中报点评21招商蛇口：销售升至行业第六，债务结构进一步优化热

　　上半年拿地27宗，聚焦核心城市；增收不增利现象明显，债务结构进一步优化。
　　作者朱一鸣、贡显扬
　　核心观点
　　【合约销售1188亿元，销售排名上升至第六】2022年上半年，招商蛇口实现签约销售金额1188。3亿元，同比下降32。9；累计实现签约销售面积487。5万平方米，同比下降36。7。截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩销售的36，全口径销售排名上升至行业第6位。2022年上半年，招商蛇口有14个城市上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明等，销售金额进入当地TOP10。
　　【上半年拿地27宗，聚焦核心城市】2022年上半年，招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，累计获取土地27宗，新增计容建面419。87万平方米，同比减少52。5，权益面积264。51万平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦于上海、北京等一线城市及杭州、苏州等长三角核心城市。截至6月末，新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米。
　　【增收不增利现象明显，债务结构进一步优化】2022年上半年，招商蛇口实现营业收入575。6亿元，同比增长28。9。招商蛇口实现毛利率18。6；净利率7；归母净利率3。3。营业收入增长的同时，毛利润和净利润却同比下降。各盈利指标创近年来新低，增收不增利现象明显。“三道红线”指标全部绿档达标。上半年平均借贷成本较去年末下降0。38百分点至4。1。
　　【社区园区毛利率下滑，招商积余非住业态领先地位】2022年上半年，社区开发与运营，营业收入达492。1亿元，同比大幅增长54。1。上半年园区开发与运营收入82。6亿元，同比下降34。6；毛利率13。9，较去年同期大幅下降16。8个百分点，主要由于上年深圳前海启动区一期有大额结转。招商积余以稳固非住业态领先地位。同时顺利完成汇勤物业并购项目，成功摘牌新中物业67股权。
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　　销售
　　合约销售1188亿元销售排名上升至第六
　　2022年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1188。3亿元，同比下降32。9；累计实现签约销售面积487。5万平方米，同比下降36。7；合约销售均价24374元平方米，同比上升6。1。截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩销售的36，全口径销售排名上升至行业第6位。从销售结构来看，招商蛇口城市深耕成效进一步凸显。2022年上半年，招商蛇口有14个城市上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明等，销售金额进入当地TOP10。
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　　投资
　　上半年拿地27宗，聚焦核心城市
　　2022年上半年，招商蛇口继续坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，累计获取土地27宗，新增计容建面419。87万平方米，同比减少52。5，权益面积264。51万平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦于上海、北京等一线城市及杭州、苏州等长三角核心城市，并打造精品计划2。0，加强精细化施工，全面推行精益交付。此外，招商蛇口在绿色建筑上颇有成效，截至6月末，新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；累计共建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4602万平方米。
　　03
　　财务
　　增收不增利现象明显债务结构进一步优化
　　2022年上半年，招商蛇口实现营业收入575。6亿元，同比增长28。9。实现毛利润107亿元，较去年同期下降7。1；净利润40。1亿元，较去年同期下降31。2；归母净利润18。9亿元，较去年同期下降55。6，基本每股收益0。16元。
　　从盈利指标来看，截至6月末，招商蛇口实现毛利率18。6，较去年同期降低7。2个百分点；净利率7，较去同期降低6。1个百分点；归母净利率3。3，较去年同期降低6。2个百分点。综合来看，受行业整体影响，招商蛇口各项盈利指标连续下滑，创近年来新低，增收不增利的现象明显。毛利下降的主要原因为，房地产项目竣工交付并结转的面积较上年同期有所上升，但受市场因素的影响，结转毛利有所下降。
　　截至6月末，招商蛇口持有现金779。5亿元，同比下降7。4。现金短债比为2。43，剔除预收账款后的资产负债率为62。2，净负债率为43。7，三道红线”指标全部绿档达标。同时，上半年招商蛇口永续债较往年有所减少，现累计剩余166亿元。除此之外，招商蛇口不断优化债务结构，利用自身信用优势，降低融资成本，上半年平均借贷成本较去年末下降0。38百分点至4。1。
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　　多元化
　　社区园区板块毛利率下滑招商积余非住业态领先地位
　　2022年上半年，招商蛇口以“一业态一模板”为目标持续提升持有业务经营效益与品牌影响力。2022年上半年，社区开发与运营方面，营业收入达492。1亿元，同比大幅增长54。1；毛利率14。3，较去年同期下降2。5个百分点。收入增长的主要原因为部分项目西安臻观府、南京西江瑞府、成都时代公园、苏州前山澜庭、南京雍荣府等有大额结转。园区开发与运营方面，上半年园区开发与运营收入82。6亿元，同比下降34。6；毛利率13。9，较去年同期大幅下降16。8个百分点，其主要由于上年深圳前海启动区一期有大额结转。
　　招商积余作为旗下轻资产服务平台，以稳固非住业态领先地位，形成“11N”通用性业态服务标准体系架构，高品质产品和服务提升品牌影响力。截至6月末，实现营业收入56。46亿元，较上年同期增长18。16，在管项目1803个，管理面积达3。01亿平方米。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，新签年度合同额15。95亿元，同比增长17。同时，招商积余顺利完成汇勤物业并购项目，成功摘牌新中物业67股权。
　　康养业务方面，招商蛇口积极探索“地产健康”模式助力地产营销、“物业康养”模式促进物管业务发展。面对疫情，招商蛇口从轻资产项目拓展、线上线下营销联动等方面积极应对。采取片区经营联动、打造品牌会展等经营策略，并依托深圳国际会展中心运营管理经验输出会展业务轻资产管理，以打造会展IP协助公司多元化，赋能综合发展。
　　排版丨土木
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