市场复苏在即，如何避免下一场危机？

　　“认房不认贷”唤醒楼市
　　9月22日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于优化房地产调控政策的通知》，对长沙部分房地产限购、限售政策进行优化，其中明确，居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。市住建局相关负责人表示，此次政策优化旨在坚持因城施策、精准调控的要求，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。通知自9月22日起施行，有效期5年。
　　“认房不认贷”政策被视为本轮政策宽松的“顶级举措”，在一二线城市的主要市场中，已在一定程度上提振了人们购房信心，新房和二手房的交易量都呈上升趋势，这也为关键城市的“金九”季节带来了一个良好的开局。
　　第三个周末后，“认房不认贷”政策在一二线城市的房地产市场呈现出“成交量上升，价格稳定”的态势。在一线城市中，北京和上海的表现优于广州和深圳，而在二线城市中，武汉、苏州、合肥和南京等城市表现出色。
　　以二手房市场为市场表现的风向标，新政策出台后，市场表现积极，政策实施的城市成交量普遍上升，一线城市的交易量增长了近50，而二线城市的增幅也接近30；成交价格不再下跌，北京和上海的房价上涨了约1，其他城市的房价跌幅也有所收窄。
　　在此过程中，换房客户积极入市，尤其是北京和上海的新增挂牌房源明显增加，这有助于换房客户顺利成交。带看量也稳步上升，挂牌后带看的客户成为增加交易量的主要贡献者，为后续成交量的稳步增长打下了坚实基础。
　　危机依然存在
　　虽然形势一片大好，但是房地产企业处境仍然不容乐观。
　　从公开市场债券违约情况来看，2023年上半年房企境内、境外债出现实质违约、展期的数量为99只，占债券市场违约数量的80。5；违约规模（违约日债券余额）为1345。2亿元，占债券市场违约规模的89。3（见表1）。
　　其中，25只房企债券因未按时兑付本息或回售款和利息而实质违约，违约规模为186。8亿元；74只房企债券展期，规模为1158。4亿元。涉及奥园、宝龙实业、大发地产、大唐集团控股、泛海控股4、富力、合景泰富、恒大、华夏幸福、佳源创盛、建业、金科、景瑞地产、俊发、领地控股、龙光控股、荣盛发展、融创、融侨、融信中国、三盛宏业、时代中国、世茂、天津房托、鑫苑置业、旭辉、阳光城、中天金融28家发行主体。
　　不过，政策有能力扭转房价持续下降的预期，基本面已经开始了复苏的进程，这是基于政策发力空间广阔，且政策态度十分积极。可以预计，未来一段时间政策还将继续快速落地，应出尽出，从而扭转房价持续下行，国房景气指数、开发投资、新开工、销售均不断滑落的状况。
　　而那些具备融资优势，本地化综合开发能力和商业地产运营管理能力强的开发企业将迎来更多发展机会。
　　气候危机正在加剧
　　过去，我们可能还觉得气候危机离我们还很遥远，但这两年各种异常气候天气相信让更多人对于“极端天气”有了更深的领会。
　　据德国《商报》网站9月6日报道，联合国秘书长近日发出警告称，“气候崩溃已经开始”。
　　2023年已经被认为是极端天气事件多发的一年。世界气象组织现在宣布，2023年的6月、7月和8月分别都是有记录以来最热的6月、7月和8月。联合国秘书长安东尼奥古特雷斯称今年夏天为“有记录以来最热的夏天”。针对石油、煤炭和其他化石燃料的无节制消费，联合国秘书长表示，人类仍然可以防止最坏情况的发生。他说，改变刻不容缓。
　　随着气候危机的加剧，全球各个国家都在加速推动碳达峰碳中和进程，我国作为负责任的大国，也必然会加大双碳推进力度，包括但不限于提高金融支持双碳力度、加速推动节能减排等等，而这势必会对碳排放大户的房地产行业产生影响。
　　ESG表现有助于降低企业债务融资成本
　　随着可持续发展理念成为全球共识，责任投资作为实现可持续发展战略目标的重要手段应运而生。在企业社会价值取向和经济高质量发展的历史进程中，责任投资所涵盖的内容大致沿着社会责任、环境保护、公司治理的顺序不断演化发展，逐渐形成了ESG理念，其包括环境保护（Environmental）、社会责任（Social）和公司治理（Govemance）三大价值支柱。ESG也逐渐成为理论界与实务界广泛关注的热点话题。
