聊下龙湖的“安全”问题

　　文潘永堂
　　旅游一周归来，今天聊聊龙湖的安全话题。
　　1，龙湖是民营房企安全的最后一道防线，这个是花钱也难买到的“最高荣誉”和“能力”。
　　2，开场白谈龙湖的安全问题，老潘首先提醒一句，房企没有绝对的安全，龙湖也是相对的安全。
　　前几个月龙湖机构交流会上，龙湖相关人士也表示：“眼下，别想着什么弯道超车，最重要的是保持安全头寸和现金应对波动。”
　　3，企业的“安全”是一个多维度的概念。
　　比如制造业有三星手机爆炸的产品质量问题带来企业后期巨大风波，但对房地产企业而言，很少听说有一家房企因为质量问题绊倒压垮一家房企的，房企产品有漏水、空鼓、墙面脱落等问题，但很少有说房子住着塌了的质量问题。
　　今天我们讨论房企安全问题，核心还是“现金流安全”问题。因为在行业下行，爆雷不断，资金收紧时刻，现金流安全，就是企业安全的最高法则。
　　4，这2年，我们经常看到一家家千亿大型房企竟然因为几个亿债务还不起而无奈爆雷，这让很多人不理解，不就几个亿吗？
　　老潘解释两点：
　　其一，房地产行业的资金密集型特征以及房企普遍的高负债玩法，让房企资金安全天生就处于“高风险”状态；
　　其二，一笔几亿债务是不多，但问题是还不起爆雷引发信用质疑和信用闪电崩塌后，几亿违约会“事故化”，会引发一系列涉及几十亿、几十百亿的“放贷、融资、销售现金流”等蝴蝶效应的挤兑和风险扩散，这一起几亿违约事故，就好比一个“资金癌细胞”，会迅速扩散至房企全身各处，最终让房企产生更大的现金流危机，乃至破产危机。
　　5，房企安全问题第二个提醒点是必须承认，企业很难对抗大时代的衰败，这也是龙湖股价暴跌的更高逻辑。
　　小格局看，当下房企是“草木皆兵”，任何风吹草动都会引发连锁化恐慌，龙湖也没能幸免，即是龙湖悲哀，也是行业的悲哀。
　　大格局看，整个行业都在被做空，政策调控实质性做空，金融机构雪上加霜的再做空，同时，融资断流，销售腰斩、一波波组织裁员，让地产人的信心没了，对未来的信心没了，这是房地产这个阶段、这个大时代的“巨变”，企业或个人的努力，已很难抗衡大趋势。
　　比如过去地产明星职业经理人风光无二，个个都是神话，但如今地产短期陨落，昔日明星经理人，昔日优秀黑马房企大部分都销声匿迹、无力回天。
　　眼下的房企格局，再也很难依靠一个明星经理人的力挽狂澜能够乾坤巨变！
　　6，龙湖的安全阀门，是规模民营房企最高的。
　　龙湖安全阀门第一关，老潘还是免俗的用“现金短债比”去做个CT穿透。
　　其他普通房企就不比了，老潘这里不妨用仅有的5家示范民营房企来比对。毕竟有对比就有新知！
　　比如从调整后的现金有息债务比看，碧桂园是1。86，美的置业是1。71，旭辉是1。67，新城控股是1。07，龙湖是多少了，答案是5。84。
　　显然，龙湖的现金短债比，超出其他示范民营房企4到5倍的“安全垫”，这体现了龙湖现金流的“高筑墙”！
　　这种充沛现金流“高筑墙”性格，哪怕是2008年金融危机时，龙湖依旧没做过债务展期，每一笔贷款都按期甚至提前偿还。
　　而在眼下现金流危机的2022年，龙湖从8月到年底，所有债务都已经还清，无未偿硬性债务，而且下半年，龙湖还可能主动偿还明年到期的银团贷款。
　　7，除了短债比现金流的“高筑墙”，龙湖第二道现金流安全阀门是“远分摊”即“把整个债务时间拉长”。
　　正如吴亚军经常倡导的一句话是：“龙湖，没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来。”
　　比如在债务维度，龙湖的债务也分摊着眼在未来，而不是聚拢于眼前。
　　如果一家房企整体债务全部集中在近一、两年，或者在现金流紧张年份到期债务反而更多，那么这家房企现金流风险就非常大。
