窥报中海地产：稳字当头，逆风前行

　　中海地产2022中期业绩发布会
　　出品凤凰网风财讯风财讯智库
　　作者陈文莉
　　“短期承压，但长期乐观。”中国海外发展董事主席颜建国在8月24日的业绩会上表示，未来房地产行业仍是好行业，可以长期坚持的行业。进入下半场后，市场里的玩家、利润率都会进入相对稳定的阶段，形成另一种平衡。
　　而在目前的上下半场转换期，中国海外发展（下称“中海地产”，0688。HK）的策略是，三个“稳”字，层层递增。
　　“首先是敬畏市场，坚持稳健经营；其次是稳中有进，抓住机遇；最后是行稳致远，强化优势。”
　　“稳字决”的发展策略，效果很是明显。
　　2022年上半年，中海地产实现营业收入1037。9亿元，股东应占溢利167。4亿元，净利润率16。1。在如今的行业弱周期中，维持一个相对较高的净利润率，无疑更能体现一家企业的综合能力。
　　同时，中海计划派发中期股息每股40港仙。数据显示，自1992年上市，迄今为止30年，中海已累计现金分红1036亿港元。
　　短期来看，悲观者往往正确；长期而言，乐观者方能前行。在过往的三十年间，中海一次次地印证着，践行着，稳步前行着。
　　稳经营：财务安全保障品质交付
　　7月28日，中共中央政治局召开会议，再度重申了“保交楼、稳民生”。
　　在当下的房地产行业，随着“保交楼”的频繁被提及，交付力正在成为市场对一家房企品牌的关键判断点。
　　据中指研究院的不完全统计，2021年销售额TOP30企业中，六成企业公布了2022年上半年交付情况。
　　俨然，房企已进入了“交付比拼”的时代，品质交付成为了房企最佳的品牌宣言。
　　上半年，中海在住宅方面实现了100的高品质交付，其中约33住宅产品提前交付，总体的客户满意度更是保持在TOP20房企的前3位。无论是交付能力，亦或是交付品质，数据已然说明了一切。
　　在市场下行阶段，中海完全交付甚至是提前交付的底气来自哪里？财务报表给出了最直接的答案。
　　截至2022年6月30日，中海剔除预收账款后的资产负债率为54。58，净负债率38。96，持有现金人民币1253。2亿元，现金短债比2。41倍。三条红线，未触及任何一条，稳稳地维持在了“绿档”。
　　显然，稳健审慎的财务策略，确保了交楼过程中最为关键一环：资金的安全。
　　中国海外发展行政总裁张智超更是坦言，在当前形势下，保交楼对中海来说不是问题，反而是竞争优势。
　　确实，远低于行业均值、仅3。44的加权平均融资成本，三家国际评级机构均给予的“投资级”评级（惠誉A、穆迪Baa1、标普BBB），中海仍拥有着明显的资金优势，这也为其发展增添了更多的可能。
　　稳发展：用“主流”抵御“寒流”
　　2021年的业绩会上，中海管理层表示，战略稳健是中海的基因，但中海绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融中海在投资市场上的血性。
　　血性，是最近一年多来，中海最大的变化。多位业内人士曾对风财讯表示，中海越来越“狼性”了。
　　的确，从频繁在土拍市场低价拿地，再到收并购，中海往前冲的劲头似乎越发足了。不过，细究起来，这些“血性”之下又发生着一些细微的变化：中海更加“主流化”了。
　　上半年，中海新增土地储备27宗，购地金额达531亿元，新增总货值达1081。9亿元。同时，蓝海战略的推进力度也在加大，通过创新投资模式，获取青岛西海岸新区两宗优质项目；收并购上，则在广州、上海、成都三个城市的并购项目中投入了高达106。6亿元的资金。
　　截至2022年6月30日，中海系列公司合计土地储备达到了7439万平方米。
　　颜建国表示，未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行投资。
　　主流城市、主流地段、主流产品，这是中海始终坚持的投资策略，也是基于对未来趋势的判断。
　　颜建国认为，未来行业有三个明显的趋势。第一，房企的专业化程度会越来越高，业务更加聚焦；第二，房企的规模发展会分化，投资策略上更加聚焦；第三，房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健，杠杆率会控制在适当程度。
　　愈发聚焦主流的投资策略，也让中海在抵御行业寒流中，还保持着一丝少见的暖意。
　　公开数据显示，2022年上半年，中海地产实现销售额1385亿元，同比下降33。2，远好于TOP10均值（45。5），排名则升到了行业第四位。
　　其中，中海在北京、天津、中国香港和广州的销售合约额均超100亿元，中国香港的销售额更是创了历史新高，达到了130亿港元。
　　2022年上半年，中海在主流城市的市场份额持续提升，一线城市北上广深和中国香港的合约销售占比提高了10。1个百分点至36。8；在29个城市的市场占有率位居当地前三名。
　　稳未来：主业为基新业为辅
　　住宅开发业务升级绿色建造，商业等新业务悄然发力，中海已然在为下半场做准备了。
　　以住宅开发为例，随着房地产行业的周期性转型，绿色建筑正在成为房企未来发展的必选项之一。
　　中海在此领域，早有布局。据管理层透露，截至2022年6月30日，中海已累计获得中国绿色建筑星级认证、美国LEED认证、美国BOMA认证、美国WELL认证、英国BREEAM认证等共计513项，相应绿色建筑认证面积累计达9303万平方米，其中北京中海财富中心获WELLV2CORE铂金级认证、天津城市广场四期主塔获得LEED金级预认证。
　　此外，中海发行了一笔18年期50亿元的绿色（碳中和）CMBS，创下了国内房企最大发行规模。
　　显然，对ESG长期持续性的投入，是一个收益大于成本的理性选择。这也让资本看到了中海在未来可持续发展的更多可能。
　　据悉，中海已经连续13年入选恒生可持续发展企业指数成分股，MSCI（明晟）ESG评级给予BB级，Sustainalytics给予了中海低风险评级，联合赤道评价更是直接给出了最高级深绿（GAAA）。
　　商业方面，上半年，中海新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7个运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。在疫情租金减免的情况下，中海商业上半年仍录得26。5亿元营收，同比增长6。2。
　　下半年，中海系列公司还有10个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。
　　商业之外，养老、供应链管理、数字科技中海的“后天”新业务，也处于孵化阶段。
　　不过，颜建国表示，目前阶段，这些新业务不会投入太多资源，主要是学习、培育、蓄力，平衡好新业务与基石业务的关系，让公司今天走得更稳，明天走得更快，后天走得又快又稳又好。
　　数据也显示，住宅开发仍是中海今天绝对的主业，其90以上资源都被用于住宅开发；商业则是明天的业务，78左右的资源投入；养老、供应链管理等作为后天的业务，投入则约12。
　　逆势前冲，却又不失理性。
　　恰如中海一如既往的发展策略：稳字当头，然后才是稳中有进。