两日蒸发3700亿，银行紧急撇清烂尾楼“停贷风波”热文聚热点

　　“强制停贷”正在全国多个城市蔓延。在开发商“表演式”复工和一次次推迟交房后，失去信心的业主选择主动断供，但还有些家庭怕上征信后影响孩子上学，一直不敢停贷，特别是做生意的业主，担心以后无法再找银行借款，只好选择隐忍不发。
　　撰文张文静
　　“我们只想能早日收房，这两年郑州洪水加疫情，如果房子都没了，征信再好又有什么用呢？”
　　买了郑州康桥那云溪期房两年时间，张昊终于在开发商第三次未按时兑现交房承诺后，决定以停贷的方式“宣战”。
　　2022年7月初，他在给银行的停贷告知书上，签下了名字，寄给了银行。从7月20日开始，张昊准备停止向银行还房贷了。7月13日，另有172位康桥那云溪业主来到为他们提供房贷的农业银行，现场在停贷告知书上签字，并按上鲜红的手印。
　　郑州康桥那云溪业主签字的强制停贷告知书。
　　“我们不是不想还月供，只希望能有更多人关注到这个事。”张昊告诉《财经天下》周刊，他从事过信贷工作，深知停止还贷会给个人征信带来怎样不良的影响。一旦银行起诉业主，如果胜诉，法院会强制执行，届时业主将被列入黑名单，成为“老赖”，不能乘坐飞机、高铁，以后孩子不能上私立学校。
　　但康桥那云溪的百余位业主还是决定孤注一掷。甚至有人称：“已经下定决心，（如果被银行起诉）实在不行就和爱人离婚，小孩落在对方名下，免受影响。”
　　《财经天下》周刊在调查中发现，虽然河南郑州的烂尾楼和业主断供问题相对突出，但在湖南、湖北、江西、山西、江苏等省份，许许多多的“张昊”也在向银行发起诘问，希望以此倒逼楼盘复工。
　　在这些业主们看来，要不是银行违规放贷，对房企预售资金监管不力，开发商怎么会迟迟拿不出钱来盖房子？
　　受“业主断供”消息冲击，7月13日，银行板块下跌1。69，跑输大盘。14日收盘，银行板块又下跌2。14。据券商中国统计，个股方面，除杭州银行、常熟银行飘红外，其余如平安银行、招商银行、邮储银行等个股均呈现不同程度下跌。统计数据显示，近两个交易日A股42家银行蒸发了3733亿元。
　　7月14日，多家银行紧急回应网传停贷事件影响，均表示目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。张昊也告诉《财经天下》周刊，负责该项目资金监管的建设银行已经给康桥地产发过《监管资金追缴函》，要求开发商在指定时间把钱打回账户。
　　无奈的断供
　　张昊说，他们发出的强制停贷告知书，参考了江西省景德镇恒大珑庭业主的版本。
　　作为较早宣布业主联名“停贷”的代表，6月30日，江西省景德镇恒大珑庭业主发出告知书称，如果恒大珑庭于2022年10月20日未能全面复工，业主将强制停贷。
　　告知书显示，自2021年1月30日开盘，恒大珑庭已售出900多套房，后因恒大资金断裂停工。后来在地方政府主导下复工，但2022年6月再次陷入停工。业主认为银行违规放贷，资金监管不力，在复工无望之下，业主决定集体断供。
　　据媒体不完全统计，在网传的停贷项目里，恒大的项目是“重灾区”，占了近30个。从地域来看，河南省涉及的楼盘达到35个，占全国总量34，其中郑州一市就达26个。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉《财经天下》周刊，这是因为河南除了房地产市场受整个行业周期影响外，去年水灾造成的影响也非常大，不仅开发商日子艰难，购房者的还款压力也很大，因此河南的问题显得相对比较突出。
　　目前，河南新乡恒大半城湖、郑州康桥那云溪、郑州奥园悦城等业主都在酝酿断供。另据克而瑞研究中心数据统计，截至7月13日，全国各地业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西、深圳等多个省份。
　　7月12日，微博认证的“房产律师”徐斌在社交平台上讲述了他所见的停贷现象，是如何在业主中发酵的。
　　几天前，停贷刚刚被曝出时，徐斌代理的几个烂尾楼案子的业主群开始集体转发，并询问他是否应该跟进。即使徐斌从法律角度表示“不建议”，但这个时候的业主们想要接龙，业主群不断被刷屏。连给银行《告知书》的稿子都没劳动到他这位律师，直接从隔壁群拷贝了过来。
　　徐斌感叹，“按照这种速度，这个事情应该拦不住了。”
　　从业主们反应的激烈程度上看，大家苦“烂尾”久矣。这些迟迟不能交付的楼盘潜藏的烂尾风险，业主们是一刻也不想再承担了。他们似乎找到了一把可以解决危机的“利器”，尽管这刀尖锋利得会刺伤自己。
　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，在法律层面上，没有明文规定楼盘出现烂尾或者不按期交付，购房人有权直接停贷。“这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；另一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。”
