郑州官宣！一个月内，烂尾楼全面复工

　　作者：子非鱼
　　作为此次楼市风波的焦点，郑州在拯救烂尾楼方面，相当卖力。
　　此前公布了全国首个地方性房地产纾困基金，针对停工停摆等问题楼盘，给予资金支持。
　　而9月6日，郑州市发布了《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》。
　　目前财联社、新浪等主流媒体网站已经相继报道。
　　这份文件明确提出：
　　10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
　　也即，未来一个月里，郑州所有的烂尾楼，得全面复工。
　　烂尾楼烂尾的原因，都是因为资金问题，要在一个月里全面复工，哪来这么多资金？
　　郑州在文件中给出了多条路线。
　　第一，对于企业有自主实力复工的企业，政府督促开工。
　　第二，对于资产大于负债，企业无力复工的项目，要利用纾困基金和并购贷形式，政府平台全面接手，开启代建模式。先复工再清算。
　　第三，对于资产小于负债的项目，采取区县平台代建模式，立即复工，并引入审计部门，对项目资产与负债进行清算，追查项目资金挪用，相关线索移交给公安部门。
　　以上三种情况，第一种最好解决，督促有实力的房企开工而已。
　　第二种也好解决，资产大于负债的项目，说明有利可图，既可以引入其他房企接盘，也可以利用纾困基金来解决。
　　郑州此前发布的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》所示，基金只会盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难。
　　也即，郑州市发布的地方性房地产纾困基金，是专门针对第二种情况的项目而来。
　　最难的是第三种情况。对于资产小于负债，也即资不抵债的项目，说白了就是已经完成预售，或者卖出了一大半的项目，停摆了，资金被挪用了，这种项目最棘手。
　　因为无利可图，没有哪个开发商愿意接手，基金也不会入局，AMC也不是慈善机构，也不会入局。这部分项目，此前只能期待全国性房地产纾困基金来解决。
　　郑州在昨天发布的文件中，明确给出了这类项目的解决办法：地方平台代建，先复工再说，然后再由审计部门清算，对房企进行追责清算。
　　换句话说，这类资不抵债的项目，郑州市全面兜底，先复工，再对房企秋后算账。以此看来，郑州市勇于担当，真正为人民考虑。
　　在中心城市房价高企的当下，对于普通家庭来说，买下一套房基本押上了所有，一旦房子烂尾，天都压塌了。
　　尽管目前有几十个城市纷纷出台了保交楼政策，保交楼也被列入了国家下半年的主要任务之一，但针对资不抵债的问题项目，迟迟没有明确的解决办法。大多都只是加强预售资金监管而已。
　　郑州市为所有城市提供了范本，城市全面兜底。为了实现一个月内全面复工的任务，郑州市开启了“领导分包，主官兜底”模式，也即每个领导亲自负责1至2个问题项目。
　　郑州买到烂尾楼的业主，终于可以长舒一口气了。
　　当然，郑州的模式不是所有城市都学得来。后续一批实力雄厚的中心城市，应当以郑州为榜样，跟进落实，采取地方政府全面兜底的模式，扛起自己应有的责任，还给购房者一个理所应当的家。
　　对于财力单薄的多数三四线城市，想要完成保交楼任务，还得中央出面扶持才行。事实上，中央已经出面了。
　　根据财新网披露：
　　早在8月中旬央视新闻就披露，住建部、财政部、央行等有关部门将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。
　　近日，财新记者从多个独立信源处确认，这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1的贴息，贴息期限不超过两年。
　　这意味着，全国性房地产纾困解决方案已经到来。而且，2000亿的全国性专项借款针对的问题项目非常明确。根据财新网披露：
　　按照监管层的计划，这2000亿针对的项目，必须是宅地性质的商品住宅，且因资金周转困难，这些项目已售住房逾期难交付，或已实质停工；此外，这些项目已制定“一楼一策”实施方案，明确了交付时间；而且，专项借款注入后，这些项目能加速复工，能够确保实现竣工交付目的。
　　在之前的文章中，我总结过，国家2000亿专项借款与地方性房地产纾困基金形成互补。
　　地方性房地产纾困基金：援助资产可以覆盖债务的，有利可图或者至少不会亏损的项目，避免问题项目进一步增加。全国性房地产纾困基金：援助已预售，资不抵债的问题项目，解决存量问题项目。
　　当然，无论是郑州的勇敢担当，全面兜底，还是国家启动了2000亿的专项借款，都只是解决燃眉之急。
　　要想从根本上杜绝烂尾楼再现，避免下一次风波再起，还是得建立长效机制。也即，一方面完善预售制度。效仿国外，制定严格的预售资金监管制度，防止开发商挪用。交房之后，才开始还贷款。而且，要建立严格的悔约和毁约机制，保障购房者的权益。
　　另一方面，在财力雄厚的城市，试点现房销售，待时机成熟之后，再逐步推广，让现房销售占比不断扩大，成为主流。
　　只有在这两方面双管齐下，才能避免按下葫芦又起瓢。