　　根据利益相关方理论，若企业将提升自身ESG表现的行为当作为实现战略目标而采取的举措，且该战略行为能够满足债权人等企业利益相关方的期望和诉求，企业的这些行为就可以向其传递出企业环境表现、社会责任表现、公司治理表现等非财务信息，在一定程度上能够避免债权人等利益相关者因信息不通畅或存在偏见导致信息收集不足而产生逆向选择的问题。因此，企业良好的ESG表现信息有助于债权人作出正确的信贷配置决策并降低信贷交易对象选择成本，从而降低债权人对企业的风险溢价要求，进而降低企业的债务融资成本。
　　首先，从ESG表现的信息效应来看，良好的ESG表现通过增强企业信息透明度而降低债务融资成本。企业财务信息披露的透明观认为，企业披露高质量的财务信息可以通过缓解委托代理冲突、降低信息不对称以及发挥资本市场功能等途径帮助企业获得融资成本更低的市场资源、提高投资效率以及创造价值。
　　除企业财务信息外，企业环境、社会责任以及公司治理等非财务信息对投资者的投资决策选择也越来越具有价值，ESG评级的优良逐渐成为判断企业是否值得投资的标准之一。基于ESG的具体内涵，企业根据相应标准进行相关信息披露，各评级机构则通过多渠道收集企业ESG相关信息为企业打分评级，评级越高，意味着企业ESG表现就越好，进而会向债权人等利益相关方传递企业ESG表现良好的信号。因此，企业所披露ESG信息的数量多少和质量高低便会对投资者所期望获得的投资报酬产生影响。
　　企业披露自身的ESG信息降低了投资者获取信息的难度，增加投资者能够获得的信息量，有助于投资者在综合分析之后做出投资决策。企业与外部投资者之间的信息不对称问题越严重，投资者则会要求越高的风险溢价作为补偿。而企业良好的ESG表现及其信息披露可以增强企业信息透明度，减轻信息不对称问题所导致的逆向选择和道德风险问题，增强债权人对企业的信任程度，从而降低债权人对企业的风险溢价补偿要求，降低企业的债务融资成本。
　　其次，从ESG表现的风险效应来看，企业良好的ESG表现能够通过声誉保险机制和信息监督机制降低企业的经营风险进而降低企业的债务融资成本。
　　一方面，从声誉保险机制而言，提升ESG表现可以塑造企业积极履行环境和社会责任的良好形象，给企业带来社会声誉资本，进而影响着利益相关方愿意相信其传递的信息的价值，给企业生产经营活动带来差异化的竞争优势。当企业面临负面事件冲击时，良好的社会声誉还具备一定的保险功能，能够有效避免或减轻负面事件对企业的危害，从而降低企业的经营风险。因此，企业通过在ESG方面的努力，建立社会声誉机制，能够与供应商、债权人等利益相关方构建良好的信任关系，进而通过较高的社会声誉从各方面为企业聚集社会资源从而降低企业的经营风险。
　　另一方面，从信息监督机制而言，良好的ESG表现意味着企业具有较为完善的公司治理机制，能够有效监督和约束管理层机会主义行为，缓解委托代理冲突，从而降低企业的经营风险。而且在环境、社会责任和公司治理方面表现好的企业会受到媒体和公众更多的关注，面临着更强的外部监督和约束，管理层在进行投资和经营决策时会更加谨慎，从而降低企业的经营风险。
　　此外，ESG表现良好的企业为维护其社会声誉以及保持与利益相关方的关系，会主动进行环境风险管理、承担社会责任、完善内部治理，并主动进行ESG信息披露，从而有助于降低企业与各利益相关方的信息不对称程度，进而增强外部利益相关方对企业的监督能力，最终促使企业做出基于可持续发展战略目标的投资和经营决策，降低企业投资失败风险和经营失败风险。因此，企业良好的ESG表现通过信息监督机制与声誉保险机制降低企业的经营风险而有助于增强债权人投资企业的信心，降低对企业的风险溢价补偿从而降低企业的债务融资成本。
　　最后，从ESG表现的融资效应来看，良好的ESG表现通过缓解企业融资约束而降低债务融资成本。一方面，从外部资金获取角度而言，根据利益相关者理论和资源依赖理论，企业良好的ESG表现符合政府和银行等资金提供方的期望和诉求，从而有助于企业获得政府补助和银行信贷资金等外部资金和资源的支持，缓解企业的融资约束程度。
　　另一方面，从ESG信息的数量和质量角度而言，企业ESG信息作为一种非财务信息，向银行等投资者传递了更多企业的特有信息，同时ESG表现较好的企业进行信息披露的意愿更强、披露质量也更高。
