从房屋类型看加拿大房产的投资价值

　　夏欣怡
　　本文不仅对投资者在加拿大进行房产投资有启发，对在整个西方发达国家进行房产投资的投资者也具有一定参考价值。
　　随着国民财富的快速增长，越来越多的人开始走出国门，投资海外，而房地产则成为投资者投资海外的首选。加拿大作为移民、留学的热门国，在地产投资方面存在许多与国内不同的理念，如果投资者对这些不甚了解，就有可能蒙受重大损失。在加拿大，主要有4种房屋类型：独立屋、公寓、联排房、多单元房，如图1所示，各种类型的房屋特点对比见下页图2。笔者将从房屋类型的角度，分析不同地产的投资价值。
　　1独立屋（House）
　　独立屋就是国内所说的独栋别墅，通常是指独门、独户、独院的住宅，不与旁边邻居的建筑物有任何连接。独立屋的地上部分通常为一层、二层或三层的房子，四层以上的独立屋则比较少见。独立屋往往自带车库，但不一定都有地下室，比如笔者所住的城市纳奈莫（位于温哥华西侧的温哥华岛上），新盖的房屋是否有地下室要依地势的不同而定，如果背靠山坡通常会有地下室，如果建在平地上则往往没有地下室。
　　独立屋不用向任何人和机构交物业管理费，这意味着业主需要自行负责剪草、园艺、维修、收垃圾、铲雪（温哥华和温哥华岛南部冬天几乎不下雪，这里铲雪可免）等。当然，房屋的维修保养，比如修缮房顶和外墙，也同样需要业主自己负责。因此，居住独立屋往往意味着较为烦琐的维护和管理工作。
　　但独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有，可以永久传承。除了房屋所占的土地外，独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在国内买房时，人们往往关注于房屋本身，认为房屋才是房地产的价值所在。但在加拿大，这种观念可能要变一变。房产和地产中，房产类似汽车，属于贬值品，其价值往往会随着时间的推移而降低；而地产才是真正的升值品，具有稀缺的属性，随着人口数量的增多，其价值会不断上涨。
　　虽然独立屋升值潜力最大，但是繁杂的管理工作却让很多力有不及的人望而却步。所以，很多加拿大人年老时会卖掉自己的独立屋，住进面积虽小但有人管理的公寓，利用由独立屋升值而获得的收益享受退休生活。
　　2公寓（Apartment）
　　公寓的业主拥有自己独立的居住空间，但需要与其他住户分享公寓的公共空间和共用设施，比如走廊、建筑绿地、游泳池和娱乐器材等。公寓通常会有物业管理公司来管理公共空间和共用设施。当然，业主在享受服务的同时，需要缴纳管理费。
　　由于中国人口众多，公寓成为国内的主要住宅类型，但在加拿大，只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说，公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的，当然它的价格一般也最便宜。但很多国内投资者并不明白这一点，觉得应该先有一个住房，其他的以后再说。当发现公寓异常便宜的时候，就盲目买入，结果若干年后才发现，与其他类型的房产相比，自己的房产居然没怎么增值。笔者的一个朋友就是这样，他早在2000年的时候就移民温哥华，刚到3天就买了一套公寓。但是，七八年过去了，他发现自己的公寓涨幅仅有30，而附近的独立屋有的上涨了1倍以上。这位朋友郁闷地感慨道：早知道这样，还不如当初咬咬牙买个独立屋呢。但好在这位朋友还算及时醒悟，卖掉公寓重新购买了独立屋，现在他的房子也获得了不错的涨幅。
　　3联排房（Townhouse）
　　联排房最早起源于英国，可以视为公寓的前身，在国内往往被称为联排别墅，在加拿大它们通常由一系列拥有类似户型且并排相连的小套住宅构成，卧室数量往往在3个以下。联排房虽然独门独户，但需要与两边的邻居共享墙壁，房子偏瘦高，通常为两层甚至三层。
　　联排房有独立的前后院，因此享有比公寓更多的空间，但又因为要与邻居共用一些设施，所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说，联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。
　　与独立屋相比，联排房有一个比较大的优点是节省能源，原因在于联排房左右两侧的墙壁与邻居共有，在冬季采暖的时候可以节省一部分能源；此外，由于同系列的联排房拥有统一的外观，在维护良好的情况下，看上去比较整洁漂亮。但联排房也存在一些不足：首先，由于在结构上共用墙体，所以隐私性没有独立屋强，而在加拿大，隐私性是衡量房屋价值的一个重要因素；其次，联排房往往和公寓一样，需要大家均摊公共区域（例如草坪、花园、游泳池、运动场、网球场和野餐区等）的维护费用，即缴纳共管费，而这些维护工作则会被外包给专业的公司来做，无须业主亲自动手。
　　4多单元房（Multifamily）
　　多单元房（Multifamily）是北美一种重要的房屋形式，主要指同一屋顶下的多套住宅连在一起。在多单元房的所有类型中，双拼房是最常见的形式。双拼房是指两套住宅连在一起，其连接方式可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下的形式。左右形式的双拼房对于住户来说是最理想的，每家都会有前后院；前后形式的双拼房则次之，一家有前院，一家有后院；上下形式的双拼房最差，两家需要共享前院和后院。
　　多单元房通常位于较低收入人群所在的区域，而且居住者以租客为主。因此，多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋，而自己则住在其他地方甚至其他的城市。其实，从投资的角度来说，多单元房未必是较好的投资选择。理由有3：第一，房屋的管理和维护是一件比较麻烦的事情，自己动手可能会非常辛苦，请人又会付出较高的成本（加拿大劳动力成本比较高）；第二，由于地处低收入街区，房屋的升值通常比较有限；第三，收房租是一件比较麻烦的事情，加拿大的法规保护低收入人群和弱势群体，如果租客交不上房租，让他们搬走是一件比较麻烦的事情。按照加拿大法律，房东不能换锁或切断煤气水电等基础设施，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警，反告房东持凶器威胁或打伤租客，警察来了以后只会将房东逮捕。严重的话，房东还会被严禁返回自己家中，而租客却可继续住下去。如果走法律程序解决，则可能需要3个月甚至更长的时间。很多多单元房投资者被老赖房客弄得头疼不已，到最后没有办法只好卖掉房产，而这种情况下，房产被贱卖也就成为了不得以而为之的选择。
　　5结语（Conclusion）
　　当然，加拿大房屋细分起来还有很多类型，但是它们或多或少都是上述4种房型的延伸或变体。在加拿大进行房产投资须考量清楚，如果自己有较多的购房款，希望能住得宽敞舒适，同时还希望获得房地产升值带来的财富，那么独立屋是最好的选择；如果希望能够有人帮自己打理房子，但又不想付出太多的资金，那么公寓和共管型的联排房是较佳的选择；如果仅仅只是以租金为目的，希望每月能获得稳定的收益，那么多单元房是较好的选择。当然，在选购多单元房的时候，一定要谨慎选择，尽量选择好街区的多单元房，避免自己掉进坏房客的陷阱中。
　　其实在整个西方发达国家如美国、英国、澳大利亚等，都有与加拿大近似的房屋类型和投资理念。因此，本文不仅对个人投资者在加拿大的房产投资有启发，对在整个西方发达国家进行房产投资的投资者也具有一定的参考价值。
　　收稿日期：20160718