　　所以债务周期的加长，债务未来的均摊化，也是一家房企债务安全的重要观察窗口。
　　对此，龙湖债务周期管控的很有水准，老潘总结下来至少有3点。
　　其一，2008年金融危机后，龙湖2009年2021年平均贷款年限由1。58年提升至6。59年。
　　龙湖拿的钱，平均借款周期是6。59年，都是长周期的钱。
　　通俗的说就是龙湖借的钱，都不用着急还。
　　曾经龙湖2020年在境外发行美元优先票据票息在3。375至3。85之间，期限长达7。25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录
　　其二、不仅仅是债务周期拉长，而且均摊化，避免某年过高占比，比如1到2年到期债务占比24，23年到期债务占比23，4到5年到期债务为14，5年以上账务到期23妥妥的均摊化。
　　其三、风险后置，的确一年到期债务是滚动的，但龙湖强调每年下一年到期债务占比不高于10，这是龙湖内部一个独特财务纪律。
　　比如在眼下超级难的2022年，龙湖2022年内到期债务金额占比仅仅7。55，这是其他民营房企望其项背的“超低数”！
　　值得补充的是，以年度覆盖、长周期均摊之外，现金流穿透覆盖最好以周，天为单位进行精细化管控。
　　比如仅仅年度覆盖是不够的，即使全年看，现金流能覆盖短债比高，但如果现金流与债务错配就麻烦了。
　　比如虽然中途如7月集中到期债务过大，但7月销售融资现金流正好又不足以覆盖，那么这个7月依旧会无奈“违约爆雷”。
　　8，与其他房企不同，龙湖在融资渠道选择上有很鲜明的“鄙视链”。
　　比如龙湖从来不做非标融资，原因也很简单，龙湖融资成本才4个点左右，周期又普遍长，没必要走“高息、短周期、且易受到政策调控”的非标融资。
　　比如龙湖从2021年就开始完全不做商票融资。
　　目前龙湖国内融资整体比较保守，核心聚焦低成本的银行贷款和融资债券为主，比如2021年末龙湖总有息负债中银行借款占比高达66，债券内占比24。而国外部分融资，龙湖主要通过美元债和银团贷款进行融资，可以大力度降低公司综合融资成本，截止2021年龙湖融资成本才4。14！
　　不仅仅是不做非标，就连发债，据说龙湖5以上就不考虑发债了。而对比同行，5的发债利率，其他只要能发都抢着要，但龙湖不太接受新发债利率太高。
　　同样，龙湖一个特色就是商业持有物业较多，而且都是在核心一二线城市和核心地段，从这个角度讲，完全可以做抵押贷款，增加更多现金流。但对龙湖而言，开业的很多购物中心都实现了现金流的自给自足，龙湖就没有去做贷款。
　　龙湖不是持有优质物业多，就非要做抵押贷款。
　　在龙湖，所有债务都是通盘考虑的！
　　反过来解读，龙湖对融资渠道的“洁癖”，也成为源头上阻断龙湖债务风险的一个关键举措。
　　9，投资交流会上，龙湖给投资者一句硬话不管行业要花多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。
　　这句硬话，从老潘以上分析的融资现金流可以得到一个印证。
　　即同行房企眼下所谓的“融资少，难融资”问题，龙湖对应的却是“钱便宜、钱长周期之后的融资多”的综合能力。
　　过去，龙湖似乎关心的不是拿不拿的到钱的问题，而是必须“超低成本、超长周期”的拿钱问题。
　　10，讲完融资的鄙视链和高标准，你一定会好奇，龙湖的钱，到底从哪里来？这是个好问题，也是龙湖一大特色拔尖优势。
　　老潘这里简要盘点一下。
　　其一、国际投资级引发的综合融资性优势。
　　龙湖是民营房企中唯一一家获得三大国际评级机构全部投资级的企业。这也意味着国内外融资机构长期给予龙湖融资的绿灯，“钱多，钱长、钱便宜”就是一个显性的综合优势。
　　比如就在昨天晚上，市场传闻称龙湖集团将获得一笔35亿港元的俱乐部银团贷款，预计本周完成签约。
