房地产真的过剩了吗？

　　造了那么多房子，以后给谁住？
　　01
　　房子比人多
　　前两天远方青木公众号发了篇文章，提到个现象很有意思：
　　2021年，全年卖出了17。9亿平米的商品房。
　　假定按每套房100平米算，那就是1790万套房。
　　销售量对比前几年已经有所放缓，2018年中国住宅销售量的峰值之后，连续3年维持在17。9亿平米左右。
　　按每套房3个人算，那就是可以满足5100万人的居住需求，
　　但是2021年，中国出生人口只有1062万人，同一年中国却卖掉了1700万套房。
　　从真实世界的数字来看，中国已经进入了市场上的房子比人要多，供给比需求要多，房地产进入严重过剩的阶段。
　　除了楼市销售量与人口出生数字的对比之外，在住房的成交方面似乎也能佐证这个说法。
　　进入4月份，各地“小阳春”普遍失约，房地产投资、销售和房价以及房企到位资金4月同比下滑趋势越来越厉害。
　　4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较13月均扩大。
　　而整个14月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20。9；其中，住宅销售面积下降25。4。商品房销售额37789亿元，下降29。5；其中，住宅销售额下降32。2。
　　数字上看今年的楼市开年以来，就没好过。这还是在各大城市纷纷出台刺激楼市之后的结果。具体到一、二线城市的实际情况，可能要更糟。
　　2022年1季度，北京全市房地产开发企业房屋新开工面积为250。7万平方米，同比下降33。其中，住宅新开工面积为119。4万平方米，同比下降38。2。
　　上海的楼市就不用说了，静态管理这么多天，成交数据已经看不得了。
　　一线城市中唯一坚挺的只有深圳，4月份，深圳新房住宅成交2851套，环比下滑0。28；成交面积为29。3万平，环比下滑4。52。
　　楼市，股票这些东西，都是“量在价先”，没有量，意味着没有流动性，说得简单点，就是房子卖不出去了。
　　02
　　楼市真的过剩了吗？
　　站在任何一座城市里，举目望去，到处都是高楼大厦、矗立的房子密密麻麻。房子众多不仅在城市体现出来，在农村也同样如此。
　　中国到底有多少房子，谁也说不清，因为除商品房外，还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。
　　哪怕是统计局和住建部，到目前为止也没有给出个确切的数据。我们只有从部分已知数据找到蛛丝马迹。由此判断，中国的房地产是否真的到了过剩阶段。
　　首先，从住房总量来看，我们的人均住房面积已经达到发达国家的水平。
　　2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽提到：
　　“2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39。8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48。9平方米。”
　　按城镇人口90平米一套房，乡村人口100平米一套房来计算，2019年我国共有住房大约6。5亿套，其中城镇3。9亿套，乡村2。6亿套。
　　20202021年我国商品房住宅销售面积合计为31。14亿平方米，按90平米一套计算，增加3500万套。
　　即使不考虑商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房总量，2021年末，我国住房总量就达到6。8亿套，人均住房面积45。4平方米，即使按城镇人口统计也达到43。3平米。
　　跟欧美国家，还有部分地广人稀的国家比没有意义，观念不同，地理条件不同。所以，日韩这两个与中国文化相近的发达国家的数据最有参考和比较价值。
　　2021年，日本人均住房面积39平米左右，韩国人均住房面积34平米左右。可以得出结论，中国的人均住房面积已经达到发达国家的水平。
　　其次，从住房增量情况来看，我们目前处于楼市产能溢出阶段。
　　2021年全国房地产数据显示：当前住宅施工总面积为69。03亿。
　　按人均40平米面积推算，现有施工中的住宅全部竣工后，可以满足提供1。72亿人口。
　　这是什么概念？相当于目前总人口的12。等这些房屋建好并且住满人后，我们的城镇化率将达到77左右的水平。
　　2021年末，中国常住人口城镇化率为64。72。城镇化越到后面进展越慢，2010到现在我们花了12年的时间才提升了13左右的城镇化率。
　　我们有可能仅花几年的时间，从64。72的基础上，提高到77吗？
　　再者，从住房空置情况来看，目前国内有相当一部分房子，根本就没人住。
　　很久之前爆出过一个数据，在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的智能电表已经连续6个月读数为零根据每套房3口人进行计算，这批空置房可供2亿人居住。