　　因此，企业ESG信息数量的增加和质量的提高都有助于降低企业与债权人之间的信息不对称程度，降低企业为获得外部资金所支付的风险溢价补偿，缓解企业的融资约束程度。〕此外，企业良好的ESG表现能够通过增强经营能力、降低经营风险以及增强履约意愿等途径降低企业债务契约的违约风险，从而易于获得债权人的资金支持，进而降低企业的债务融资成本。
　　ESG投资降低融资风险
　　研究表明，ESG表现优异的公司能够显著降低融资成本。
　　2011年对美国上市公司的ESG表现和银行货款利率之间的关系进行的研究显示，在申请银行无抵押贷款时，ESG表现好的公司相较于ESG表现差的公司平均融资成本会降低718个基点；EIGuedhami，Kwok和Mishra2011年也证明了ESG表现会影响企业股权融资成本，ESG表现好的企业融资成本更低，获得银行借款利率较低、期限较长、金额较大。
　　Oikonomou、Brooks及Pavelin等机构的研究表明，企业ESG水平与其发行债券的息差呈负相关系数，即ESG水平愈高，公司发行债券息率与国债的差额就愈低。同时，着重ESG的企业所发行的债券沦落成为垃圾债的机会亦较低。
　　部分素材来源：贝壳研究院、上海证券报、《企业经济》2023年02期作者：李井林阳镇易俊玲
　　各会员单位、有关单位：
　　为推动城乡建设领域“碳达峰碳中和”目标实现，提升房地产行业碳计算、碳减排、碳管理相关标准与专业技术水平，促进房地产业可持续发展，我协会定于10月召开“第三届中国房地产业碳达峰发展高峰论坛”。
　　论坛以“提升企业ESG绩效，建设低碳健康好房”为主题，走进低碳地产优秀先锋企业，在10月12日、10月20日期间在北京、上海分别举办。
　　此次论坛将邀请相关领导和专家，对房地产行业及上下游相关企业在“3060”目标下如何高质量开展企业ESG体系建设、提升企业ESG绩效、编制企业碳达峰行动方案、打造低碳健康好房等问题进行深度解读和探讨。
　　国务院国有资产监督管理委员会研究中心、住房和城乡建设部科技与产业化发展中心、中国房地产业协会住宅技术委员会、中国投资协会绿色发展中心、江苏银行绿色金融部、当代置业、招商蛇口华北区域区域公司、SEE基金会等研究机构、房地产企业项目负责人、行业协会领导将以“提升企业ESG绩效，建低碳健康好房”为主题探讨房地产行业的绿色复苏、企业绿色供应链对ESG绩效的影响等议题。
　　现将有关事项通知如下：
　　一、论坛主题
　　提升企业ESG绩效，建设低碳健康好房
　　二、组织机构
　　主办单位：中国房地产业协会
　　承办单位：中国房地产业协会住宅技术委员会
　　友绿（北京）数字科技有限责任公司
　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司
　　瑞安房地产有限公司
　　协办单位：天普新能源科技有限公司
　　三、主要议题
　　1。中国房地产企业碳排放调研报告2023
　　2。中国房地产行业ESG发展白皮书
　　3。企业碳达峰行动方案编制与碳管理体系建设
　　4。《房地产企业ESG评价指南》标准解读
　　5。ESG助力绿色金融支持绿色地产发展
　　6。企业如何设定科学碳目标
　　7。房地产建筑业产业链上下游如何协同减碳
　　8。碳中和建筑先锋案例
　　9。低碳健康建筑技术与应用实践
　　四、论坛地点（北京、上海）
　　注册报名后通知
　　五、论坛时间
　　论坛时间：10月12日、10月20日
　　六、参会人员
　　1。中国房地产业协会会员、中国房地产业协会住宅产业相关企业总工程师联席委员会成员；
　　2。与住宅建设相关的行政管理部门，各地房地产业协会（研究会、开发协会）；
　　3。房地产开发企业、建筑设计院（研究院）、规划设计院、勘察设计企业、工程咨询、建筑施工企业、工程监理、建筑部品生产和供应企业、技术推广和住宅集成制造企业、构件生产企业及深化设计技术人员等相关人员。
　　七、其他事项
　　1。中国房地产业协会会员单位参会代表，每人收取会务费1000元（含餐费）。其他参会代表收取会务费1600元（含餐费）。
