元。
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　　龙湖集团上半年的成绩单，放在以往的年份里或许并不抢眼，但在行业筑底的大环境下，却已实属不易。有数据显示，截至7月22日，79家披露中期业绩预告或业绩快报的A股上市房企里，预计盈利的企业尚不足半数。
　　在严明的资金纪律与稳健的扩张节奏之外，长期主义基因下，对所有产品与服务上的精益求精，也是龙湖集团得以抵御周期的另一个抓手。
　　目前，龙湖集团主要包括物业发展、物业投资与空间服务3项核心业务。物业发展是传统的住宅开发与销售业务，这依然是龙湖集团收入的主要来源，其产品在市场上有着出色的口碑。物业投资主要是公司自身持有的购物中心与长租公寓等资产，以获取租金收入为主，其中，在购物中心领域，有知名的“天街”品牌，在长租公寓领域，有极具影响力的“冠寓”品牌。而在空间服务领域，也已经形成“龙湖智创生活”品牌。
　　龙湖智创生活定位“中国领先的，以先进科技全面赋能物业管理及商业运营的生活服务提供商”，业务包括住宅社区管理及服务、商业运营和商业物业管理服务、产业办公与公共设施管理三个部分，基本涵盖了城市内所有的核心空间类型。
　　最新数据显示，2022年上半年，龙湖智创生活业绩表现突出，实现全口径营业收入约63亿元，同比增长33，3年复合增长率59，综合毛利率约29。笔者在对龙湖智创生活进行详细研究后发现，其取得当下优异成绩的背后有两个核心要素。
　　首先是与龙湖集团的生态协同。
　　龙湖集团在长期发展过程中，涉及住宅社区、购物中心、租赁公寓与写字楼等各种空间类型。受益“一个龙湖生态体系”，为龙湖智创生活涵盖多种空间的物业管理服务，创造了天然的条件。另外，龙湖集团基于商业投资航道，构建了大量的优质购物中心组合，并选择自己运营，这让龙湖智创生活区别于多数房地产企业旗下物业公司，单一的物业管理服务，还承担着类似万达商管的商业运营职责。
　　当前，龙湖智创生活共运营服务65个购物中心，合计在管面积约620万平方米；此外，截至2022年6月30日，龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，意味着还有更多购物中心，将在未来五年内开业落地。
　　其次是继承了龙湖集团一以贯之的长期主义基因，在高品质服务与先进科技应用两个关键要素领域有着出色的表现。
　　仅就物业管理板块来看，在高品质服务方面，龙湖智创生活就已沉淀出数千条高品质的物业服务标准。例如，在住宅社区领域，要求垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟。基于对业主的高度尊重与细致呵护，员工见过业主三次面后，可认识业主车辆及业主本人，甚至记得业主家庭宠物的名字。为了让每位业主享受宁静的美梦，夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋，以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等等。
　　除了一些基础需求的高品质服务，龙湖智创生活还为业主提供丰富的案场管理服务、交付前保养和维修服务等非业主增值服务，以及包含到家保洁卫生、搬家、全方位的家装解决方案，为家庭提供定制化团体旅游服务等在内的多个业主增值服务。
　　这些高品质的服务，使得龙湖智创生活“满意惊喜”的服务深入人心，业主满意度连续13年超过90。
　　在先进科技应用方面，龙湖智创生活堪称行业中的标杆。
　　自2014年起，龙湖智创生活便基于业务与设备更高效的运营管理，开始智慧引擎的探索，通过数年的实践与完善，如今已构建了系统性的科技支撑体系。
　　例如，在住宅社区领域，龙湖智创生活提供的无接触通行体验，慧眼系统下的无死角监控，设备的自我监控，移动端上的快捷报事与更为多元的线上服务，为社区业主带来了全新的智慧生活体验。
　　在购物中心与写字楼领域，龙湖智创生活基于对商业业态的洞察与管理经验，自主研发了IBMS（智能建筑集成管理平台）科技平台，集成了楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现了建筑优化控制和管理。
　　除了科技平台以及硬件的搭建，龙湖智创生活也通过多年沉淀的运营管理策略，助力项目践行低碳节能绿色理念、合理降低运营成本。具体来看，通过IBMS系统对设备植入标准化运行策略，可实现空间内照明、空调等系统的分区、分层精细化管理。
　　以空调系统为例，IBMS可通过传感器实时读取设备的运行数据，并依据运行策略，自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数，达到精准控温，以保障客户的舒适体感，既确保项目运营管理品质，又实现节能降耗。同时，数据如果出现异常，设备会自动发送报事工单至移动端管理界面，提醒相关工作人员及时进行维修，并于线上同步修复进程与修复时长，实现线上全面管控。
　　据悉，目前IBMS已在龙湖全国天街系项目、重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。
　　高品质的服务与先进科技的应用，共同奠定了龙湖智创生活在用户体验中的核心竞争力。而用户体验正是龙湖智创生活这样一个服务经营业务的重中之重。
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　　在今年上半年，龙湖智创生活的营业收入已经占到龙湖集团总营收的约6。6，不仅仅是集团整体收入的重要组成部分，在数字表象之外，兼具更高的战略重要性。
　　在传统住宅开发业务具有越来越多不确定性时，收入更为稳定的经营性收入从曾经的第二条增长曲线，变成了龙湖集团穿越周期的压舱石。
　　龙湖智创生活一方面能充分协同集团现有主业，通过高品质的服务支撑主业发展，并将存量资源进行更多维度的商业变现；另一方面还可以拓展至龙湖集团打造的空间之外，走出一条独立自主的内生增长道路。例如，目前，互联网大厂、金融机构的总部大楼，大学的校园，甚至是北京亮马河的河畔等等场景，均能看到龙湖智创生活服务的身影。
　　无疑，无论是物业管理，还是商业运营，“空间服务”是一个具有高成长性，且商业模式更稳健的产业领域。在龙湖集团中期业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在答记者问时便表示，“从上半年的数据来看，整个龙湖智创生活的业务有序在进行，未来年化收入增长超过40，年化利润增长超过50，是完全可期的”。
　　在这样的高成长下，龙湖智创生活将成为龙湖集团做强“一个龙湖生态体系”的重要抓手，而当其迎来独立上市之日，或也将享受到远高于传统地产企业的估值水平，而被投资者们另眼看待。