新闽系房企崛起

　　经济观察报记者田国宝随着6月上旬上海首批集中供地落幕，全国22个城市完成2022年的第一批次供地，部分城市完成第二批集中供地，根据中指云统计，截至6月14日，22个城市集中供地累计成交2767亿元。
　　土地市场上，一支地域色彩格外浓重的房企队伍闽系房企再一次引起关注，它们以453亿元的拿地金额占据了16。4的份额，其中厦门建发更是以324亿元的拿地金额名列拿地榜的榜首。
　　在房地产行业中，闽系房企是一个有着鲜明特色的群体，很长时间里，地王、黑马、高杠杆等标签让它们在房地产行业崛起过程中大放异彩；而销售额注水、债券违约、爆雷等标签也让其中一些闽系房企在这一轮降杠杆中黯然失色。
　　以2020年泰禾爆雷为引子，截至目前，除了旭辉、金辉、中骏等房企外，至少有9家闽系房企或发生公开债券、非标等债务违约行为，或对到期及回售债券进行展期，闽系房企元气大伤。
　　与此同时，以建发、国贸、象屿、联发等为首的新一代闽系房企开始崛起，尤其是建发，2020年首次突破千亿规模，目前已稳居中国房地产企业销售排行榜15强，成为这一轮降杠杆以来发展最为迅猛的房企。
　　发展迅猛
　　在刚刚落幕的上海首次集中供地中，建发格外引人注目，独力以22亿元获得金山新城地块，又联合华发以56。4亿元价格在闵行获得两幅居住用地。三幅土地拿地总价达到了78亿元，权益拿地金额达到了50。2亿元。
　　除了建发，在上海这次集中土拍中，厦门象屿地产与招商蛇口联合以40。4亿元竞得闵行吴泾地块；厦门国贸以23。2亿元将松江佘山地块收入囊中。
　　建发、象屿和国贸均为厦门市国企。
　　在大本营厦门，2022年截至6月16日，累计出让18幅宅地，成交金额352亿元，建发、国贸、象屿和联发四家贡献了195亿元。其中建发一家获取其中5幅，贡献了145亿元拿地金额，国贸获取2幅，象屿和联发各获取1幅。
　　如果说2021年集中供地还是民企和国企平分秋色，那么2022年集中供地几乎完全是国企和央企的天下。中指院数据显示，截至6月14日，22个城市累计成交2767亿元，前20名中，只有滨江和龙湖两家民企。
　　在2022年的土地市场中，建发无疑是最耀眼的房企之一，同花顺数据显示，截至6月15日，建发累计拿地24宗，拿地金额达到384。5亿元，成为2022年拿地金额支出最多的房地产企业。
　　实际上，2016年以来，建发就一直保持着较高的拿地力度，20172021年拿地销售比分别为107、56、68、82和66。DM数据显示，2022年前5个月，建发的拿地销售比也超过100，依然保持着激进的拿地姿态。
　　得益于此，建发销售金额也逐渐进入快车道，2019年建发权益销售金额首次突破500亿元，此前则一直徘徊在100亿300亿元级别。2020年，权益销售金额达到了907亿元，2021年达到1300亿元，晋升千亿房企序列。
　　按照权益销售金额来看，从百亿到千亿，建发用了4年时间，而且是在全国性房地产调控收紧的背景下。同为闽系房企的旭辉用了5年时间，房地产行业最早
　　建发快速发展的同时，同门兄弟联发集团也在一路向前，根据克而瑞数据，2021年联发集团以598亿元合约销售额位列房地产销售金额59名；同为厦门国企的国贸地产以406亿元合约销售金额位列72名。
　　在中指院发布的2021年房地产企业销售榜上，联发以635亿元销售额位列55名，国贸以481亿元名列67位。另一家厦门房企象屿地产，在克而瑞和中指院的排名均在百位以上，相比而言较为落后。
