房企熬到黎明前

　　四五年前，这些房企老板光鲜亮丽，那时的阳光和沙滩还不是奢侈品，几乎是年会标配。如今黑云压顶城欲摧，昔日财大气粗的老板们，个个押上身家找钱还债。
　　4月底，林腾蛟决定将所持环保上市企业控制权转让；纪海鹏抛售旗下高速公路项目股权，年龄相仿的两人不约而同忍痛割肉，目的只有一个，救赎各自名下的房企。
　　至少一年前，林、纪二人还是深居简出。林的阳光城，靠朱荣斌、吴建斌“双斌”组合打理；纪海鹏早将所持龙光集团大部分股权赠给女儿纪凯婷。
　　阳光城去年和泰康系彻底撕破脸，得力干将朱荣斌离职，林腾蛟不得不腾出一只手来；亟待改善债务结构的龙光集团，非老纪亲自出马不可。
　　国内房企暴雷潮席卷一年多时间里，一大群房企实控人满眼焦虑。蓝光发展杨铿、新力控股张园林、中梁控股集团杨剑、福晟集团潘伟明等，都尝到了千亿跃进的苦果。
　　流动性危机之下，王文学能不能保住华夏幸福控制权；同在河北的荣盛发展上市以来首亏近50亿元；建业地产胡葆森怎么在洪水后、疫情中重新站稳脚跟
　　四五年前，这些房企老板光鲜亮丽，那时的阳光和沙滩还不是奢侈品，几乎是年会标配。如今黑云压顶城欲摧，昔日财大气粗的老板们，个个押上身家找钱还债。
　　以前较量的是，谁做的规模更大，现在比的是谁活的更久。
　　在深交所发文允许房企拓宽债券募集资金用途后，房企们已熬到了黎明前。
　　01穿越周期
　　2021年寒风乍起，国内房企们陆续暴雷。难，已不是某家企业的专享。在这场风暴里，从来没有人能够独善其身，也无法预料下一个暴雷花落谁家。
　　万科4年前喊出的那句“活下去”，不少人误认为又是个“狼来了”的故事。
　　那时，国内房企正沉迷于对规模的追逐，不惜猛加杠杆向前冲的癫狂逐渐蔓延到整个行业。
　　正荣地产董事长黄仙枝曾热衷规模效应，他认为，只有达到一定规模才有成本优势，盈利才会提升。
　　随着规模增长风险越来越大，公司暴雷前后，黄仙枝怂了，在投资人电话会议上，他恳请给予一些时间强化现金流。
　　和黄仙枝一样信奉规模效应的房企不少，已暴雷的新力控股、蓝光发展、中梁控股等，莫不如是。
　　蓝光发展迅猛扩张的那几年，新增土地储备爆表：2015年拿地15块，2020年拿地52块。其中，2020年溢价率超过30有37块，溢价率超过50的有21块，另外5块土地溢价率超过100。
　　杨铿雄心虎胆，手里的蓝光发展付出巨大代价：负债规模从2017年的761亿元增至2020年的2118亿元，融资成本从7。19升至8。20。即便实施出售迪康药业和蓝光嘉宝服务等一系列瘦身计划，债务至今没有得到解决，截至4月22日，累计未偿债务本息规模增至328。22亿元。
　　阳光城同样被高周转所累，2017年还是小步慢跑，之后就停不下来。2017年拿地耗资650亿元，新增计容建筑面积2021。63万平方米，当年，公司归母净利润才20。62亿元。
　　中梁控股在拿地方面更为高调。2016年平均5天拿一块土地，2018年更是以1。31天拿一块地的速度，成为土地市场里一头猛狼。
　　大小房企之所以迷信规模效应，源于一条隐晦的生存法则：千亿规模才有未来。早前保利地产的宋广菊、融创的孙宏斌，提出过这一论调，逐渐成为行业共识。
　　02花式自救
　　快速筑起的商业帝国，往往距离崩塌不远。在房地产行业，眼见它起楼塌楼比比皆是。
　　从北上求援的许老板，写信求助的胡葆森，突然退群的张园林，还有福建欧式兄弟之一欧宗洪，爱唱粤剧的陈卓林等，哪一位房企老板如今不是置身水深火热之中？
　　去年整整一年，暴雷的房企拉满了A4纸，从蓝光发展到宝能，从花样年到当代置业
　　人民法院公告网公告显示，2021年，全国近400家房企宣告破产。今年初以来，房企暴雷事件仍此起彼伏。
　　这些房企暴雷的先兆大多有迹可循，从理财兑付不了，到债务展期，再引出公司债务违约和现金流危机。
