如何正确看待商业地产这半年？

　　出品联商专栏
　　撰文方湖
　　在疫情起伏和经济唱衰的艰难蹒跚下，时光转眼来到2022年8月。回过头看，2022年开年形势复杂，不确定性增强。在中美摩擦、俄乌冲突等国际形势变化，国内受疫情和消费环境影响，商业经营环境更加艰难。大致盘点下来，有这么几个特征：
　　01
　　商业地产时代终结
　　意味着商业依赖重资产开发通过地产输血商业的时代结束，曾经的你亲我侬已经结束。
　　在国家房住不炒的大政和紧缩银根大环境之下，许多房地产开发商没有及时调整战略纷纷中招，销售迅速缩水、借贷到期导致资金周转困难甚至断裂，许多公司已经在赶往ICU的路上，其中不乏名列前茅的超级房企。
　　房地产的资金链，成为压断企业的最后一根稻草。许多企业纷纷瘦身，搬离高成本的上海总部，合并大区压缩人员和成本；压缩多元化业务，尤其是输血型的商业地产业务。
　　传言，苏宁置业出售北京苏宁生活广场给新加坡凯德回笼资金24。5亿元。最近有传言，地产界的三好学生龙湖也遭遇阻击，弘阳地产也面对债务压力。种种迹象说明，民企地产开发商正在面临债务压力，或将逐步缩小规模、甚至退出地产市场。
　　皮之不存毛将焉附，地产开发都不存在，何来商业地产。可以看见不远的将来，重资产开发项目，可能以国企或港资为主，民企会逐步退出。
　　02
　　轻资产高歌猛进
　　因为经济环境和宏观政策调整，资金投入大、变现周期长、投资回报下降等，重资产开发成为不能承受之重。
　　条条大路通罗马。重资产开发这条路走不通，轻资产运营越来越被更多的企业重视，不约而同挤入轻资产这条赛道。
　　这条轻资产的道路上，现在既是百花齐放，万象、大悦城、万达、吾悦等知名企业；另一方面也是良莠不齐，从先天选址、物业硬件到招商运营可能都存在较大不确定性挑战。轻资产进入全新阶段意味着商业需要自力更生、自我发展。
　　03
　　消费内容快速迭代
　　消费客群在快速更迭，以90后、00后为主导的Z世代加入消费主力大军。同时，人口老龄化也在加速。消费人口与以往呈现不同趋势，网红经济、颜值主义、场景化、社交语言、潮酷小众与个性主义等成为新一代年轻人的消费选择。
　　互联网正在改变商业消费模式。商品走到线上，把握年轻懒宅躺的特性，充分把握年轻的主流消费，阿里、京东、拼多多成为电商三大巨头。短视频时代到来，依托线下场景的支持，正成为商业线下与线上融合契机，从最初的O2O到现在的线上线下融合，抖音、快手两大平台和品牌直播间进驻线下商业，为线下实体商业导流。
　　（以上图片为鸿星尔克盐城万达旗舰店照片）
　　互联网化和年轻化，正在加快消费内容迭代，加速商业内容更新。
　　注重品质和场景的消费升级，和经济下行回归基础消费的消费降级并存。
　　04
　　粗放增长到精细运营
　　供给端持续放大，需求端疲软，供需矛盾继续恶化。
　　从消费端来说，随着购物中心的遍地开花，在同一区域的消费者有更多的消费选择，货比三家，按照口碑好、品牌组合好、形象气质好、交通便利好的维度，对周边的商业自然形成排序。并且逐步形成强者更强的马太效应，好的向上的商业越来越好，不好的向下的商业很快被消费者抛弃。
　　从供给端来说，购物中心快速开店，并且不断快速迭代升级，不光在物业硬件和空间上求新求变，并且在细节运营、个性化营销、人性化互动、人文关怀服务等各个方面进行精细化运营和服务，在细小的创新点上打动消费者。给消费者希望看到或者有惊喜的品牌，不断创新的空间陈列与形象展示，年轻人喜欢的IP展出或潮玩互动，各类热点的营销互动，在硬件和内容上不断创新求变，引领年轻消费的走向。
　　商业的本质是服务，只有精细化的运营和体贴周到的服务，同时叠加优质消费内容和场景，才能更好地满足不断变化的消费需求。
　　05
　　尊重商业经营到严苛资管逻辑
　　商业经营本来有一套自己的商业逻辑，后来因为出资人的需要衍生一个资管逻辑。
　　什么是商业逻辑？企业运行并实现其商业目标的内在规律。指通过商业经营达到商业利益最大化。商业周期性、租售比合理性、强竞争分化等。
　　那什么是资管逻辑？按照资产保值增值的内在规律管控业务。按照固定资产投资回收期来决策租金和递增的逻辑。
　　资管逻辑需要深刻理解商业逻辑，才能更好地服务于商业经营。
　　在目前经济形势下，经济下行与消费萎缩，消费总量可能呈现下降趋势。商业供给和商业规模持续扩大，消费被稀释分化，出现商业吃不饱、招不满的情况。
　　同时因为疫情反复和不确定性，在经历三年疫情摧残的品牌，很多资金被耗干，开店更加谨慎。品牌开店的投资测算更加谨慎，承租能力直线下降，造成商业的结构性空铺持续扩大。商家低租金找不地方，商场高租金招不到商家。
　　结语
　　如果说商业划分时代的话，大致可以分为：
　　重资产和轻资产。按照资产模式，分为商业地产时代和后商业时代，分别代表重资产（住宅和商业互补模式）和轻资产（产权和经营管理分离模式）；
　　疫情前时代和后疫情时代。前者有正常商业逻辑，有相对比较确定投资和消费环境；经历反复疫情冲击的后疫情时代，叠加经济下行和消费萎缩，投资和消费存在不确定性，商业逻辑趋向保守。
　　人口红利时代和人口老龄化时代。前二十年，中国经济快速发展、庞大人口基数的快速递增以及快速城镇化，给中国商业带来巨大的红利，就是基于人口红利。有关专家预计，2023年后中国人口出现负增长，即每年出生人口约1600万人这个基数开始逐年下降，死亡人口在这个基数逐步上升。类似日本经历一样，随着人均寿命增长，中国也将慢慢进入老龄化时代。消费动力下降，商业创新活力也会逐步下降。
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