　　其二，经营性现金流的2大领先输血优势。
　　第一是相对巨量租金的每年“稳定性流入”。
　　经营性现金流不就是卖房子吗？但你错了，今天的龙湖与其他主流房企一个巨大区别和领先优势就是已经进入初步收获期的“租金收入”。
　　2021年龙湖购物中心租金收入达到81。5亿，长租公寓租金收入22。3亿，加起来已经103。8亿，破百亿租金了。外加物业服务收入，2021年龙湖整个经营性收入是188亿。
　　也就是说，当下的龙湖哪怕一套房子也不卖，一年租金收入就已经破188亿。更牛的是，在今年疫情反复的上半年，龙湖商业和公寓租金收入进一步增长到66亿，比2021年上半年同期还高。
　　第二，就是销售现金流。
　　龙湖销售现金流不多说，老潘核心讲3点。
　　其一，销售额这些年始终在地产10强左右，比如2022年17月份累计销售额达到1040亿元，以后这个量不会少。其二，龙湖回款率在90以上。其三，龙湖不用融资，基本就能在地产开发销售中实现现金流为正，眼下其他民营房企很难做到这一点了。
　　值得补充都是，在预售资金监管中，龙湖2021年年底大概300多亿，而在2022年据说已经降低至200亿出头。为何减少如此多？
　　一则龙湖预售资金监管在销售中占比很少，因为龙湖售价相对偏高，在1。7万平米左右，而预售监管资金是针对项目建造成本（3000元平米到5000元平米）的监管，所以龙湖预售资金占比较少。
　　二则龙湖的高质量，相对安全的发展收到多家银行机构的认可，所以做了一些银行保函，据说一家国有银行主动给龙湖背书，说不用担心龙湖，且让龙湖成为这家国有银行第一家做保函的公司。
　　综上，仅仅融资现金流，销售现金流，运营现金流，龙湖就已经多维度领先于同行了。今天的民营房企能做到这一点，已经凤毛麟角了。
　　因为如今的头部房企大多是要么开发厉害，要么是运营厉害，很少能两者兼备而且身份还是民营底盘的。
　　11，债务的安全只是房企安全的技术性层面，而发展尤其是高质量发展才是一家房企最大的安全战略。
　　你不敢想象的是，龙湖在2022年其实是一种进攻战略。
　　其一，在2022年，大多民营房企几乎0拿地时，龙湖是少有几家民营房企依旧在坚持拿地的企业。
　　其二，在民营房企纷纷去杠杆，降负债的大背景下，龙湖竟然2022年有息负债不是减少，而是继续保持增长，只不过增速从15降低到10。
　　进攻是最好的防守！
　　今天的龙湖，依旧在“进取”！
　　但不同的是，龙湖2022年进取有2大特性，其一，源于公司持有战略、经营性收入做大做厚战略的持续推进，其二，进取的质量标准继续提升。
　　比如为何2022年龙湖有息负债还坚持增长10？核心在于龙湖的重资产投资相对其他房企更多，力度更大，也在持有战略的延续投资。同时，龙湖地产开发项目数在增加，开发贷在增加，那么银行也在不断增加龙湖的有息负债额度。
　　事实上，如果没有这些重资产，龙湖既有的有息负债总量也基本够了，但龙湖是一家追求未来，着眼未来的公司。
　　据说2022上半年疫情反复时，龙湖依旧开了三个商场！
　　又比如龙湖投资的标准2022年更高了。
　　今天的拿地就是明天的排名，对比其他民营房企0拿地而言，他们已经不是思考明天的排名问题，而是能否熬下去的生死问题。而今天2022年的龙湖，思考的是危中有机，是发展的问题。
　　而且龙湖22年对拿地逻辑越来越苛刻，标准越来越高。
　　其一，“守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地这些都已经是基本要求，在如今房企投资容错率越来越低的新时期，据说龙湖拿地要求净利率必须在10到13左右。
　　其二、龙湖拿地不仅要求利润率，更要求投资闭环，即每一块土地都要求非常具体的去化率、回款要求。
