传说中的“全面屏”，今天体验到了！但货量，才30套热博聚热点

　　经常有读者和我说，大平层好少供应啊。
　　确实，看一组数据：超144的产品，已经连续三年供不应求了。
　　可见，高端改善需求仍然很大，但市场供应却不成比例，能达到藏品级别的大平层更是只有1不到。
　　你在挑房，房也在挑你，讲的是双向奔赴。
　　今天，我想聊点干货，怎样的大平层，才值得入手。
　　改善大年，购房者该怎么选？
　　说起广州大平层的典范，你估计会想到汇悦台。
　　对标同板块楼盘，她拥有同样一线江景位置。但不同的是，她南北通透的板楼设计，保证了户户瞰江广阔视野；辅以时髦的公建化外立面，做到了人无她有，人有她更优。
　　从开盘10万到刺穿30万天花板，不断飙涨的房价，也为她筛选出了更优质的圈层业主。
　　我们可以看到：同样位置，产品决定走势。拥有优质大平层共性的汇悦台，涨幅远超普宅邻居，更不要说对比广州一手均价了。
　　市场的生动一课，让买房者都学乖了：过去近十年，千万以上豪宅成交总数翻了十几倍，不但价涨，而且量增：
　　2022年，是业内公认的广州豪宅元年，下半年改善型产品扎堆上市，市场开始供需两旺。
　　趁这个难得的窗口期，购房者又该怎么选呢？
　　对于改善大平层，我也初步筛了一下：
　　1、想要通过改善换房，又不想远离市区，那么优质的大平层是首选；
　　2、想要住得舒服，无非是临着江河湖海或者靠着山景公园，那么大学城、白云新城、牛奶厂等都是优选；
　　3、如果还要再苛刻一点，想要更稀缺的资源更高级的舒适，那我推荐有大学城。
　　理由很简单：广州有且只有一座大学城，诗豪嘴里的“谈笑有鸿儒，往来无白丁”，说的就是圈层的人文氛围。
　　而这一点，只有在高校环绕的大学城里能实现，往来的都是知识层次、眼界视野相当的人物，是更高一级的居住追求。
　　科创高地房价远超CBD，
　　大学城成为更稳更优的选择
　　根据马斯洛需求层次理论：需求层次越高，越偏向于精神层面。
　　居住舒适度，可能不单只是景观。更高级的追求，往往是人文氛围，与高素质人群的来往与交流。
　　不难解释，为何国内外科创高地房价水平远超CBD，学府高地价值可见一斑。
　　国内外科创高地与CBD房价水平对比
　　广州大学城亦如此，十年未供地，房价从两三万涨到如今的六七万，甚至鲜少有人愿意挂牌出让，诺大一个大学城，仅有61套在售。
　　这意味着这地段，真确满足了稀缺性，也体现了地段的投资价值。
　　要是现在想住进大学城新房，只能看大学城二期。作为后起之秀，大学城二期发展潜力更大：
　　一是定位高，比如华南理工大学，二期是更高大上的国际校区；
　　二是更全面，产业落地，能做到产学研商居一体化。
　　今年9月，华南理工大学国际校区二期交付使用，一张张美照在网上流传，风景宛若明信片。
　　华南理工大学国际校区实拍图
　　一座新城正破土而起，发展日新月异的大学城二期，已美轮美奂地示于人前。
　　再加上片区四通八达的地理位置，离珠江新城不远，距离琶洲、万博也很近。
　　年底金光东隧道开通后，驾车约5分钟，就可到达大学城一期；通过新化快速20分钟左右就能去到琶洲；北侧南大干线开通后，到万博只需要约10分钟。
　　地铁交通也足够方便，4号线新造站出发，1站大学城一期，4站万博、4站琶洲、5站金融城，快速接驳5、7、8号线，加上立体路网，实现核心区半小时生活圈。
　　区位交通示意
　　高端人文圈层，便捷交通区位，再加上优质生态景观，可以说是珠江新城的后花园。横竖对比，大学城都不会输！
　　改善客必看：低密板式大平层
　　她更有90万中央公园
　　说到大学城二期改善置业，你绕不开这个盘：越秀大学城和樾府（下称“越大和”）。
　　越大和拥有与生俱来的天然条件，所在地块为大学城中央绿轴线上，最后一片低容积率的，公园里的住宅用地。
　　这意味着她占据目前仅有，后面不再有的绝版地段。
