收房时房屋面积误差如何确定

　　问：收房时房屋面积误差如何确定
　　律师解答：
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付的建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的，合同有约定的，按照约定处理；合同未约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：面积误差比绝对值在3以内（含3），按合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3的，买受人要求解除合同，返还已付房款和利息的，应当予以支持。买受人同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）的房价由买受人按约定价格补足。面积误差比超过3的房价由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面移的，面积误差比在30以内（含3）的房价和利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3的房价由出卖人双倍返还买受人。这一司法解释明确规定：面积增减，但误差在3以内，属于正常状态，双方据实结算，多退少补；面积减少，误差超过3，购房者可选择解除合同，开发商要返还购房款利息（实际上购房名还是吃亏）；也可选择继续履行，开发商要返还误差在3以内的房款，对于超过3的房价款要双倍返还；面积增加，误差超过3，购房者可选择解除合同，同样返还购房款和利息（同样吃亏），也可选择继续履行，即由购房者补交误差在3以内的购房款，对于超过3的面积不必再付款，直接归购房者所有。但如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，则按双力处理。通常我们会遇到一些开发商在合同中直接约定类似于最终面积，以实际测量为准。如果有增减，最后以实际测绘面积结算，多退少补。通过类似的手段，开发商想在房屋面积发生变化时剥夺购房者的话语权，所以我们在签订合同时不得不防范。建议认真阅读，了解上述司法解释的规定。购房者在合同中约定的权利至少不应低于司法解释，否则最好没有约定。为了尽可能避免这种情况，消费者应该学会在面积条款中保护自己的利益。他们必须做好以下准备：一是在合同中明确写面积条款；二是明确公摊位置公摊位置在哪里，公摊面积的细节尺寸是多少，必须逐项列出；第三，要明确违约责任。一般情况下，购房者在验房时，需要开发商出具面积实测报告后，才能确定房屋的实际面积，确认实测面积后，才能支付差额。当面积有误差时，可以根据合同中的相关约定进行处理。
　　相关法规
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条
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