增城石滩的房价，快要卷成皮带了，由买家定价、直降近5000元

　　你敢信吗？在增城石滩，首期三五万起买房还不算啥，还有一种花式促销法叫做：由买家来定价！
　　此外，楼市君经过调查发现，最高有盘降价近5000元平，有盘直接让利41万。。。。。。内卷、降价、开发商真的快哭了
　　在这种情况下，广州买房人能不能趁着开发商让利，抓紧捡漏上车？
　　由买家定价、直降近5000元平
　　石滩的房价，快要卷成皮带了！
　　今天，楼市君在逛朋友圈的时候发现，石滩的碧桂园星禧非常“大气”，直接打出“有一种房价，叫你定”的宣传标语。
　　不过，名额仅有3个。
　　直接降价给出特惠单位、送车位、送物业的项目屡见不鲜，但直接让客户定价的楼盘，楼市君还是第一次听说！
　　楼市君火速联系上项目销售，并扒到了一手资料
　　销售提到：让客户定价，其实就是提供两种不同的购房方式（即包车位不包车位），其中不包车位单价约1。2万平，包车位则需要在此基础上多付10万。
　　同时，现在购房还能享有3万车位劵、95折优惠。当然，具体优惠折扣还可以跟开发商谈，可以聊到94折、93折。。。。。。
　　假设以1。2万平的单价来计算，相比此前项目卖出的最高价1。65万平，也足足降了4500元平。
　　除了“由业主定价”这样的神奇操作外，有的项目也使出了首付分期、一口价、特惠团购等花式折扣。
　　比如，港龙皇朝龙湾壹号不但推出分期付款的方式，更以“钜惠41万”等花式让利吸引买家眼球。
　　相比于此前最高1。7万平的均价，足足降低了约4900多元平，接近30！
　　可以看到，石滩新盘为了抢客，也真是拼了老命让利了！
　　当诱人的价格摆在买家面前，无形中也减轻了很多人的买房压力。但，石滩真的适合入手吗？
　　对于石滩部分楼盘的降价情况，不少粉丝也跟楼市君聊了聊自己的看法。
　　有粉丝提到，四年前，自己用三四十万的首付，买了石滩敏捷绿湖城。
　　但令他没想到的是，自家小区现在只能卖到1。11。2万平，卖了还要亏40万！房子卖不掉，现在还只能在黄埔的公司旁边再租一套。
　　小区近一年价格变化来源：安居客
　　甚至有粉丝分析道：石滩也敢去？除非刚需，在附近工作，要么自住没法住，想转手更难。
　　当然也有粉丝认为，自住的并不存在血亏的情况。
　　对于石滩，粉丝们众说纷纭。
　　有人说它是“刚需的天堂”，也有人认为是投资客的“坟墓”。那么，石滩适合每个人上车吗？
　　增城占广州约30成交量
　　库存消化周期创近新高
　　过去，大家对于石滩的看法，无非这几个，距离远，形象“村”、产业弱。。。。。。
　　房价“卷”成这样，必然是跟整个增城的量价齐跌有关。
　　增城就是这么一个有意思的区域，常年受关注，常年被嫌弃，常年保持高成交量。
　　过去的两三年，增城房价表现也确实不如意，投资客尽数奔向南沙、黄埔，可增城一手成交量依旧是榜首。
　　它凭一己之力，就占到了广州约30的成交量！
　　据广州中原研究部数据显示，截至4月25日，增城一手住宅库存面积为全市第一，达到310。30万平。
　　区域新房的库存消化周期高达20。3月，创下最近一年的新高。
　　而在接下来，从五月开始，新塘、朱村、荔城等板块还有多个项目集中推新。
　　不难预见，未来增城新房的去化周期还会持续上升。
　　消化周期越来越长，各大房企卖房自然也是压力山大。今年，增城的价格继续跌跌不休。
　　增城新房网签成交量价走势图来源：克而瑞广佛区域
　　有一说一，增城距离市区不说最远（还有从化、南沙垫底），但是确实不近。通勤时间基本上已经是多数人能承受的极限。
　　增城最近的新塘，距离珠江新城约30公里，地铁50分钟，跟番禺、白云中部等部分区域通勤还是可以拼一拼的。
　　至于石滩，距离珠城约70公里，不能用一个“远”来形容了。
　　距离广州过于遥远，规划的地铁也遥不可及，对于广州客户来说，自住可能性极低。
　　根据楼市君了解，石滩在售楼盘的目标客群里，广州客并不多。东莞客占比少则三四成，多则六七成，有盘的东莞客占比高达70。
　　除了地缘优势外，石滩房价也是吸引东莞客的重要因素。
　　目前与石滩较近的石碣镇住宅均价2。5万平，而石滩均价在1。72万平，形成至少5000元平的价差。
　　不过对于广州而言，像石滩、仙村、中新这种远郊中的远郊，缺乏人口和接盘购买力，又有大货量的供应，连保值都很难。
　　比如石滩大盘敏捷绿湖首府，一入市广告就打的震天，一下就发动全市中介。
　　总价120万的房子，还可以首付分期先上车，十多万就能有个家，2020年时均价约1。6万平。
　　但是实际是，当想置换的时候，你需要花120万、贷款利息、有人接盘你才能置换出来。
　　这套房占据了你的名额和贷款，如果没有人接手，将会非常被动。
　　今年，该盘单价已经降到了1万！87平的三房，总价只要94万。
　　所以，除了石滩本地买家，以及在东部工作的买家，其他买家想买石滩真的不太实际。
　　过去，我们总认为增城因为不限购，投资居多，天河、黄埔涨完增城还能喝一口汤，像石滩这样的板块，未来会不会继续连汤都喝不到一口？