　　而且，她并没有浪费这得天独厚的土地，而是精心打造了大学城十年以来未曾一见的公园大平层，集低密度板楼、全面屏设计、创新户型等于一身，足以刷新广州大平层记录！
　　值得一提的是，她诚意邀请了杭州豪宅专家gad（杭州万科古翠隐秀，杭州融创壹号院，杭州凤起潮鸣等同款大师团队），执笔项目外立面建筑和户型设计。
　　跟豪宅同款的公建化外立面，大面积玻璃元素，不仅颜值高，也能最大化地将公园景观引入家中。
　　越大和公建化外立面，颜值颇高
　　地块容积率，居住舒适度的关键指标
　　地块容积率低至0。9，根据克而瑞数据显示，目前广州在售楼盘平均容积率3。3，越秀6。06，海珠4。39。
　　对比之下，这0。9有多难得，大家都能get到了吧！
　　景观配套，居住品质感的重要因素
　　越大和约90万中央公园，相当于1。6个花城广场，5倍和樾府面积，其在珠江后航道跨度最长，整体规划规模最大，属于2022年广州市重点建设工程。
　　既是窗外的风景担当，又是居住公共配套榜样，比起只能观赏的江河湖海更香，越大和可不止观赏性，简直是住在公园里。
　　最近收到风，许多人苦等已久的建面约175大平层即将推售，板房目前接受预约参观。
　　让我惊奇的是，这为数不多的藏品级大平层，开发商竟没藏着最后推售。我决定实探现场，先喝一口头啖汤。
　　放眼广州都能打
　　足以惊艳的无界设计
　　这趟过去看了两个户型：即将推售的建面约175大平层产品（全盘最大户型），以及同楼栋的建面约165户型。究竟有多王炸，下面一起来看看！
　　极佳位置，占据全盘C位的楼王
　　看以下规划总图，很难不注意到19两个C位楼栋。敲黑板，这就是传说中的16层T2的板式小高层，分布着建面约165、175两条梯腿。
　　建筑设计上，进行了北高南低规划，上面说到的汇悦台同款板楼布局，南北通透小高层户型。两个户型，同样拥有天赐通风采光效果。
　　冬至日日照轨迹模拟示意
　　整盘景观视野都不错，望公园望园林，将自然绿意纳入眼帘！
　　清晰可见，全盘也就175户型这两条腿直面中央公园。拥有东南270至宽观景面，约280米一线公园视野，绝对的奢阔！
　　究竟有多震撼，我做了几个视野模拟动画，大家一起看看：
　　走到阳台远眺，大片的自然绿植映入眼帘。
　　公园视野模拟
　　楼层上升视野，从低到高，公园视野越加奢阔。
　　1楼层递升视野
　　而165方户型，同时拥有了中央公园和住区花园两大观景视野，景观面宽同样出色。下面同样看景观模拟感受一下：
　　房子的价值，在于窗外的风景，看到这，你就知道这可一点不假。
　　极致户型，巅峰起跑的产品力
　　意料之中，前面硬性条件样样拔尖，后面户型设计自然是巨人肩上看世界。尤其即将推售的175方大平层，为了让大家有更直观的感受，我们拍了一个视频：
　　谈房GZ，赞107
　　下面聊聊这两个户型，是如何做到了产品与自然的无界深润：
　　建面约175户型亮点分析
　　建面约165户型亮点分析
　　亮点可真不少，我总结了几个共同点：
　　a、独立电梯厅独立玄关
　　奢阔感，是别人没有的空间，而你却很宽敞。
　　譬如这个户型的独立电梯厅独立玄关空间。可以候梯出门，可以在这换下鞋子，放下外套包包，完成防疫消毒再入户，还能当作家庭的储物空间。
　　作为室内外空间的过渡，是一个大有可为的多功能空间。
　　b、约29米超阔景观面，8开间望公园全面屏
　　除了连接核心筒的部分，该户型拥有约29米超阔中央公园景观视野，全屋共8个望公园的开间，几乎所有生活休息空间，坐着躺着站着多种姿势，都能直面公园景致，犹如打开了全面屏。
　　多种姿势享受全面屏视野
　　单边位置的好处不用多说，通风采光都更佳。
　　如何拉进室内与自然的距离？越大和大面积应用了透明落地窗，你可以理解为把墙壁都换成采光窗。
　　这里是有数据对照的，户型产品窗地比高达约26，而规范要求仅为16。7，根据明源地产研究院的数据，窗地比26的项目，占比只有约10。
　　我做了一个图，可以感受下一天下来的光线变化：