　　其三，龙湖布局了68个城市，这在地产10强中是布局最少的，但在2022年龙湖认为这还不够，龙湖2022年拿地更进一步在68个城市中继续聚拢在20多个竞争力更强的城市，是在好城市中再挑“好城市”，龙湖的苛刻可见一斑！
　　在这样一个高标准的苛刻要求下，能进入龙湖标准的公开土地自然不多。
　　所以，这才是有人批评龙湖2022年上半年拿地较少的原因之一。不是拿不到，而是标准达不到，龙湖不拿。
　　看看上半年的龙湖拿地成绩单。
　　其一，2022年1到7月龙湖获取20宗土地，公开市场16宗，权益拿地168亿，货值600亿，这在民营房企中算多的了。
　　其二，拿地全部位于龙湖既有深耕核心城市，比如17月一线城市拿地建面占比3（5月获取北京一宗地块），二线城市拿地面积占比97，主要以杭州、合肥、成都、南京等强二线城市为主。
　　其三、拿地之后迅速开盘，跑得快。
　　比如龙湖合肥项目3月拿地，6月份开盘。比如杭州龙湖拿地1个月后，就开始推盘，而且因为一二手倒挂，根本不愁卖。
　　其四，上半年拿地少，但下半年或许机会更多更好，龙湖或在22年下半年加大力度抢好地。
　　事实上，龙湖忍得住，2021年四季度龙湖也是拿了很多土地。
　　而回想当初，2021年上半年别看央国企抢的厉害，下半年就收缩拿不动了。
　　而如今2022年下半年或许同样如此，而且如今爆雷选手增多，2022下半年能出手拿地的选手更少了，这也意味着2022年拿地的机会或许更好，更多。
　　11，投资的安全度是保证一个个项目最终都能够成功上岸，而在另一更高战略安全维度，龙湖的城市聚焦与深耕则是龙湖C1航道提升系统安全的一大战略举措。
　　其一，龙湖是10强中城市布局数量最少的房企，这本身就是龙湖的特色，目前龙湖在68个城市又聚拢在20多个核心城市再投资，强化深耕，本身就是一个“安全战略”的深化。
　　尤其如今经济下滑，就业下滑，中国最优质的20多个一二线城市往往是相对最安全的。比如眼下三四五线城市依旧在下滑，整体楼盘平均去化率据说只有10左右，而且还没有止跌。
　　其二、聚拢只是安全战略的第一步，城市投资聚拢后强调深耕领先则是第二步，老潘不知道龙湖之前进入城市力争进入前三的目标是否还在执行，但可以肯定是，未来最核心优质城市竞争更加激烈，龙湖深耕领先战略应该是必然的。
　　优质城市深耕领先的好处是全方位的。
　　一则龙湖6个航道都依赖高能级城市的基本面，地产开发聚焦20多个额高能级城市，可以更大层面、更大力度带动6大航道的协同与各自高成长，比如长租公寓在低能级城市就很难形成规模效应，比如TOD更合适在高能级城市。二则人均产值，人均效益，品牌叠加、管理费用、营销费用等更容易进一步优化和提升。
　　比如截止2022年上半年龙湖布局的68个城市中，6个城市占据第一，15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十。
　　在未来行业进一步出清和龙湖聚焦深耕战略再进一步后，相信龙湖在中国高能级核心城市的地产话语权以及城市运营综合话语权都将提升到一个新的高度！
　　13，对爆雷房企而言，今天是躺平与否的问题；对未爆雷房企而言，今天是安全活下去的问题，而对龙湖而言，今天则是“战略继续，危中寻机、迎接下一轮发展”的问题。正如投资者交流会上，吴亚军说的一句话：“该爆雷的都爆了，现在不是看风险的时候，反而是看机会的时候，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。”
　　对于未来，房地产行业肯定还在，而优秀的房企一定会比现在更好！
　　龙湖，最值的我们期待的，一直不是当下，而是未来的龙湖！
　　待龙湖半年报正式数据公开后，我们再聊龙湖！
　　对龙湖的安全垫，有何看法，欢迎留言告诉我们。