香帅：如果有机会在一线城市买房，就抓住机会

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　　香帅（知名金融学者、香帅数字经济工作室创始人）
　　60S要点速读：
　　1、如果有机会在一线城市买房，就抓住机会，尽管你可能会有一定的压力。但是房产的价值不应单纯用收益率来衡量，它还有很多现实的价值。
　　2、城市的概念不应由行政区域界定，而应由人口密度和人口质量来决定，核心城区和边缘城区的房价差距将越来越大。如果你已经拥有一套住房，但仍想考虑是否要购买投资性房产，建议先区分核心城区和边缘城区。全球经验显示，纽约、曼哈顿、伦敦等城市的核心城区与边缘城区的房价差距大概是6：1，而中国现在约为2：1到3：1，所以边缘地区的房价有可能会下跌，而核心区的房价却可能会上涨。
　　3、我建议我们团队的女孩子婚前买房，不论是在一线城市，还是二线城市的核心区。并不需要寻求豪宅，只要房产容易买卖、流动性强即可。这样，一旦碰到紧急情况，她们有足够的可抵押或可出售的资产。对女性来说，拥有一套自己的房子意义重大。
　　4、AI是未来的发展方向，这其中孕育着巨大的机会，将诞生无数伟大的企业。
　　5、结合个人情况，进行合理的资产配置是必要的。如何进行资产配置取决于许多因素。但在底层逻辑上就是根据不同大类资产的发展趋势来进行调整。
　　正文：
　　房产是通往中产阶级的第一块砖
　　如果一个年轻人到北京、上海打拼，现在家里和自己的积蓄，能够凑出两三百万。如果不买房，租房生活，那这200万做什么用？买股票的话，可能从200万变成400万，但也有可能就资产归零，放在银行，可能不一定跑得过通胀。历史经验告诉我们，房产是通往中产阶级的第一块砖，虽然它可能对你再往上走没有那么大的用处。但是房产具备实用价值，结婚、生孩子、孩子上学等很多权利是和房产绑定在一块的，所以可能要避免只用收益率的视角去看房产的价值。
　　如果有机会在一线城市买房，就尽量买，尽管你可能会有一定的压力。我的团队里有一些年轻人，他们家里卖掉了三四线城市的房子和商铺，把房产置换到一线城市。有些人希望政府能够给到一些政策支持，比如降低首付等，但这并不是根本的解决方法。如果更多的年轻人有更高的收入，收入增速超过房价的涨幅，超过基础通胀的涨幅的时候，当然就有更多买房的机会。我建议你在有能力的时候购房，并不是指所有人都应该买房，但是当下越来越少的年轻人能够在一线城市买房，这也是一个比较确定的趋势。到今天为止，伦敦、纽约等全球大城市中，年轻人购房的比例都相对较低。
　　总的来说，我们需要承认两点现实。首先，未来在一线城市自购房的年轻人比例会下降。其次，如果有能力购买一线城市的房子作为投资，那就尽量买。而当下年轻人买不起房子的问题，随着经济发展，社会出现更多的工作岗位，更多的年轻人收入持续上涨，对未来有美好预期，问题自然会得到解决。
　　核心城区和边缘城区的房价差距将越来越大，核心区的房价可能会上涨
　　如果你已经拥有一套住房，在考虑是否要购买投资性房产，我建议你首先区分核心城区和边缘城区。以北京为例，朝阳区的北京和密云的北京实质上是两个不同的“城市”。城市的概念不应由行政区域界定，而应由人口密度和人口消费能力来决定。这就是为什么核心城区和边缘城区的房价差距会越来越大。
　　全球经验显示，纽约、曼哈顿、伦敦等城市的核心城区与边缘城区的房价差距大概是6：1，而中国现在约为2：1到3：1，所以边缘地区的房价有可能会进一步下跌，而核心区的房价可能会进一步上涨。
　　如果是选择核心城区房产作为投资的话，是可以考虑的。但如果你的资产配置中房产占比较高，我建议你降低房产在整个资产配置中的比例，你的财富水平越高，房产的比例应该越低。
　　此外，假设当前的资产配置中70是在三线城市的房产，那可能就需要调整，因为刚刚提到三线城市的房价可能会进一步下行。这时将三线、四线城市的房子换成一线城市的房子，或者换成省会城市的核心城区的房子，哪怕小一点，也至少能保证你的部分资产不会缩水，这是非常重要的。
　　总的来说，2001年到2012年，中国的房产是优质资产。2012年到2021年，一线大城市的房子成为了优质的安全资产。但是2022年之后，市场已经出现了极度分化的情况，核心城区和边缘城区的房价差距将越来越大。
　　我建议我们团队的女孩子婚前买房，这对女性来说，意义重大
　　我向我团队的女性成员提出了两个建议。首先，结婚前，她们应该购置一套属于自己的房产。不论是一线城市，还是二线城市的核心区。并不需要寻求豪宅，只要房产容易买卖、流动性强即可。这样，一旦碰到紧急情况，她们有足够的可抵押或可出售的资产。对女性来说，拥有一套自己的房子意义重大。当生活遭受挫折，可以选择关上门，独自度过难关，第二天洗个热水澡，换个心情，再次投入生活的战斗。
　　我的另一个建议是，如果经济条件允许，可以考虑进行国际配置，购买更多的小房产。女性与男性一样，都需要懂得资产配置。
　　AI是未来的发展方向，孕育着巨大的机会
　　2018年我儿子出生的时候，我曾开玩笑地和他父亲说：“到2048年，也就是我儿子30岁的时候，他可能会带一个机器人女朋友回家。”这个想法源于人工智能（AI）的发展趋势，尤其是AI与人类融合的趋势，包括现在的赛博人和人体装配的感应器装置等等。
　　现在人工智能（AI）领域的热度非常高，这无疑预示着未来的发展方向。例如，今年纳斯达克的涨幅超过了30，实际上这是我没有预见到的。这主要是由AI引领的。虽然投资有其周期性，但一些结构性的变化却能带来长期的趋势。回顾90年代的全球股市，特别是欧美，第一波互联网热潮虽然最终形成了泡沫，但在泡沫破灭之后产生了无数伟大的企业，比如Facebook等。这是由于移动互联网的出现，改变了生产关系，提高了生产力，这些不是周期性的，是持续向上的趋势，AI也是这样的一个趋势。
　　结合个人情况，进行理性且合适的资产配置是必要的
　　对于那些资产较多的人，如果房产在资产中的占比特别高。可能需要适当降低房产比例，将更多的资金转移到现金或者其他类型的资产上。但是，当你将资金投入到现金资产时，就需要考虑风险以及预期收益率。毕竟现在购买银行理财产品都已经不再保本，投资配置应该谨慎。
　　一般来说，配置应该基于资产的流动性。例如，首先可能需要投资一些非常安全的资产，比如国债，尽管收益率不高，但是稳定。另外，还可以分配一部分到股权上。再根据你的年龄阶段和生活状况，例如是否有孩子、孩子是否需要出国读书、是否准备在国外生活等，进行更为复杂的资产配置，包括是否进行多元货币配置，以及是否将房产配置全球化等。
　　如何进行配置取决于许多因素，要回答这类问题，一般需要一个具体的情境，才能给出更精准的答复。但在底层逻辑上，就是根据不同大类资产的发展趋势来进行调整。
　　（本文整理自香帅于2023年7月13日在媒体采访上的发言，未经本人审定。“共潮生2023香帅年度财富展望”将于7月29日在上海举办，敬请期待。）
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