　　4家厦门国企中，建发和联发同属厦门建发集团，象屿地产为象屿集团旗下房地产业务平台，国贸地产则为厦门国贸集团旗下地产业务平台，建发集团、象屿集团和国贸集团均为财富世界500强企业。
　　从财报来看，近年规模相对较小的国贸和象屿也开始加大房地产投资力度，2021年国贸拿地金额超过300亿元，象屿在房地产领域投资也达到了273亿元，均创造了各自公司发展的历史纪录。
　　成长的秘密
　　建发望京养云是建发在北京的第一个项目，在2021年北京首批集中供地中以28亿元价格获取，住宅楼面价为5。7万元平方米，政府持有20产权，该项目也是执行北京首批高标准建设方案的项目之一。
　　北京2021年首批集中供地中，崔各庄累计成交3幅土地，另外2幅被华润保利金地联合体和招商蛇口北京城建联合体分别获取。三个地块同时成交，也意味着将在差不多时间入市，形成竞争格局。
　　实际上，这一区域的竞争要更为激烈，附近一同成交的还有金盏2幅土地，以及东坝和豆各庄各1幅土地，加上金盏中海项目以及孙河的几个项目，附近新项目达到10个左右，未来入市竞争异常激烈。
　　一位建发人士告诉经济观察报，在同一区域供大于求的背景下，开盘越早越有利，之前保利在朝阳王四营的项目大获成功亦因为开盘较早，将大部分客户收割了，等其同区域其他项目开盘后，面临去化困难。
　　2021年9月，与建发一同拿地的望悦佳园和招城雅苑两个项目先后拿到预售证，彼时建发望京养云预计10月国庆假期能开盘，但实际上直到11月7日才拿到预售证，比邻居项目晚拿了一个多月。
　　晚一个月开盘，理论上“等你开盘时连汤都不剩了”。但时至今日，三个项目中，建发的项目卖得最多，根据北京住建委网站公示信息，截至6月16日，建发项目网签249套，网签率达到了66，而其他两个项目网签均不足百套。
　　上述建发人士认为，一方面因为建发项目价格较低，扣除政府20产权后，实际售价为7万元平方米，而邻居两个项目的售价为8。8万元平方米，“虽然产权不完整，但价格足够低，以最小户型计算，一套至少能省200万元”。
　　另一方面，该项目采取高标准建设方案，建筑标准比普通项目更高，所以更能获得购房者青睐，“建筑成本上比普通住宅高出两三千元，所以这个项目，建发基本是不赚钱的”。
　　据该项目的销售人员透露，目前项目已经售完，成为这一区域去化速度最快的项目。
　　上述建发人士认为，对一家房企而言，拿对地更重要，建发所有拿地行为，都需要经过集团总裁会议通过后才能执行，其中“好不好卖”是一个重要的指标，“如果去化一般，那就要利润高，如果利润不高，就必须流量好”。
　　对房企来说，想要实现快速的发展，低成本的资金和获取大量有价值土地的能力缺一不可。
　　土地获取方面，20192021年，建发拿地总金额分别为420亿元、839亿元和1270亿元，但由于销售较快，截至2021年底，其土储1944万平方米，按照2021年871万平方米合约销售面积计算，仅能维持两年左右发展。
　　业绩快速增长的诉求和相对不足的土储，意味着2022年建发依然会保持激进的拿地策略，今年由于多数民企暂停拿地，房地产市场下行，土地成本下降，对于建发来说，反而成了拿地的窗口期。
　　母公司资金和信用支持也是建发等新闽系房企快速发展的主要原因，建发集团、象屿集团和国贸集团均为财富世界500强企业，无论规模和资金实力并非一般地方国企可比。2022年以来，建发新增发债综合成本降至2。88。
　　闽系20年