　　2。请参会人员于10月9日前将《参会报名表》（见附件1）邮件至会务组，由于会场座位有限（限额80人），本次会议需要提前预约报名、缴费。
　　3。为保证参会代表能及时拿到会务费发票，请务必在10月9日前将参会费汇入中国房地产业协会账户，账户信息：
　　开户单位：中国房地产业协会
　　开户银行：中国建设银行北京西四支行
　　账号：11050161360009116690
　　款项用途：碳达峰发展高峰论坛（汇款时请注明字样）
　　4。参会代表10月12日午餐由会务组安排，交通住宿费用自理。
　　八、会务组联系方式
　　1。中国房地产业协会住宅技术委员会
　　联系人：朱超飞、张婧楠、金兰
　　电话：01058934674、18611706095、18310810071、15201251500
　　电子邮箱：zhongfangxie888163。com
　　2。友绿（北京）数字科技有限责任公司
　　联系人：王志刚、郭胜
　　手机：18618264599、17319264905
　　邮箱：114igreen。org
　　附件：1。《第三届中国房地产业碳达峰发展高峰论坛》回执表
　　中国房地产业协会
　　2023年9月12日
　　往届精彩回顾
　　友绿网在中国房地产业协会住宅技术委员会的支持下，承办“中国房地产业碳达峰碳中和发展高峰论坛”。2021年、2022年连续举办两届，该论坛已成为房地产企业首选绿色低碳战略发布和交流平台，绿色建筑创新科技首选的产品发布平台。
　　2021中国房地产业碳达峰发展高峰论坛
　　2021年5月26日上午，由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会住宅技术委员会、友绿网承办的“2021中国房地产业碳达峰发展高峰论坛”顺利召开。论坛以“中国房地产行业如何走向碳达峰”为主题。
　　本次高峰论坛邀请了住建部领导、中国房地产业协会领导、知名学者、房地产企业领导与资深地产顾问等20余位重量级嘉宾，就碳中和愿景下中国可持续建筑演进路线、房地产企业碳排放现状、碳达峰预测及碳中和路径研究、建筑电气化助力房地产行业碳达峰、碳市场展望等专题内容进行汇报讲解。
　　出席本次大会的领导专家有住房与城乡建设部标准定额司一级巡视员倪江波，中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明，北京绿色交易所总经理梅德文，当代置业、招商蛇口、国际铜业协会、朗诗地产、恒通集团、阳光城集团、WRI世界资源研究所、山东力诺瑞特、中国建筑设计研究院、东南大学、中国建筑标准设计研究院、第一摩码、天普新能源、广大住品、林创中国（FIIChina）、大道应对气候变化促进中心等房地产上下游企业及组织嘉宾。
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　　2022中国房地产业碳达峰发展高峰论坛
　　2022年8月26日，由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会住宅技术委员会、友绿智库承办的“202中国房地产业碳达峰发展高峰论坛”在北京HUI国际会议中心成功召开。
　　论坛以“中国房地产企业碳达峰路径”为主题，邀请住房和城乡建设部标准定额司建筑节能处林岚岚处长对《城乡建设领域碳达峰实施方案》进行了深度解读，汇聚诸多行业专家和地产大咖对房地产行业及相关企业在“3060”目标下可持续发展的机遇与挑战进行深度分析和探讨。会上友绿智库发布了《中国房地产企业碳排放调研报告2022》、碳中和建筑先锋示范倡议。
　　本次论坛通过友绿智库视频号同步直播，有2300余名线上观众观看了本次论坛。现场还有来自瑞士发展合作署、星河产业集团、中国金茂、香港置地、金科地产、中铁建工集团、旭辉集团、融创集团、同系资本、当代置业、大金空调、鸿坤地产、力诺瑞特、中建方程、三棵树、天津排放权交易所、山东鑫城集团、山海大象集团、中建一局、北京日新发展有限公司、中交海洋投资控股有限公司、百朗新风、博锐尚格、万科物流、宁夏中房实业集团有限公司等房地产上下游企业代表，以及行业协会等近100名房地产产业链相关人士参会。
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