正大国际期货招主账户：房地产已经站在了选择的十字路口热文聚热

　　最近救市呼声很高，然并卵还没看到重磅举措。
　　此时此刻，我认为：
　　我们已经站在了选择的十字路口。
　　如果选择大力救市：就意味着力度大于2008年的王炸组合将出台；
　　如果选择产业结构改革：就意味着未来10年甚至更长时间我们都将处于深度调整。
　　在6月份，我们连续撰写了多篇文章，围绕降息降准、救市组合政策出台的可能，深度剖析了王炸组合带来的效力、影响。
　　今天呢，我想从另外一个角度，也就是：
　　如果未来10年我们都处于深度调整，买房的逻辑是什么？
　　文章看到这里，很多唱空的憨皮就会说：
　　世界那么大，房企要爆炸；房价如大葱，不买是祖宗；
　　嗯针对这种言论，我只能说：
　　春风不度玉门关，混姐不渡铁憨憨。
　　如果想买房，想了解底层逻辑，你就需要与我同频共振。
　　你的认知体系要对下面这四个词有深入的了解，正大国际期货招商主账户，成本条件欧美4大恒指26小恒指12，代理也欢迎咨询Zdlinb，这四个词分别是：
　　盐铁税、地租体系、GJ本质、周期
　　只有你的认知体系对上述四个词有深入了解，你才能明白我今天说的内容意味着什么
　　01GDP魔咒
　　二战之后，我们的世界就存在一个魔咒：
　　GDP魔咒。
　　这是什么意思呢？
　　但凡有国家的GDP达到鹰酱GDP的70左右，鹰酱就会全面打压这个国家，从而让自己保持优势主导地位。
　　回望历史，这种“玄而又玄”的理论应验过两次。
　　第一次，就是苏联。
　　在上个世纪，苏联一度成为仅次于美国、日本的第三大经济体。
　　当时，苏联的GDP为7000亿美元，居世界第二。
　　而美国的国内生产总值为14285。49亿美元，苏联的国内生产总值相当于美国的41至50。（世界银行估算）
　　彼时美苏争霸，各种军事竞赛，美国针对苏联实施了一系列的经济围堵和制裁，直到立陶宛闹独立，苏联解体才算完事。
　　至此，苏联变成俄罗斯。
　　这后面的故事大家都清楚，我就不赘述了！
　　第二次，是日本。
　　日本作为亚洲国家，与我们的“镜像”关系更强，我多说一些。
　　在日本GDP快要赶超美国，成为世界第二大经济体时，美国中止了对日的所有经济援助并调头支持韩国，将日本部分主导产业架空。
　　这个过程中，最著名的就是广场协议。
　　进入80年代，美国制造业被日本企业胖揍，对日贸易逆差逐年扩大，日本制造业产量增长了40。
　　1985年春，美国参议院将日本列为“不公正贸易国”，美国的意思很明确：
　　日元升值，美元贬值。
　　1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长，在纽约广场饭店开了一个会，一起商定了如何让美元贬值、日元升值。
　　由此，著名的《广场协议》就诞生了。
　　在《广场协议》签订两年后，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调，
　　在当时的日本，只要买地抵押贷款买地抵押贷款买地无限循环，就一定可以赚钱。
　　1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694。1万日元，（相当于人民币39万元）。
　　东京圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价折合人民7。29万元平方米。
　　但是
　　实体经济才是一个国家的命脉，炒起来的股市和房市泡沫很大，一旦泡沫破了，没有制造业兜底，整个国家的经济就会崩盘。
　　1989年，日本政府又出手了。
　　为了让过热的股市和楼价降温，日本政府又祭出了5年前使用过的那招：
　　调整调利率
　　只不过这次是往高调，而且调整的幅度太大了，
　　此后东京房价地价一路下跌，从1991年开始，日本房市崩盘，一直持续到2005年。
　　这期间，最大的跌幅甚至达到70。
　　从此以后，日本陷入了低速增长，也就是大家常说的消失的二十多年。
　　立足当下，回望历史，我们会发现：
　　无论是日本还是苏联，都曾独领风骚30年，也都曾被GDP魔咒打败，进入下跌周期。
　　就像文章开篇说的那样
　　现在的我们，已经站在选择的十字路口。
　　不救市，没有突破底线的王炸组合，就意味
　　这次调整不是3到5年的短周期，而是5到10年的长周期
　　那么，
　　如果进入深度调整的长周期，要不要买房，是不是像唱空者说的一样：
　　房价如葱，不买是祖宗。
　　不要急，接着往下看有答案
　　02趋势的关键
　　最重要的关键，就是我们要确定趋势：
　　经济进入调整的长周期，房价是涨还是跌？
