110平米房子到手61平米，公摊被谁吃了

　　公摊和预售，坑了无数购房者！
　　46公摊上热搜
　　收房本是一件值得开心的大事，可上东青岛的李女士却怎么也高兴不起来。
　　李女士2018年，花费120多万元购置了某小区一套总面积为110。25平方米的住宅，套内建筑面积为75。24平方米。
　　小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31，为35。01平方米，当时销售人员表示收房时公摊面积会小于31。
　　不过，等到李女士收房事，却傻眼了。
　　110平米的三居室，是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。
　　也就是说，110平米的房子，到手却只有60平米，公摊吃掉了近50平米，达到了46，几乎公摊了房屋一半的面积。
　　开发商告诉李女士：外墙的一半厚度计入套内建筑面积。
　　和李女士同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。
　　李女士花了一年多时间去维权，最终无果。
　　一直被人诟病的公摊面积到底是怎么回事？
　　公摊面积制度源于中国香港。
　　为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。
　　市场也有一种说法表示公摊是由李嘉诚发明的，这种说法并没有足够的依据。
　　1958年李嘉诚进入香港房地产市场的时候，面对着同样的销售难题，他果断采用了香槟大厦分户销售的方式，后来随着长江实业地产在香港的发展壮大，这种分户销售通过订立公共契约，也就是公摊面积的模式开始在香港普及。进入80年代，市场的垄断格局已非常凸显，以长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团的股票市值占地产建筑类上市公司总市值的七成，当时香港开发房地产的80都是由这些公司来完成的，而长实地产无疑也就成为了当时推动公摊面积模式在香港普及的先行官。
　　公摊面积并不是李嘉诚发明的，但是正是因为李嘉诚广泛采用公摊面积，为公摊面积的普及起到了很关键的作用。
　　根据2022年公摊面积的最新标准“多层住房”7层以下房屋的公摊面积为7至12，“小高层”711楼的住宅公摊面积为1016，然而只有“高层建筑”，1233层的公摊面积为1424。
　　24的公摊已经不少了，但李女士的房子的公摊几乎是24的两倍。
　　那么问题来了，谁是公摊面积的受益者。
　　对地方政府来说，由于所有的税费都以“建筑面积公摊面积”的形式来征收，可以有利于地方财政收入增加。
　　通过公摊面积，开发商可以多提高建筑面积以外的价格（通常1020左右）挂牌销售，开发商无疑是最大受益者
　　物业每年都可以名正言顺，多收取20左右的管理费。
　　看来，除了房屋所有人，其它人基本上都是受益者。
　　预售制同样存在巨大争议
　　除了公摊，预售制同样饱受诟病。
　　商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。
　　商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。
　　说简单点，也就是业主还没有拿到房子，就先把钱交给房地产开发商了。
　　商品房预售制同样来源于中国香港。
　　1953年，香港的房地产开发商在深圳开发了一批商品房，由于深圳地价较低，所以这批商品房的价格也普遍比香港低很多。
　　深圳与香港也就是一江之隔，很多香港市民听到这个消息，很快就跑到深圳把这一批商品房给抢光了。
　　当时的霍英东正处于香港房地产市场竞争最激烈的时候，流动资金不足，当看到深圳低价房如此受欢迎后，脑海里就逐渐涌现出了可以“先拿钱，后卖房”的想法。
　　这就是新房预售制的最初雏形。
　　预售制对开发商无疑是重大利好，资金是开发商的命脉，先收钱再盖饭，大大缓解了资金流动性压力，也节约了资金成本。
　　客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。“作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。”
　　正如硬币的正反面一样，有优点同样有弊端。
　　先收钱，一旦遇到不可控风险，最终承担风险的是购房者，消费者。
　　在房地产行业繁荣时期，这种风险还较小，当房地产处于衰退周期，开发商资金困难时，买到烂尾楼的购房者有苦难言。
　　预售制还容易造成房地产价格泡沫。期房交易类似于期货交易，购买期房的人当中，不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格偏离真实价值，催生房地产泡沫。
　　那么问题来了，公摊和预售制争议如此之大，能不能取消？
　　现阶段取消公摊和预售制的可能性并不大。
　　公摊面积本身就客观存在，无论以什么方式销售，必然会由部分或者全体购房人分摊，即使是实用面积，最终的公摊面积也只会以不同的形式分摊而已。
　　如何计算，测量使用面积本身就是个难题，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就又一件非常复杂和棘手的事情。
　　相对于取消公摊难以实现，取消预售制可能会更近一些。
　　预售制取消造成的最大的问题就是开发商的资金困扰，开发商的资金问题本就不该由购房者来承当，不过，考虑到现在房地产行业并不景气，开发商的融资相较之前更困难，短期取消预售制也并不太现实。