上海楼市，还会跌多少？

　　好像都没有人去关注5月份的上海楼市成交了。
　　上海5月份二手成交在1。53万套，仍维持在1。5万套的荣枯线以上。
　　也并不是太过难看的数据，只不过好像没有超出预期。
　　其实，从一线市场统计来看，最近两周到带看和成交还是保持平稳的。
　　很大概率：
　　5月份，就是上海最接近底部的时候。
　　僵持状态
　　上海5月份的市场，是僵持的市场。
　　一方面，房东确实都急了。
　　从议价空间来看，二手房的议价空间已经是历史最高位。
　　意味着，买家有更多的机会和房东讨价还价。
　　从房源挂牌量来看，5月上海二手房挂牌量与4月相当，没有新增太多。
　　链家平台还下架了1万多套房源，多是一些不诚意卖房的房东。
　　市场进入僵持阶段。
　　从板块来看，也是分化比较明显。
　　大部分板块的房价，稳中微降状态，市中心区域价格相对坚挺。
　　碧云、新场、张江、杨行二手房价环比涨幅超过1，
　　月浦、花木、五角场、中原板块二手房价环比跌幅超过1。
　　从购房群体来看，也出现了分化，300万以下的刚需动力减弱。
　　从上海链家的成交数据来看，今年50平方以下房子的成交比例一直在下降。
　　从总价段来看，
　　300万以下的占比61。1，减少了3。9个百分点，比例降低了不少。
　　300万以上的占比在增加，其中400万600万价格段，增加了1。3个百分点。
　　600800万以及1000万以上等总价段，各增加了0。7个百分点。
　　可以看到，市场的购买主力在改善群体，而且相较于22年整体的人群需求都在升级。
　　整体看，目前的市场，处于成交挂牌僵持、板块分化、人群分化的阶段。
　　是很典型的筑底阶段。
　　市场历史底部
　　我们之前文章有写过：
　　上海楼市正在筑底，目前的底部好于历史最差。
　　上海二手的成交荣枯线，一直是在1。5万套。
　　这是有历史数据支持的。
　　过去十年，上海市场只出现过两个底部。
　　一个出现在2014年，二手房月均成交14000套。
　　一个出现在2017年，二手房月均成交13700套。
　　这两个年份，就是上海市场最坏的情况。
　　极端情况是：参考2014年7个月成交量低于1。5万套，2017年9个月低于1。5万套。
　　今年，上海已经过去5个月了，除了1月份过年是低于1。5万套的。
　　2023年，不可能触探到14年和17年的底部。
　　从市场价格下跌数据来看。
　　2014年，上海二手房跌幅较小，普遍在510以内，进入2015年后又迅速回暖。
　　2017年，上海楼市进入阴跌趋势，在2019年初逐渐企稳，新房回撤幅度15左右，二手房回撤幅度10左右。
　　上海历史上三次下跌过程，14、17年跌幅并没有想象中那么大。
　　目前看，上海市场还没有出现说回调有15以上的板块。
　　如果碰到这样超跌的机会，真的是一个捡漏的好机会。
　　政策底部
　　与此同时，目前也是政策筑底的阶段。
　　这段时间，可能要出台放松政策的新闻满天飞。
　　先是知名财经媒体呼吁：只有救房地产，才能拉动需求。
　　再到前几天到处传，一二线城市首付比例认定继续放开。
　　中国经济时报，在6号发文《一线城市房地产限购应适时优化调整》，喊话试探市场情绪。
　　从目前看，如果后续6、7、8月份持续低迷的话，确实出台刺激政策的概率还是比较大的。
　　之前已经讨论过，可能出现政策的4放3不放已经讲清楚了。
　　这里给大家讲一讲，出政策底层逻辑是啥。
　　大家都知道今年的GDP目标是5，压力还是不小的。
　　现在的就业数据一塌糊涂，一个点的就业实际上带动了1000万的就业人口，而一个点的GDP涨幅可以创造1000万个就业岗位。
　　现在就业率非常差，已经到了历史高危阶段，20几失业率，这是一个非常恐怖的数字。
　　GDP的增长要看三个东西：投资、消费、出口。
　　出口现在指望不上，外需不振，5月份刚刚公布不久，按照美元计价，5月我国出口同比下降7。5；
　　投资领域也投了不少了，主要是现在边际效应递减，效果不明显；
　　那只能看消费了，消费主要就是房和车，车子现在不太行，新能源车阵营里面都开始相互掐架了。
　　所以，我们认为房子不能比以前更差了。
　　现在二线城市已经完全放开了，二线城市及以下都快回到了2014年的状况。
　　一线城市应该讲还是政策严格的，现在的情况大概类似于2019年的情况。
　　政策需要更大的加码，才能触底回升。
　　小结
　　那么分析下来，市场和政策都是底部，问题就来了：
　　上海楼市，还会跌多少？
　　可以明确地告诉大家，依据我们平米研究院的分析：
　　房源整体降价35的时候，市场僵持就会被打破。
　　不同板块会有所差异。
　　僵持一旦打破，就会开始进入新一轮的启动期，非常类似于2014、15年。
　　加上经济目标的压力，如果出台实质性利好政策，我们预计上海楼市在下半年将迎来转机。
　　不过，马上6、7、8月份就要进入高温天气，二手带看量会有一定影响。
　　这是正常的季节性影响。
　　认同这个判断的话，目前买卖双方的策略是很简单的：
　　1、卖家：如果是置换的话，就适当降价，尽快的卖出手上的“劣质”房源然后买入一个好房子；遇到合适的笋盘，先买后卖也可以考虑。（注意置换周期）
　　2、买家：如果你有资金钱包在手，随时可以买的状态；现在就是一个底部区间，也可以称之为启动期，应该积极的去把握，这个时候买有可能会有惊喜。
　　3、选择新房还是二手房？
　　二手市场是基准选择，也是替代选择；搞清楚基准选择之后，再去看新房跟它相比。只要价格合适、时机合适，不管是新房还是二手都可以直接上车。
　　从我们团队一线的接触来看。6月一开始，带看量和谈判的客户比5月多，中介忙碌程度大幅上升，说明市场热度已经有反弹的迹象。
　　最敏感的上海买房人中已经有所体现。
　　还是应了那句话：
　　太阳底下无新鲜事，
　　历史不会重复它的事实，却会反复重复它的规律。
　　经济发展如此，楼市波动也是如此。