商品房预购人权益受侵害现状及原因分析

　　（430212武汉东湖学院湖北武汉）
　　一、商品房预购人权益受侵害的现状
　　近年来，商品房预售模式的高度普及，促进了中国房地产市场的蒸蒸日上，诞生了一大批依靠房地产发家致富的富商与财力雄厚的集团，居民的房屋居住水平也得到显著提升。据统计，1996年至今，城乡年建房面积均逾11亿平方米，按人均房屋面积计算，相当于全国每年新增100万套住宅。但是，房地产行业迅速发展的同时，商品房预购销售模式中的缺陷日益显露，商品房预购者的权益保护成为当代社会的热点问题。根据消费者权益保护协会的数据，2004年商品房預售过程中出现的消费者投诉相比上一年增加了差不多五分之一，持续四年保持了2倍的增长速度，到了2005年的时候，商品房预售中的消费者与开发商之间的纠纷已占到了社会各类消费纠纷中的最大比例。从商品房预售实践的角度来看，现实生活中主要有以下几类消费纠纷：
　　1。宣传广告不实
　　现实生活中，部分房地产开发商为了迅速拓展市场，增加商品房销量，而违规操作，采用虚假宣传的手段招徕顾客。通常表现为宣传册或者售楼书制作精美，内容中涉及商品房周边环境、小区基础设施、楼房物业管理等方面的描述过于夸大其辞，消费者在这些宣传之下受到误导而作出了预购相关商品房的决定，最终在交房之后才发现开发商在宣传中的许诺只是空头支票，与事实严重不符，基础设施建设不到位，物价管理价格相对于其服务质量而言虚高，消费者倍感受骗而走上维权之路，向有关行政机关投诉或者直接提交争端解决机构请求解决双方矛盾。而出卖人则提出房屋买卖以预售合同约定为准，宣传册、售楼书内容仅为宣传需要，不能作为双方权利义务的来源。
　　2。签订预售合同时的陷阱
　　根据法律规定，商品房必须符合一定的条件才能向面向公众预售，具体来说在预售开始前的建设资金投入达到工程总投资的四分之一以上，施工进度和竣工交付日期确定，且四证齐全（土地使用权证书、建设工程规划许可、建设工程施工许可和商品房预售许可）的开发商才具有商品房预售的资格。但是在实际生活中，有一些开发商实力有限，为了迅速回笼资金，扩大销售市场，在不符合预售资格要求的情况下就向公众预售楼盘，并以让利和优惠吸引消费者，待双方签订了所谓的认购合同、意向书之后，消费者的权益就可能受到侵害。因为一旦开发商之后无法取得预售许可文件，之前签订的认购合同、意向书则无法产生预期的法律效力。从商品房出卖人的角度来看，损失仅以收受的定金为限，其行为由于认购合同、意向书的无效而无需承担这些合同项下的赔偿义务；但是购房者的损失则相对较大，不仅买房入住的计划落空，而且可能需要承担一定的金钱损失，而索赔无门。但是，实际生活中提前预售商品房的开发商也存在最后拿到了预售许可的情况，但是这些开放商又暴露出贪婪的属性，要求双方重新签订商品房预售合同，并可能变动其中的价格、面积、设施等主要条款，一旦购房者选择拒签此份新协议，开发商则以消费者根本违约为由，解除之前的合同，并拒不退还定金。
　　3。不可抗力的滥用
　　根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是法定的一种违约免责情形。在商品房预售过程中，由于开发商责任导致合同不能履行或者开发商方履行合约成本过高时，不可抗力经常被开发商用来回应购房者的索赔请求。不论是逾期交房、无法办证、还是小区设施建设不到位、物业管理质量低等问题，不可抗力都是开发商开脱责任的万能借口。而但是，开发商在引用不可抗力免责条款的大多数情形中均非真正的不可抗力情形，消费者的购房权益由此受到了严重侵害。当商品房出卖方出现虚假宣传，延期交房、房屋质量不达标、房屋面积与约定不符、小区配套设施建设不到位等缔约过错或是违约责任时，购房者应当以事实为基础，严格依照法律规定，走上维权之路，要求开放商承担法定责任，赔偿自身损失，而不能为开发商单方面提出来的不可抗力所敷衍蒙蔽。
　　除了上述现实问题之外，商品房预售模式还可能出现物业质量与约定不符、商品房质量不达标、房屋装饰质次价高等问题。这对于计划购房的消费者的法律水平提出了更高的法律要求，否则，在购房过程中合法权益极有可能遭到严重侵害。
　　二、商品房预购人权益受损原因分析
　　1。商品房预购人自身的弱势性
　　首先，客观来说，商品房消费者较之出卖人而言在经济实力、知识水平、消息渠道等方面存在很大差距，两者的交易地位存在不平等，属于一种非对称博弈。商品房工程建设无论是房屋设计结构、建筑用材选择还是建设施工安排方面，都属于高度专业化内容。预售人由于以开发建设为业，相比一般的消费者而言处于专业、信息优势地位。
　　其次，开发商在项目建设过程中，与当地政府联系密切，因此更容易通过不同正当手段拉拢政府，从而获得更为明显的优势地位。
　　2。商品房预售中的相关制度不完善
　　第一，国家对于商品房预售的资格要求规定不合理。具体而言，包括以下两个方面：
　　（1）进入房地产市场的主体要求不高。商品房的建设项目投入成本巨大，但是回报也很可观，导致了一大批刚刚达到商品房预售主体资格标准，为了招徕客户，拓展市场，攫取利润不惜铤而走险，欺骗消费者，包括虚假宣传、谎报工程进度等。
　　（2）预售许可证颁布的资格要求宽松。根据现行《城市房地产管理法》的规定，建设投资资金实际投入达到预期总工程投资的四分之一即满足了法律对于商品房预售的投资比例要求。
　　第二，商品房预售房款的使用和去向缺乏必要的监管体系。虽然《城市房地产管理法》明确规定：商品房预售所得款项，必须全面用于建设项目有关支出。该法律文件还进一步规定：建设项目所在地的政府的相关部门应当对商品房预售款的去向、使用建立有效的监督管理体系。并且还规定：非法使用商品房预售款的个人和单位应当承担相应的法律责任。这些规定体现了国家对于商品房预售款的重视，并希望通过这其的监管规范开放商的行为。但是这些规定本身过于原则、概括，缺乏相应配套的规范来具体落实，将监督商品房预售款权限下放各地方政府，各地政府由于经济水平、业务素质的差异对于商品房预售款的监管力度大小不一，在很多地方甚至出现实际监管长期缺位的情况。
　　作者简介：
　　景建文（1993～），女，甘肃定西人，武汉东湖学院文法学院法学专业本科在读。