　　建面约175室内日照示意图
　　更多的观景面宽，无遮挡的观景视野，很好诠释了无界渗润。
　　c、LDKG全明大通厅，奢阔空间尤其
　　LDKG一体化设计，是LDKB的再升级。B（balcony）到G（Gardenbalcony）的进阶，关键在于窗外的景观资源，把普通阳台变为花园阳台。不妨看看样板间感受下窗外景观！
　　建面约175户型LDKG一体化空间实拍
　　这里是一个家庭公共核心区，家庭成员各自在不同功能空间忙碌的同时，不失相互之间的交流陪伴。
　　而这种豪宅偏爱的创新设计，给到了更通透宽敞的全明通厅空间，也就是上面提及的270采光环景效果，客厅每个角度看出去都能将窗外美景尽收眼底。
　　我拿到了具体数据：175户型足足有约63，165户型也有约48。
　　想象一下，白天静静坐在客厅看书，清风暖阳不请自来，呼吸着不限量供应的负氧离子，跟窗外大自然交换能量。
　　要是把阳台门打掉，都可以在客厅里打羽毛球。
　　d、可变中西厨，超长岛台设计
　　超长岛台，175户型约3。8米，165户型也有约3。4米。爸爸切菜，女儿洗菜，妈妈做烘焙，一家人一起做饭的快乐，终于不受空间限制得以实现。
　　建面约175样板间厨房空间实拍
　　中西厨随意切换，烹饪爱好者最爱，装上玻璃推拉门就可隔绝油烟，中式爆炒、老火靓汤都在掌握之中，打开门可以做没有油烟困扰的西式甜点烘焙和黑松露奶油意面。
　　光想想场景感就拉满了，这厨房设计真的疯狂上分。
　　e、大进深270转角情景阳台
　　阳台进深宽约2米4，姚明横躺都碰不到脚。这意味着这活动空间足够大，放个跑步机，还是瑜伽都合适。
　　放上茶桌，可以三五好友畅饮；摆上一张书桌，仿佛在公园里看书。。。。。。
　　建面约175样板间花园阳台空间实拍
　　270转角阳台，意味着可以多个方位朝向看景，转角处get得更开阔的观景视野，开心或emo，都能获得大公园的高质量陪伴。
　　f、全景观卧室美出圈，不落任一家庭成员
　　如果说房间的安排，有可能引发家庭矛盾。但在这个户型，全屋每个卧室都能观赏公园景观，在设计布局上，尽力做到了不失偏颇。
　　建面约175样板间实拍
　　一个美好的清晨，和煦的阳光照射脸庞，睁开眼睛，看见的便是公园以及更远处建筑天际线，这天的好心情一早就被照亮。
　　g、飘窗巧妙使用，更多室内使用空间
　　飘窗的好，相信买房的人都知道，这可是提升房子实用率的大杀器。
　　它上面的空间，不仅可以坐人，也可以作收纳。客厅、卧室、厨房、卫浴等多处的N种妙用，简直打开了你的新世界。
　　看完上面，相信很多朋友都对着175方户型唱《征服》，但我想说165房户型也大有可为。
　　万金不换的南北对流绝对香！一是作为主要活动区的客餐厅，二是主卧套房。炎热夏天享受凉风吹拂，湿冷冬天也有和煦暖阳。
　　走廊处实现了收纳升级！在不影响日常走动的情况下，把收纳空间嵌在墙壁里，这样妙的空间管理大师，忍不住给他点个赞。
　　不愧为堪称最强王者的产品，光看前期介绍已经拍案叫绝，看完了现场，让我这资深产品人叹为观止。
　　而且我了解到，项目彩蛋还有很多。。。。。。
　　譬如公园里的39棵古树（树龄最老的有上百年），占据了番禺半壁江山；项目配建的中小学就环绕古树而建，未来孩子在古树下听课，朗朗书声，可谓是古时私塾才有的场景；
　　学校建筑效果图
　　至于家长最关心的学校品牌，据说是广大附，而且是直属管理。
　　从产品到配套，越大和真是各方面都踩在市场high点上，看完介绍，你肯定动心了吧？
　　据我了解，沿一线学府公园景观产品，两个户型加起来只有60套。
　　而175方大平层全盘仅30套，占比不到4，放到诺大的广州，这简直是凤毛麟角。而首推这波，很有可能只有15套！
　　广州大平层的选择或许很多，但十年大学城，唯此大平层。
　　大学城中央绿轴线上，最后一片低容积率的，公园里的住宅用地，仅有，不再有。越秀大学城和樾府175方大平层，我看可以把握！