　　结合上文，我还是以俄罗斯和日本长周期的房价走势回答这个问题。
　　首先，说说俄罗斯。
　　从2022至今，俄罗斯的本币卢布贬值超过30，与此同时货币放水带来了通货膨胀。
　　所以
　　俄罗斯两大城市莫斯科与圣彼得堡的房价都有不同幅度的上涨。
　　2023年第一季度更是增长率达到了23，位列全球第二。
　　看到这里，我们不仅要问：
　　不是打仗嚒，为什么会暴涨？
　　因为货币贬值，实物更保值，仅此而已。
　　战争和制裁让卢布贬值，‘大洋鼻子’出于货币贬值的趋势购买房产进行资产配置。
　　所以
　　如果以卢布计价，我们回看俄罗斯过去20年的房价都是上涨的。
　　但是，
　　如果以美元计价，我们会发现2022年莫斯科的房价走势处于底部震荡阶段。
　　文章看到这里，大家发现没有？
　　通货膨胀，房价上涨；
　　战争带来人口迁移，政治中心城市房价上涨；
　　但如果你的视角和认知能跳出一定的地域范围，你从俄罗斯莫斯科的房价走势中还应该看懂趋势：
　　资产分为美元计价资产和本币计价资产。
　　这也是我常和大家说的“同一周期内，资金成本与资金利用率”。
　　其次，再来说说日本
　　从2005年开始，日本的房地产又恢复了上升的趋势，到现在日本东京的公寓价格已经高于危机之前。
　　到2023年第二季度，日本东京房价终于超过了1990年的泡沫高峰期。
　　与此同时，2023年5月份的日经指数创下了自1990年以来首次突破32000点，成为近33年的新高。
　　不仅如此，多个维度数据显示，小日本的经济又有支棱的迹象了。
　　2023年4月CPI同比上涨3。4，连续13个月高于日本央行2的通胀目标；
　　92岁的巴菲特罕见访问日本；
　　2023年第一季度GDP环比增长0。4，同比增长1。6，远超历史同期（不要拿我们的比哈）
　　日本是否摆脱通缩的结论还为时尚早，但是
　　伴随着经济的复苏、低息的款式政策，东京住宅的价格已经超过1990年泡沫的最高点了。
　　说完这两个案例，让我们梳理一下其中的镜像关系：
　　2022年，中国GDP达18。3万亿美元，占美国73，成为世界第二大经济体。
　　这期间发生了很多与苏联、日本“何其相似”的摩擦；
　　通胀与房价永远都在同频共振，反之亦是如此，从我们当前的通胀率（CPI）数据看，我们现在有通缩的趋势。
　　但仅限于趋势，还未真正达到通缩。
　　长周期内，任何国家的房价都是震荡上涨的，因为本币永远都在贬值；
　　下跌也好，上涨也罢都是周期使然，日本经过消失的30年，东京的新房价格再次上涨就是最好的例证
　　03方法论
　　2023年，咱们的M2已经超过12，印钞机轰鸣但钱淤堵在金融体系中。
　　龙王降雨了，但没有落到佃户的田里。
　　基于此
　　连续多月CPI低于目标，通缩隐忧渐显；
　　基于此
　　救市之声就像稻田里的蛙鸣，此起彼伏。
　　然而，除了月初的降息，突破底线的王炸组合还没出现。
　　在这种情况下，大家不禁问：
　　如果王炸组合没有出现，如果政策底没有击穿，如果持续下行趋势，资产该怎么配置？
　　首先，一个扎心的结论。
　　按照贫富的8：2定律，这里说的资产，不是指负债资产，刚需上车购房我下面说，这里说的资产配置，主要针对20人群。
　　那么，针对这20人群的资产配置大原则是什么？
　　第一、内外配置。
　　用绿票子配置一些海外资产；
　　用红票子配置上海和北京商务区的房产，次新房是底线，而深圳和广州要在核心区核心地段配置3年内的新房；
　　第二，回报率配置
　　用红票子配置一些5折、6折回报率在5以上的商办资产。
　　现在才出货已经晚了，2019年和2020年是最后的出货的时机。
　　现在还有货压在手里，要看资产优质度，好货就留待未来，不好货要么割肉，要么另类变现；
　　最后，针对80中的刚需、置换客户，说说下行周期的买房原则。
　　第一、先看抗跌再看增值。
　　这时候选房子不是看未来升值多少，而是看近3年到5年是否有大幅贬值的可能；
　　选区域要选人均GDP高的区域，不明白这话的意思？
　　没关系！
　　你就记住：每个城市星巴克布点最多的区域就是好区域，蜜雪冰城布点多的区域就是烂区域。
　　嗯！不要问为啥，能懂的都懂，不懂得说了也白说
　　第二，控制家庭资产负债率在50
　　这个负债率不是掏空6个钱包，而是指：家庭收入与房产月供之间的关系。
　　如果是置换客户，不建议贸然增加杠杆。
　　第三、首选获利回吐
　　刚需客户都对地铁、学校都有硬性需求。
　　在这种情况下，如果看二手房项目，但凡匹配这两种资源的房源，需要查看房源是否经过获利回吐。
　　也就是：在你购买之前，这小区已经跌了一段时间。