　　在中国房地产发展史上，闽系房企是一个绕不开的标签，与粤系房企一起占据了中国房地产半壁江山。
　　上世纪80年代是闽系房企萌芽时代，建发和联发先后成立，建发成为第一个与外商合资的房地产企业，联发彼时还以开发建设厂房为主。
　　80年代末期，从香港回到内地的许荣茂在兰州开发了第一个项目东方红商业城，林文镜以华侨身份回国创办了融侨的前身冠顺房地产。
　　进入90年代后，闽系房企进入初创阶段，1992年厦门市成立的房地产公司超过百家，但真正预示着闽系房企形成还是在1996年前后。
　　1994年，林中在厦门成立旭辉的前身永升旭日，做挖掘机配件生意的黄朝阳将中骏总部从泉州搬到厦门，林龙安扔掉铁饭碗创办了禹洲，并开了首个项目禹洲新村，闽系房企渐成形。
　　1995年，许荣茂携世茂进军北京，一口气开发了亚运花园、紫竹花园、御景园等一系列高档住宅，不过，彼时多数北京人并不知道这些项目背后的世茂以及掌门人许荣茂，最终世茂在上海才为世人熟知。
　　1996年被多数福建人称之为闽系房企元年，彼时距离中国房改还有两年的时间。这一年，联发正式从建厂房涉入房地产，林腾蛟在厦门开发了首个项目阳光新城，黄朝阳正式成立中骏置业，林定强创办了金辉。
　　同一年，在江西做了15年路桥生意的欧氏三兄弟，开始在南昌涉足房地产业务，1998年，欧宗荣正式创办正荣，2000年，他的三弟欧宗洪创办融信前身莆田交通房地产，并在未来二十年上演了兄弟间的爱恨情仇。
　　1996年，黄其森从建行辞职创办泰禾集团，并在六年后进京，此后很长一段时间，院子明星成为泰禾的主要标签。创办泰禾时，黄其森不会想到，二十五年后，他曾经工作过的建行成为了他人生的一大考验。
　　1998年在亚洲金融危机和国内经济下行双重压力下，中国开始进行二次房改，也标志着商品房正式诞生，包括闽系房企在内的开发商们不仅搭上了房地产快速列车，也搭上了中国经济发展的列车。
　　新千年后，闽系房企纷纷走出福州和厦门，开始向全国攻城略地，其中2002年联发进军桂林、泰禾进军北京成为标志性事件。
　　2003年，世茂、明发、禹洲、金辉先后将房地产战车开进南京，2004年，阳光城走出福建，将业务触角伸向上海，多年后，上海取代福州和厦门，成为了闽系房企的大本营。
　　2003年欧宗洪将公司总部从莆田搬到福州，并改名为融信，并在四年后福州玻璃厂和保温瓶厂地块竞拍中一战成名；2004年永升旭日正式更名为旭辉；2005年林文镜的融侨和林定强的金辉合并，但双方合作仅持续五年。
　　紧接着，2008年金融危机来临，房地产虽然遭遇一定挫折，但很快迎来4万亿投资计划，此后房地产行业进入开挂的十年。2010年，房地产行业首个千亿房企诞生，彼时闽系一哥世茂以269亿元销售额排名20强。
　　2012年，阳光城将总部搬到上海，世茂、融侨、建发和旭辉位列百亿房企。2011年，世茂排已经名列10强房企；融侨也跨入20强内。2013年，眼看着老乡们快速的前进步伐，正荣一口气在上海吃下5个项目。
　　2014年，万科成为房地产行业首个2000亿房企，世茂、阳光城、旭辉、融信、泰禾、正荣等位列50强；2015年6家房企位列中国房地产企业销售金额30强，闽系房企渐成气候。
　　2016年可以说是闽系房企最为风光一年，也是闽系房企一个关键转折点。这一年，融信、中骏和建发在上海创造了三个地王；广东人潘伟明创办的闽系房企福晟以飞虎队之名为地产人熟知。