　　由于争议太大，国家电网否认了，此后，就再也没有权威数据出来。但是民间和官方两个层面上，类似的研究却不少。
　　任泽平在其发表的《城市存量房产报告》中就直言，所有的城市存量房产加起来，超过3。11亿套，任泽平测算指出：
　　城市户均房产保有量达到1。1套。
　　言外之意是房产过剩了。
　　央行在《金融界》发表的“城镇家庭资产负债报告”中指出：
　　城市的家庭资产平均值为318万元，户均房产保有量的达到96，还有40以上的家庭拥有二套房。
　　这也就意味着，其实现阶段城市家庭，根本就不缺房子。
　　03
　　为什么房价还这么高？
　　按照经济学的常识：价格由供求关系所影响。供过于求，价格下跌。供不应求，价格上涨。
　　既然中国这么多年来，盖了超过市场消费需求的房子，为什么房地产价格还一路上涨呢？
　　说起楼市的过剩问题，一直都是玄学问题。
　　你说房子过剩，各种新城区都是鬼城，结果发展得非常好，房价往往比老城区还要高。
　　你说房子不过剩，但现在的确感受很差，新房供应多、人口结构也差、经济也不好。
　　那问题到底出在哪？
　　窃以为分为两个方面：
　　一是供给层面的错配，造成结构性的供过于求局面。
　　中国确实存在楼比人多，住房过剩的问题。但这种过剩更多的是结构性的错配。有些地方房子紧张，有些地方遍地是楼，卖也卖不出。
　　比如三四线城市新房过剩，是郊区是过剩了，还是市区过剩了？假如市区过剩了，学区有没有过剩？
　　不同环境下，情况完全不一样。
　　这几十年，随着社会经济的发展，中国也经历了一次波澜壮阔的人口流动和人口城镇化。
　　农村人口往城里跑，三四线城市往一二线城市跑，中西部地区往东部地区跑，这是整体的流动趋势。
　　农村的人进城后在农村的房子就逐渐变成无效保有，再买套商品房也不过分吧？
　　新北京人、新上海人、新广州人，条件好了在市区买套商品房也是常有的事吧？
　　居民住房保有率都达到90了，但多买一套房给小孩备着也不少见吧？
　　还有一大票的改善性住房，原本条件不好只能买郊区的，现在可以搬市中心了，或者地铁口周围的房子；还有小孩要读书，原来的房子不卖掉，再买套离学校近的。
　　人口流动、改善性居住，无一例外都制造了大量需求，而这些需求往往是超过了供给情况的，加上市场调节不一定那么灵敏，所以给房地产快速上涨提供了源动力。
　　二是楼市的销售层面，各方力量唱了出大戏，造成了楼市火热的景象。
　　这之中的机理要分析清楚一言两语也讲不明白，讲两个现象或许大家就明白了。
　　这几年楼市最秀的一波操作叫“涨价去库存”。
　　先印大量的钱，再给拆迁户发，把他们房子拆了，让他们没有房子住，引导他们去买房子。
　　但是一拆一造之间有个时间差，这边房子没造好，供给还给释放出来，市场上已经有了大把需求，而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。
　　他们拿着几千万没地方住，又有足够的购买力，趁机把原来卖2000的房子涨价。
　　本来涨价没人买，不过他们拆迁户买的起又没房住必须买，就把成交价在不断的往上拉。
　　房价涨得快，必然带动很多人疯狂炒房，加上一大堆“刚需”上车，这才把房价拉起来。
　　也就是我们看到1516年，那两年全国房价鸡犬升天，最少都涨一倍。
　　等到17年开始，棚改这波行情消化得差不多了，北京这些一线城市的楼市流动性开始吃紧。开发商他们也耍出了各种花招。
　　先是营造买房是刚需，人人都要有套新房的观念，越晚买越亏。
　　再是强调房地产的金融属性，把投资楼市当做稳赚不赔的投资。
　　另外就是请一帮演技足以上“奥斯卡”的群演，也就是房托，营造售楼部一派火热的景象，似乎晚一步就没机会了，大搞“饥饿营销”。
　　楼市比较淡的2018年，各大楼盘都在广泛招聘“房托”，只需人到楼盘现场随便看看，包接包送，还有吃的，一天能挣百元。
　　别以为房托事不关己，当你走入售楼处，房托就在潜移默化地影响你的潜意识，进而会影响你的决策。为什么很多人，交了定金就后悔，除了顾问的说辞“逼定”，还有房托们的气氛烘托到位。
　　很多楼盘开完盘媒体就报道“千人抢房”类似的新闻，真正能有千人抢房的楼盘才多少个？大多都是托。
　　所以，楼市能涨成这样，那是八方合力共同造就的结果。
　　然而，都说有人的地方就有江湖，人口增加，住房需求就不会减少，房价也就能一直上涨。但万一人口都开始减少了呢？这时候，房价其实就失去了长期的强支撑。
　　也就是广为流传的那句：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
　　多到数不清、超过人口需求的房子，就是未来引爆泡沫的炸药。那现在还想要买房子的人，咋办？
　　之前说了，供给层面的错配，造成结构性的供过于求局面，找到那些结构性矛盾中供不应求的地方，那些大概率就是楼市下行趋势中的“避风港”。