　　在他看来，停贷的做法有着不小的风险。如果没有得到银行的回应和同意，同时也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。“在司法实践中，很少有法院会直接判在这种情况可以停贷。即使有，也是很少一部分。”
　　而张昊希望银行最好赶紧起诉，“看看法院最后会怎么判，政府到底要怎么解决。我们也不想硬刚，只希望能替我们考虑下。”
　　最早停贷的业主，现在怎样了？
　　在外界看来，打响停贷风波第一枪的是江西省景德镇业主。但实际上，早在2021年4月，一份《太原泰禾金尊府购房者暂停还贷告知书》就已经在网上流传。
　　在这份告知书的附件“业主陈情书”中，业主恳求成立政府监管或专用账户，将业主每月偿还贷款打入，用于后期工程建设；或由银行“买单”，垫资用于小区工程建设，业主继续还贷；或坚决一直停贷，直到泰禾交付之日，业主将停贷期间本金和利息一并付清。
　　太原泰禾金尊府业主吴纬告诉《财经天下》周刊，2019年下半年开始，该项目施工就已经不太顺利。直到2020年4月，泰禾资金链出现问题，项目彻底停工。
　　业主们各方奔走，一年多时间里维权数十次。他们找开发商、找相关部门、找银行，但据称没有任何实质性进展。
　　在一次又一次的反映无果后，业主决定强行停贷。在他们看来，监管账户没有资金，银行负有不可推卸的责任。吴纬称，2020年10月，已经有业主开始停贷了，大部分业主还是会担忧留下不良的个人信用记录，甚至被银行起诉。
　　尽管如此，越来越多不再对这个项目抱有希望的业主，开始走上停贷道路。据山西当地媒体报道，2021年1月底，太原泰禾金尊府已经有300多户业主强行停贷。
　　吴纬是比较早一波停贷的。因为对房子交付“彻底绝望”，他在2021年2月选择停贷。“奔波一年多，没有任何进展，首付加贷款投进了40万元，到现在还只是一个坑。”
　　在他看来，太原泰禾金尊府成了一个“死局”，自己又为什么要背负贷款去期待一个不可能拿到手的东西？吴纬知道停贷后，这40万元大概率是有去无回了，但有些业主比他更难，损失达到上百万元。
　　据吴纬透露，2021年上半年，在与银行多次交涉后，对方后来提出了房贷调整还款计划，给出6个月的延长期，还提出了两种调整方式：一是调整每月还款额，二是展期还款。不过期间利息仍会正常计算。吴纬认为，这份方案会增加总体还款额，所以他一直没有签。而且让他最不满的是，银行调整还款计划给出的理由是“疫情”，并非是开发商停工。
　　银行给客户提供的调整还款计划确认书。
　　不过这份确认书，还是有很多业主签了。他们中的一些人在6个月到期后又跟银行续了一年，另一些急切想要停贷的人，却因此给自己多添了一份约束。
　　太原泰禾金尊府有4000余户业主，约一半都是贷款买房，目前已经有大几百户选择停贷。据吴纬介绍，“有些自己开公司、做生意的业主是没有停贷的，他们不会、也不敢让自己上征信。”
　　吴纬回忆，刚开始停贷时，还有银行工作人员给业主打电话，称不按时还月供会被列入个人征信系统，未来会影响个人和孩子上学等。有业主直接找到银行理论，“银行方还向业主道了歉。”
　　在吴纬提供的一份2021年6月15日发布的通知文件上，相关部门明确要求贷款业主在项目交付使用前逾期还款行为不计入征信。
　　此外，2021年10月，太原当地政府向银行发函，请银行落实三点要求，其中之一就是解决贷款购房户征信问题。内容提及，“目前部分还贷逾期业主已被列入个人征信系统，造成了严重社会影响。考虑到贷款购房业主为无过错方、各贷款银行均负有贷款资金监管责任，需尽快解决还贷逾期业主个人征信问题，并对后续将贷款本息还至专户的业主不计入个人征信系统。”
　　然而，银行道歉归道歉，业主仍然被上了征信黑名单。2021年9月份，吴纬就在征信系统查到了自己的逾期记录。
　　面对不断增长的逾期金额和罚息，吴纬有些无奈，“先断再说吧，至于上征信，我也没办法。现在要贷款肯定是贷不了的，对我来说暂时还没有其他影响。”
　　银行角色失职？
　　在轰轰烈烈的“强制停贷”潮中，业主将炮口对准了银行。
　　多地的“强制停贷告知书”把楼盘停工、烂尾的原因，指向银行违规放贷和监管不严导致预售资金被违规挪用上。
　　如郑州康桥那云溪业主在向相关部门和银行发去的强制停贷告知书中称，银行在业主不知情的情况下将贷款资金付至开发商一般账户，使资金无法受到有效监管，导致开发商轻易挪用资金，进而导致工地长期停工、延期烂尾等严重后果。
　　武汉恒大时代新城业主的告知书也显示，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。
　　而2003年央行出台的“121号文件”明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应追回挪用资金”。