　　三条红线出台之后，一些房企借新还旧的游戏难以为续、国内外融资渠道近乎关闭，房企手里的好牌已不多，除在销售端尽全力实现回款之外，剩下的只有各显神通。
　　纾困的路径只有几条，股东借款、配股融资、出售物业资产等，是众多房企扭转危机路上不多的选择。
　　物业资产率先摆上货架。中指院数据显示，2021年，物业管理行业并购案交易总金额353。2亿元，同比增长234。15。
　　蓝光发展、中梁控股、禹洲集团、阳光城、富力地产等，都已将旗下物业资产拱手让人，以换取资金。
　　另外，通过债券展期、交换要约或同意征求，获得债券持有人的同意。去年，中国金茂、世茂、建业地产及新城控股等房企纷纷回购美元票据，提振资本市场信心。
　　投资者对房地产的信心已到了比纸还薄的程度，市场担心行业层面有系统性风险爆发的可能。
　　作为广大中小投资者信心的重要支撑点，房企老板们正试图消除这一不好的预期。
　　去年以来，融创出售资产回流现金，曾在短短两个多月，回笼资金超过200亿元。此外，老板孙宏斌还向公司提供4。5亿美元无息借款。
　　林腾蛟在公司面临流动性危机时，押上身家对展期美元债全额担保，果断出售所持兴业银行股权；今年3月出让伟正控股相关股权偿债；日前已将阳光集团所持龙净环保相关股权转让给紫金矿业；5月，阳光城再卖掉永康众泰小镇项目，回血57亿元。
　　在旭辉控股以供股方式募集16。7亿港元中，大股东林氏家族及多家长线股东额外申请超额认购，合计获得8。22股供股股份申请，相当于可供认购供股股份的1。97倍。
　　去年9月，富力地产执行董事李思廉及大股东张力合计为公司提供80亿港元财务支助；当代置业股东张雷及执行董事张鹏合计向公司提供8亿元股东贷款。
　　宝能姚振华通过中山润田质押中炬高新股票，变相融资41。04亿元。
　　雅居乐对价18。44亿元转让广州利合26。66股权，彻底退出继海南清水湾之外，另一超级大盘广州亚运城项目。
　　03否极泰来？
　　2017年，陈卓林录制过一支粤剧名段《狄青闯三关》。据报道，他最喜欢其中一句唱词是“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”
　　彼时的唱词，放到现在的房企老板身上，似乎更为贴切。
　　早年一时冲动高杠杆、高周转，是这些房企掉进深渊的主因。从房企瘦身到老板亲自上场输血，严格意义上说，是他们对追逐规模、粗放管理埋单。
　　这已是行业通病，只有在销售端回归日常，保证现金流通畅才是共识。
　　不过，销售端的寒意尚浓，不免让房企们走出困境徒生几分无奈。
　　今年，正荣地产已宣布暂缓拿地、不设立任何具体销售目标了。也就是说，公司重点在于盘活项目，迎面化解流动性危机。
　　根据惠誉机构研报数据，今年正荣地产即将到期或可回售的资本市场债券约88亿美元，包含6月到期的16亿元人民币债券、8月到期的2。93亿美元债券、9月到期的2。465亿美元债券、9月可回售的10亿元人民币境内债券及11月到期的10。5亿元人民币境内债券，偿付压力不小。
　　惠誉认为，这家闽系房企已基本无法通过资本市场募集资金，只能靠内部现金来源应对偿债问题。
　　在极弱的市场环境之下，正荣地产的销售大受影响。今年前3个月，合约销售额140。1亿元，同比减少64。97。
　　与正荣一样销售陡降的，还有雅居乐、中梁控股、阳光城等。今年前3个月，这3家房企销售额同比分别下降46。60、55和94。42。
　　在房企解困过程中，花样年控股算是运气好的。因为基本面较好，且大部分项目布局在核心一二线城市及大湾区，得到了广东实力名企粤民投投来的橄榄枝。这家快要躺平的房企，命运开始转向。
　　不过，花样年控股董事会主席兼执行董事潘军说，公司可能需要花一个非常长的时间来化解这次危机，2至3年甚至更长时间。
　　荣盛发展董事长耿建明也深有感触，在今年开年的动员会上，他说，“熬过寒冬，就是春花烂漫。