房地产已不是“政策市”，而是“买方市”

　　今年以来，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号，包括明确守住不发生系统性风险底线，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整，出台了许多有利于房地产市场恢复的政策。
　　对此，业内人士表示，当前行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复状态，预计三季度末全国市场有望进入企稳恢复通道。谨慎者则认为，市场真正回暖，可能要到第四季度。
　　不能说这些分析有什么错，也不能说他们的分析没有一点道理。但是，从总体上看，他们的分析还是基于惯性意义上的分析，而没有考虑到目前房地产市场的实际状况，尤其没有考虑到广大居民对待房地产市场的态度，以及开发商与居民之间的关系变化。
　　事实也是，在过去相当一段时间，房地产市场都是在政策主导下运行的，是典型的“政策市”。只要政策稍作变动，市场立刻发生很大变化。尤其是政策松动，对市场的影响特别大。更多情况下，都是政策一放松，房价就像脱了线的风筝，很快就能冲上天，迫使政府不得不快速收紧政策，纵然如此，房价上去也就上去了，再收紧，也是房价上涨后的收紧，对购房者来说，都只有一种结果多掏钱。
　　在这样的情况下，过去的房地产市场调控，也可以认为是政策带动房价上涨的过程，政策变动步伐越快，房价上涨越快，政策波动越大，房价上涨幅度越大。最终，所谓的房地产市场调控政策，也就成为了房价上涨的推手。“政策市”的格局，也就在房地产市场全面形成。
　　当然，“政策市”也有政策市的好处，只要政府动用行政手段，就能对房地产市场形成有效的干预，可以左右房价的变动。就像2007年的房地产市场调控，一度让房价出现了较大幅度下降，甚至出现了“断供”等方面的问题。但是，由于房地产市场正处于火爆阶段，纵然出现“断供”，也没有掀起任何风浪，而只是让炒房者感到短期恐慌，开发商总体还是比较平静的。此后，也因为全球金融危机的爆发，在政策上很快就从紧缩转向放松，甚至比紧缩前放得更宽更松，以至于一年时间房价就上涨了60以上。此后的多次调控，也完全陷入了房价越调越高的尴尬之中，直到“房住不炒”定位确定后，才真正步入稳定有序的发展轨道，且随着调控力度的不断加大，一些完全依靠负债扩张的房企，终于承受不了，出现了风险。
　　虽然从表面看，房企、特别是头部房企出现风险，与广大居民没有多大关系。房企出现再大的风险，也只会是银行和地方政府着急，广大居民无所谓。实际上，完全不是这么回事，房企出现风险，一定程度上是尚未购房的居民最扬眉吐气的时刻。因为，在过去相当一段时间，话语权完全掌握在开发商和地方政府手中，开发商主导市场，政府主导政策，广大居民只能被动接受，且不接受留下的就是教训。而开发商出现资金链问题了，话语权也就慢慢旁落了，更多的是落到广大居民手中。开发商与广大居民之间的话语权也开始进入到平分秋色阶段，甚至在一些城市，出现了购房者主导市场话语权的格局。
　　而对地方政府来说，虽然仍掌握着政策的制定权，但是，广大居民对政策的“敏感性”大大降低了，相反，忍耐性、忍耐力则大大增强。在这样的情况下，广大居民开始用等待观望与开发商、地方政府进行利益博弈。最终的结果，就是体现在市场的持续低迷上，体现在开发商售房难度加大、回笼资金效果不佳的局面，资金链风险更大了。
　　按理，政府应当从房地产市场的实际情况出发，积极引导开发商降价售房。可是，有形之手此时的作用，却仍然一屁股坐在开发商一边，用政策帮助开发商死杠房价，继而进一步激怒广大居民，购房的热情更低，开发商的风险也更大。
　　也正因为如此，尽管出台了很多推动房地产市场恢复的政策，但是，有没有效果，显然不看政策的脸面，而看广大居民的脸色。只要广大居民不认可，再好再多的政策也是白搭。广大居民并不想要政府给多少政策，而看开发商给多少优惠。开发商的降价让利才是最有效的手段。否则，就只能是死拼了。从“政策市”到“买方市”，如果开发商、地方政府不转变观念，一切的一切，都将十分危险。