　　多位受访人告诉《财经天下》周刊，理论上，如果严格执行政策，房子不会出现烂尾。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预售资金监管政策，本身就是为了确保工程项目不烂尾而设立的一道防火墙机制。如果严格执行监管政策，按理说不会出现烂尾，因为预售资金的监管部分，理论上可以确保工程按期完成。
　　但从此次停贷事件看，不少业主指责预售资金流向不清晰，且银行监管不到位，在主体结构封顶前违规发放贷款。多位地产人士也认为，烂尾楼停贷的出现，相关银行负有直接责任。
　　为何监管账户资金管不住？张大伟告诉《财经天下》周刊，银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备多种身份，如开发贷提供者、购房贷款资金提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人等，与房企利益纠纷较深，在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。
　　在他看来，银行间也互相竞争，谁最宽松，开发商才会与之合作。银行往往既是运动员又是裁判员。但在“运动员”之外，银行更要做“裁判员”，起到监管作用。
　　业主们支付了巨额房款，没想到却陷进“钱房两空”的巨大风险中，这让外界将原因归结于期房预售制度上。取消预售制，改为现房销售的呼声不断。
　　预售制度起源于香港的“卖楼花”。香港人将正在兴建或者尚未动工的楼宇，称为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，就是“卖楼花”。
　　但熟悉香港市场的协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《财经天下》周刊，香港很少出现烂尾楼，除了因为香港房地产商杠杆使用率非常低之外，香港对“卖楼花”有很多安全措施。例如监管资金不可随便挪用，只能用于建楼，银行会动态管理开发商是否有足够的资金把楼建成等。
　　多位受访人称，事实上现房销售的诉求一直就有，关于此类制度的改革也在推进。但目前肯定不能直接取消预售制。
　　张大伟直言，预售制度本身不是出现烂尾楼问题的根本原因，核心还是资金监管工作没有执行到位。“现房销售意味着所有房企在12年没有收入，企业就面临倒闭的风险。”黄立冲也称，如果现在推行强制现房销售，除了已爆雷的房企，现在90还在生存的开发商都会立刻“躺平”，债务违约将会更多，不利于经济的向好发展。
　　银行紧急撇清“停贷风波”
　　停贷风波，也引发外界对系统性金融风险的担忧。
　　7月14日午间，中国农业银行、中国建设银行、兴业银行等多家银行发布公告，回应停贷事件影响，紧急喊话“风险可控”。
　　建设银行称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。中国农业银行和兴业银行还披露了数据。
　　截至2022年6月末，中国农业银行个人住房贷款余额5。34万亿元。其中，一手楼按揭贷款余额3。97万亿元，已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6。6亿元，占全行按揭贷款余额的0。012，占一手楼按揭贷款余额的0。017。
　　兴业银行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0。75亿元），已出现停止还款的按揭金额3。84亿元，主要集中在河南地区。不过，兴业银行称，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对公司经营构成重大影响。
　　黄立冲表示，目前的情况暂时不会带来金融风险。同时，他也坦言，停贷事件在社会层面有一定影响，毕竟牵涉那么多业主。
　　《财经天下》周刊在与多位受访者接触后，发现大家并非不想还贷，只是想引起社会关注，希望政府尽快推动解决问题。在各楼盘业主发出的停贷告知书中，业主最多的诉求就是要求保证复工和交房的时间。
　　在张大伟看来，目前还没有任何一个项目真正全部断供，一开始少数项目，也只是业主群有小部分人为了维权约定12个月后断供，目前还没有形成规模。“而且这几天经过大量的媒体报道后，业主群个别人开始修改网上的模板，甚至有些没有停工的项目为了质量维权、威慑开发商升级，也发布了断贷通知。”
　　“强制停贷”发酵至今，已经引起了相关部门的高度关注。但要想彻底解决横亘在业主、开发商和银行之间的矛盾，恐怕无法单靠任何一方之力。相对来说，处于弱势的业主更需要找到一个安全、理性且更有效的沟通方案。
　　（应受访者要求，文中张昊、吴纬均为化名。）