房地产开发各阶段水电相关问题探讨

　　置业有限公司BG6WQK
　　2016年11月
　　首先感谢大家百忙中来参加这次培训学习，既然大家愿意来，说明大家都愿意主动地去学习，从经济层面讲，今后社会上只有三类人：资源者，配置者，投资人资本家。那么大家怎样从资源者成为配置者，或一跃成为投资人，那就是要去主动地刻意学习。
　　人在面临任务的时候，心理上有3个区域：
　　舒适区做能力范围内的事情；
　　学习区稍微高出能力范围；
　　恐慌区远超现有能力范围。
　　关键：离开舒适区
　　只有主动离开舒适区进入学习区突破恐慌区那么你才会有质的飞跃。
　　一、概述
　　1。1概述
　　在座的各位都是我们公司的精英与栋梁，也是我们公司在房地产开发工程管理中的专业人才，对房地产项目实施的管理都有自己独到的见解。在这里我从房地产开发流程的各阶段对涉及水电的一些问题进行简要分析，从成本、质量等角度提出自己的一些看法，抛砖引玉，与大家进行探讨。
　　在房地产开发项目中，水电安装工程造价约占建设项目工程造价的1020，并随着建设项目的质量品质的提高还有上升趋势，但总体比例还是比较小的，项目参与各方对水电安装工程的重要性认识不够，甚至有人认为其只是封建主体工程的附属品，事实上，水电安装工程是建设工程项目的重要组成部分，不仅包括附属于主体土建工程的水电部分，还包括供水、供电、燃气、有线、电话宽带、智能化工程等各部分，如果说土建工程是筋骨，水电安装工程就是血液与神经，因此，如何做好水电安装工程管理工作具有重要意义。
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　　1。2主要内容：
　　A、房地产开发的流程
　　B、房地产开发中投资决策阶段涉及水电的一些问题
　　C、项目筹备及设计招投标阶段水电相关的一些问题
　　D、施工阶段水电安装工程管理
　　E、竣工交付与后评价
　　二、房地产开发的流程简介
　　2。1房地产开发大体可以分为三个阶段：
　　1、投资决策阶段（项目立项与可行性研究阶段）
　　2、项目实施阶段（前期筹备阶段与项目建设阶段）
　　3、项目竣工交付及后评价阶段。
　　打个比方：
　　现在不少新来的同事还没有工作制服，那么，假设我们现在都没有工作服，随着公司的发展壮大，怎样发展企业文化、怎样提高公司的形象、怎样增强企业员工的归属感，在公司内形成一种和谐有序积极向上文化氛围等等（从项目开发角度讲，怎样弄到钱），如果为员工定制统一的工作服会起到怎样的作用等（开发这个项目能不能弄到钱），就是投资决策；做什么制式，什么标准，要达到什么效果，如何达到这个什么目标等，就是项目前期筹备阶段；定制工作服这件事谁来管，谁来做，怎么做等，就是建设阶段；工作服做好了交给你，合不合身，好不好看，对公司的形象、员工的心态有什么影响，目的与效果有没有达到等，就是交付及后评价阶段。
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　　2。2投资决策阶段
　　2。2。1投资决策阶段主要内容简介
　　（建设方案：商业或住宅，或商住比、高层多层、户型大小等）
　　（环境影响：比如湖边别墅，粉尘、杨尘、噪声、污染物排水对水质、水生物、鸟类及其他野生生物影响）
　　（拆迁风险、土地现状不适宜开发风险（红线范围内或周边有河流、坟墓、军用设施、高压线缆、给排水管道、天然气管道、垃圾填埋厂、化工厂等；决策风险（项目定位失误）、方案设计风险（政府审批）、投资风险（通过方案的预期收益低于拿地阶段测算）；成本风险（招投标被围标、设计不合理、施工过程成本失控）进度风险（工期延误）质量风险安全风险合作单位履约风险（包工头跑路）资金风险（项目资金链条断裂）；市场风险（市场行情下行）对购房人的违约风险（延迟交房、交房不满足合同要求）等）
　　2。2。2针对房地产开发投资决策阶段相决策分析与论证：
　　2。2。2。1地块信息
　　国际国内经济环境和形势
　　公司发展战略及资金情况
　　城市政策风险和整体规划
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　　初步市场调研：城市，区位，环境，开发指标，确定区块商业价值和商业机会分析
　　项目经济测算和可行性研究
　　2。2。2。2决策过程：是否启动项目
　　2。2。2。3市场调研形成完整的策划报告（战略目标）
　　市场调研分析：宏观市场分析，区域市场分析，客户分析及意向收集，商业方面（消费者分析，竞争对手分析，SWOT分析，未来商业预测分析）等
　　项目定位：类型定位，档次定位，客群定位，形像定位等
　　规划建议：建筑形态及总平面规划，功能分区及布局规划，市场形像等
　　开发策略：项目初步经济测算及商业规划分析等
　　2。3房地产开发实施阶段
　　2。3。1房地产开发可以用六证来贯穿
　　项目启动
　　建设用地规划许可证
　　国有土地使用证
　　总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；
　　方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；
　　方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；
　　桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；
　　主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；
　　建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；
　　精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；
　　项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；
　　施工许可证（指施工许可证的签发时间）；
　　主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；
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　　预售证（指预售许可证的签发时间）；
　　开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；
　　主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；
　　竣工验收备案证（指竣工验收备案证明的签发时间）；
　　交付入伙（指第一批办理集中交付的时间，不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。
　　简单的说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来。
　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
　　但是在现实中呢，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
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