往后，有钱也难买琶洲房子，更别说限量版好房

　　前两天，一则关于琶洲开发区审批通过的消息，刷屏了。
　　广东省政府官网发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》。《批复》称：
　　同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。
　　随后媒体纷纷进行报道和解读，主要共识如下：
　　1、琶洲经济开发区的设立，意味着琶洲取得了省级开发区的管理权限，后续在发展上拥有了更大自主权。
　　无疑，这是琶洲迎来的重大发展机遇，集经开区、高新区、人工智能与数字经济试验区于一身的琶洲，在未来产业竞争里，占据了更重要的位置。
　　2、批复里还罕见提到的一句话，引起了网友的热议：
　　“严格实施国土空间规划，严禁商业房地产开发。”
　　很多读者问，那这意味着什么呢？是不是琶洲后续都不会再批宅地了？
　　虽然目前还没有进一步的官方解释，但从字面上理解也明白：
　　经济开发区这面积约702。1672公顷范围内，不让搞商业房地产开发。
　　商业房地产，其实就是我们平时所说的房地产，住宅市场自然包括在内。
　　毫无疑问，从供求关系来看，琶洲板块住宅的限量开发，对于板块内住宅市场是重大利好，可以说买少见少了！
　　限量开发的琶洲，还有哪些新货可以挑？
　　众所周知，商业与住宅混杂的珠江新城规划，屡被诟病。
　　为吸取教训，定位颇高的琶洲，规划开发时，都以规划产业用地为主，严格限制住宅出让的。
　　我们看看琶洲高新区（规划面积约1287。47公顷）的范围，虽然与经开区略有不同，但大体一致。
　　琶洲高新区分布图图源：管委会
　　西区：定位人工智能与数字经济集聚区，明星IT企业扎堆，近年来就卖过一块宅地，那就是越秀地产正在开发的新港中项目。
　　中一区：会展产业创新区，住宅零供应。
　　中二区：数字经济与总部经济创新合作区，规划了三小块宅地，但不知道何时才能正式出让。
　　东区：未来超级总部区，今年初海珠天珺推出时被秒光，现已基本售罄。
　　南区：唯一在售新盘：琶洲南TOD。而赤沙车辆段二期地块，住宅占比仅19。3。旁边的赤沙旧改，受限于产居比不低于6：4，规划大部分商业，仅只有少量住宅。
　　琶洲后续新货的供应，相当稀缺。
　　琶洲南区效果示意图
　　除了越秀新港中住宅地块（约3万方）和地铁赤沙车辆段住宅地块（约8万方）外，琶洲眼和赤沙旧改的宅地，都是集体地块尚未收储拍卖，上市时间预计以两年起计。
　　因此，板块内唯一在售的琶洲南TOD，倍香！
　　凡稀缺者，都值得倍加珍惜
　　稀缺才显价值，琶洲南TOD的热度，世所共知。
　　今年6月，项目一期开售，仅3天时间，280多套住宅全部抢完，其中包括216套10万住宅，卖出了前所未有的豪宅纪录。
　　而在国庆前，二期加推，200多套中小户型瞬间秒清，年度红盘的魅力，已经溢出了广州，放到全国全省，也算是楼市现象级事件。
　　这一点，我们可以从一张表上就能看到，琶洲南TOD的销售数据遥遥领先。
　　前几天，琶洲南TOD二期2大户型上市，产品做了诸多升级，引起市场热捧。
　　按说，一个秒光的楼盘，如果只追求去化和效益，没必要花心思去升级产品。
　　这么做的原因有两个：1。越秀地产打造标杆盘的决心；2。珍惜限量版。
　　限量开发的琶洲，卖少见少的土地，值得用心打磨。
　　凡稀缺者，都值得倍加珍视。
　　户型升级，新户型有何亮点？
　　为了把琶洲价值发挥到极致，做出真正让市场叹服的标杆产品，越秀地产对二期进行了户型升级，我们看看，升级后的产品，究竟有何亮点。
　　二期大户型在售楼栋有2和4，分别推出建面约2753135房户型，位置如下：
　　我们先看户型示意图：
　　建面约275五房立体户型展示
　　建面约313五房立体户型展示
　　可以看到几处明显的升级：
　　a、都增设了工人房，且均有窗户采光，兼顾关怀与功能；
　　b、275方户型设置双景观阳台单生活阳台，阳台空间提升44；
　　c、313方户型厨房空间优化，改为洄游式岛台。