　　同样在这一年，黄其森手里握着几百亿现金不知道怎么花出去，买了一堆土地和项目，为4年后泰禾爆雷埋下伏笔。与泰禾一样，这一年成为众多闽系房企盛极的标志年份。
　　2018年，中国千亿房企数量增加至30家，闽系房企占了6家；2019年，千亿房企增加至34家，因泰禾销售额下滑，闽系房企只有5家名列千亿房企。2020年千亿房企数量增加至43家，建发、禹洲和中骏成为新晋千亿房企，闽系阵营扩大至8家；2021年宝龙的加入，让闽系千亿房企的数量扩大至9家。
　　闽系阵营中，还有金辉、融侨、明发、大名城、冠城大通、武夷、联发、象屿、国贸一众房企。
　　转折
　　福晟和泰禾爆雷是闽系房企一个关键转折点，尤其是2021年下半年以来，随着房地产再融资困难、市场下行、预售资金监管趋严等影响下，房地产行业流动性风险日益凸显，多家房企深陷危机。
　　阳光城、正荣、融信、禹洲、融侨等房企先后发生债务违约或展期；因救助福晟和泰禾，老牌闽系房企世茂入水。除了旭辉、中骏、金辉等少数房企，多数民营闽系房企均面临着严重的流动性危机。
　　2019年到2021年房地产拿地金额前50强中，闽系房企均占了10个席位；在2022年集中供地中，此前在全国各地频频创造地王的闽系房企销声匿迹，拿地金额50强中，闽系房企数量减少至5家，只剩2家民企。
　　虽然大部分闽系民营房企遭遇危机，但在中国房地产行业中，闽系房企并未退场，2020年以来，以建发、联发、国贸和象屿等为首的闽系国企开始在房地产行业中崭露头角，继续着闽系房企的辉煌。
　　建发是这两年冲刺最快的房企之一，虽为一家市属国有企业，其辐射能力显然超越一般意义上的地方国企，“在全国，大多数人可能没听说过建发，但在厦门和福建，建发随处可见，甚至可以这么说，建发可以离开厦门，但厦门不能没有建发”。
　　根据官方介绍，厦门建发业务涉及供应链运营、城市建设与运营、旅游和会展、医疗健康和新兴产业投资等业务，年营收超过了7000亿元。其中房地产业务归属于城市建设和运营业务板块。
　　建发城市建设和运营业务包括建发房地产、联发集团及建发城服三个主要平台，其中建发房地产包括建发国际和建发物业，建发国际是建发房地产业务的上市平台，与联发集团为兄弟公司。
　　规模扩张背后往往是高杠杆、高负债和高周转，但建发在规模大幅度扩张的过程中，财务杠杆并没有明显的升高，而且也保持相对充足的现金流，做到这一点，一定程度体现了国企的资源优势。
　　根据建发国际财报，2020年建发国际增加了95亿元永续债，2021年永续债规模上升至145亿元，其中有相当部分是母公司借款转化而来。通过将负债转变为权益的方式，建发在扩张规模过程中很好地保持了杠杆和财务。
　　这一操作也是多数央企和国企背景房企常规操作手段，不仅可以改善上市公司财务水平，而且通过永续债可以最大限度保障国有资产的保值增值，而国企央企低廉的融资成本使得这一渠道更加顺水推舟。
　　“作为厦门国企，建发是担负一定使命的”，上述建发人士表示，在这一轮房地产流动性风险中，建发在确保自身安全的情况下，最大限度的保证行业稳健发展和扩大自身市场占用率，“这也是所有国企和央企的使命。”
　　此前，林中在接受经济观察报采访时判断，经历这一轮危机之后，未来房地产行业中，民企市场占有率将缩小至三分之一左右。而腾挪出来的市场空间，将逐步被国企和央企所替补上去。
　　房地产行业的主角从民企转向国企，不仅仅是闽系房企变化，也是这一轮房地产行业变化最为显著的特征之一。无论是快速发展起来的建发，还是尚在奔跑路上的联发、国贸和象屿，新闽系的崛起并不耐人寻味。