成都楼市：农民房别乱买，以为捡了大便宜，当拿证时就傻眼了热博

　　我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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　　提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。
　　回答：三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。
　　提问：请问，我在金牛区迎宾大道上班，想在犀浦买新房，预算200万以内。户口在红光，有什么推荐吗？
　　回答：首先户口在红光也就是郫都区，满2年的话，是有犀浦的购房资格的，然后犀浦附近有2号线，到迎宾大道有主干道也有地铁线，通勤上没问题，比较方便的。那么当下犀浦还有什么新房呢？其实大大小小有10来个楼盘（包括还未开盘的地块），沿着6号线这边的龙湖龙悦台，这是一个偏改善的楼盘，总价三四百万，放弃。梓潼宫TOD，梓潼四季，高层有些102户型的，是200万以内，可以考虑，但是6号线到迎宾大道，不如2号线方便，需要纳入通盘考虑范围。转到2号线，天河路地铁口有个刚需盘，铂景台，由于比较刚需，所以单价不高，基本都是可以随便买的，总价也大多170万内，值得一试。它旁边的东原花样年印未来也临近地铁，有高层和洋房，是一个刚改楼盘，洋房稍微超了点预算200万出头，高层的确不超过200万，可以去看看，了解下是否还有剩余房源。最后其他的要么是比较偏的，要么是还没开发出来的，连案名都没有，所以就不推荐了。
　　提问：打扰了雕叔，有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下，投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏，我看到的是风险越来越多，楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？
　　回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。
　　提问：我是锦江区刚二（集体户多年，无社保）资格，已报名建发央玺8月批次，准备购买叠墅。目前其单价并不高，从3300034000多，但总价其下叠在1100万元以上。比较满意其品质，但总价比较高，担心后期保值、转让难等问题，想请教一下您的看法。
　　回答：建发此前都是熔断的，但现在市场，包括新房，开始真正转冷（此前三四月有一次假的转冷），另外他开是也是大户型，所以熔断太难，因此你单纯靠户口的话的确是刚二，想买入建发央玺的话，从资格和资金预算上，都绰绰有余。别墅这种产品在保值上是两极分化的，一是偏僻郊区或者近郊，非核心地段的，比如以前的牧马山，温江，万科五龙山，东山新城这一带的别墅，说实话，保值吗？一点都不保值。但是另外一些核心地段的别墅，又很保值，比如攀成钢的，大源金融城的，麓湖这些的，因为地段好，而且属于偏稀缺的资源，所以非常保值，甚至增值也随着楼市大环境而收益颇丰。建发央玺我认为是后者，地段好的稀缺的保值增值产品。另外转让难这个则是别墅的通病了，毕竟是小众产品，而且是高总价产品，市场上本就和普通住宅没法类比，流通性肯定是受到影响的，就算是金融城，浣花溪或者麓湖这类顶级的别墅产品，转让都是不容易的，但这并不影响它的价值体系。别墅的转让，需要耐心和缘分。你如果是自住，完全可以不用着急，你如果是纯投资，那么可以把周期拉长一些，还是能套现转让的。
　　提问：请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗？单价2。4万而且装修不如一期的装修，有点介意。
　　回答：我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2。4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题，以及价格稍高和装修问题，我认为成大事者不拘小节，如果你是普通资格又认可版块，那么这个价格和装修，不是一个严峻的问题。当然，这个版块也存在一些动态的矛盾，比如周边陆续有多块限价地出炉，价格相对鹿溪来说，是更便宜的。所以大家很是介意，不过反过来想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能买得到呢？每个人的观点和评估侧重是不同的，楼盘，包括你自身的利弊你都应该认真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。
　　提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。
　　回答：450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。
　　提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？
　　回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。
　　提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？
　　回答：郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1。72。2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1。8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。
　　提问：雕叔老师好，行政学院Tod高线公园怎么样？以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何？
　　回答：万科的高线公园是TOD项目，此前是轨道交通自己操刀，后来万科加盟后，就更加有水准了，整体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院做了TOD的综合开发，未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要塞的区域，未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘，价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看，应该是无法捡漏，也就是说价格不会便宜，虽然也受到热捧，但单价总价会偏高，只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166188平，而且还是精装发售，我估计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子顺销。如果你预算是偏高的，而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我认为这个楼盘是可行的选择，虽然是龙泉驿管辖，但是它明显更想靠近三圣乡，而东门的纯改善洋房，现在看来确实非常少了。
　　提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？
　　回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价1020不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。
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