　　1、户型面宽比较
　　户型延续了LDKG大方厅设计，户型面宽越宽，通风采光越好，舒适性越高。
　　克而瑞曾做过一个调查，发现楼盘售价越高，大面宽客厅的占比也越高。
　　楼盘售价小于城市均价时，近一半户型客厅面宽只有3。54米，而楼盘售价是城市均价两倍以上时，客厅面宽6米以上户型占比高达42。4。
　　琶洲南二期的大户型产品，313方户型，做到了约21。7米的南向面宽，客厅面宽约7。6米，远超珠江新城同等面积的某豪宅户型（客厅面宽约5。9米）。
　　同样，275方户型，南向面宽达到约19。6米，客厅面宽约为7。6米，也比同等面积珠江新城某豪宅户型客厅面宽（约5。5米）高出不少。
　　可见，琶洲南的新一代大户型，在对比珠江新城动辄几千万的二手房时，优势明显，在乎居住舒适度的买家，在二者中该如何选择，想必心中已有答案。
　　2、工人房的升级迭代
　　面对客户的建议，越秀地产高效进行了反馈，在二期大户型产品里，工人房成为了标配。
　　工人房不仅要有，而且要做好，设计上跳过了前两代，而采用了兼顾人为关怀与功能实用的3。0产品：
　　二期的工人房，不仅有窗户采光，且连通工作阳台，还有独立卫生间。
　　家政空间的优化，看似动作不大，但却作用明显，越秀地产这种“秒答”式的回应，体现的是一家房企，对客户需求的高度重视，对产品追求的工匠精神。
　　3、餐厨空间的优化
　　二期大户型还侧重对餐厨空间进行了优化：
　　例如313方户型，厨房从U型橱柜布局优化为洄游式（橱柜岛台）布局，同等厨房面积下岛台空间增加了44。
　　餐厨空间也得到优化：原来岛台外置的方案，调整后位置联系更为紧密：
　　一来餐厅空间更宽敞，二则中西岛台关系更密切，既丰富了烹饪的层次，还增加了与家人互动的空间。
　　4、北望琶洲南向花园，双江并行稀缺景观
　　2和4均北望琶洲小蛮腰和滨江公园，南享中央花园：
　　二期的南北双阳台三阳台，大幅提高了观景面，珠江和黄埔涌双江并行，CBD的繁华，与中央花园的静谧，都成了家里的风景线。
　　5、观光电梯，风景与私隐兼顾
　　正基于CBD天际线江河共举的震撼景观面，琶洲南TOD大胆引入了观光电梯。
　　回家走进电梯就是风景，电梯厅候梯也畅享自然采光与新鲜空气，这是普通楼盘不能得到的舒适感受。
　　2电梯厅示意
　　大户型全系标配了双开门入户，私隐得到充分保护，这也契合了城市新贵“低调奢华”的生活方式。
　　产品户型配置的升级迭代，是越秀“内卷”与自我迭代的结果。
　　正因为其真正的产品进化力，与打造理想人居的决心，才得到了未卖先爆的超高人气，接下来的抢购与秒光，则是顺理成章的事情了。
　　楼盘最后一波小户型，年底推！
　　除了在售大户型，我还打听到了：
　　就在年底！琶洲南TOD二期将会加推1416中小户型，总户数约400套。
　　户型分为两种：建面约12731房两厅两卫，还有建面约143四房两厅两卫。
　　二期中小户型位于楼盘东南侧，光照一流，即使是冬至日，大部分单位也能沐浴冬日暖阳：
　　这次加推，也是全盘最后一波中小户型，货量比上期多，买到几率相对大。
　　条件还没齐备的买家，赶紧腾资格和准备好钱，也是买到琶洲南TOD中小户型的最后机会了。
　　豪宅成交大年，出手琶洲正当时
　　2022年，注定是广州的豪宅成交大年，不但千万以上豪宅将创出历史新高，而3000万以上豪宅，则已经突破历史天花板了。
　　20162022年，广州总价3000万以上的豪宅，年均成交水平为：122套。（数据源：中指研究院）
　　而今年，在第三季度刚刚结束时，就已经有接近130套的成交。其中，仅琶洲南TOD就贡献了近4成，市场表现堪称断层。
　　再看政策，琶洲经开区的房地产限制开发，让未来的琶洲发展，充满了想象力。
　　而作为琶洲板块唯一在售新品，琶洲南TOD，是越秀地产广州地铁双国企联袂，用珍稀的琶洲宅地资源，打造的高定产品，其稀缺性不言而喻。
　　据了解，现在2和4大户型在售，价格为1416万，而年底的加推，则是上车琶洲南TOD中小户型的最后机会。