房企出路在何方？代建赛道香不香？（下）

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　　上次我们讲解了代建的分类及发展痛点房企出路在何方？代建赛道香不香？（上），今天我们将在上篇文章基础上进一步分析代建模式的市场趋势及发展建议。
　　代建模式的市场趋势
　　地产凉了，代建火了，尽管政策和行业形势利好代建，但市场环境是在不断变化的，就目前看来，未来代建市场将会有以下三个趋势。
　　第一，容量有限，竞争越来越激烈。
　　理论上，房地产代建有着上万亿元的市场空间，但目前总体渗透率只有10左右，相较于房地产传统开发的规模，代建池子较小。
　　对于一些定位小而美的房企可作为转型方向，但对于龙头房企而言，似乎略显微不足道，只能作为转型基础业务之一。
　　而在头部房企纷纷布局代建的情况下，竞争势必会加剧，未来的成长空间也会受限。
　　第二，代建利润水平下滑，难以旱涝保收。
　　目前，代建行业的普遍收费标准是36。政府类非销售型项目，管理服务费可能会根据总投预算的比例折算单方计价，相对商业代建收费会更低；
　　如果是商业代建销售型项目，则约等于销售额的36，或者按不低于该费率标准折算固定单价。
　　据招股书显示，绿城管理的基础管理服务费为项目销售额的58，中原建业的服务费为销售额的3。56。代建整体收费并不低，甚至有可能比拿地开发更赚钱。
　　图片来源：中国房地产网
　　通过上图，可以看出代建房企的盈利能力相对于传统开发而言，毛利率更高；
　　但由于代建门槛较低，随着更具实力的龙头房企发力抢占代建市场，不排除房企会在利润上做出让步，进导致整个代建行业利润下降。
　　就笔者目前了解到已经有龙头房企按2。5的收费标准去参与投标，而且在支付节点、支付比例都有较大协商空间。
　　此外，还有的委托方会要求管理费用与销售挂钩，设置不低于X价格的前提条件；或者是设置定额浮动的收费模式，定额收费比例大幅下调，与销售挂钩的浮动比例上升，导致受市场影响较大，不再能旱涝保收。
　　第三，资本代建或将成为行业突破瓶颈的新方式。
　　目前，我国尚不存在纯资本形式的代建案例。2021年以来，房企暴雷事件频发，导致资产处置成为房企必须处理的关键问题。
　　因此，大部分资本介入的合作，还是聚焦在不良资产处置盘活；或是涉房类信托原本已入股的存量项目出险，不得不接管投入资金，找代建方保障后续开发及交楼。
　　金融机构拥有强大的集资能力，但他们往往缺乏房地产开发和项目管理经验以及专业的开发团队；
　　而代建企业可以提供地产开发经验及团队，在资产和债务重组过程中，可以形成很好的优势互补，进而实现“前端风险控制、后端开发价值变现”的双赢。
　　此外，在今年7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复。
　　同日，华夏北京保障房中心REIT完成证监会及上交所受理。
　　这三单试点项目，将撬动社会资金近100亿元；保障性租赁住房REITS试点加速落地，也可以为代建行业打开新的市场空间。
　　代建房企展业建议
　　传统的房地产开发企业入局代建市场，门槛并不高，但要在越来越热的市场竞争中抢得一席之地，必须要具备差异化的核心竞争力。
　　因此，笔者根据自己的理解，给出几点建议。
　　首先，挖掘企业自身的优势，找出能打出差异化竞争的亮点。
　　比如品牌层面是否能给项目带来溢价？运营管控是否可以做到在保质前提下，建设成本优于大部分的竞争对手？资源层面是否能引入大型商办、酒店、或者是产业资源？
　　譬如，碧桂园目前做智慧建造，这就属于一种核心竞争优势；虽说业内一直对其智能建造持有保留态度，但随着其不断的研发产品、投入使用，风向已经开始转变。
　　据了解，今年碧桂园投资拿地的重点都放在了代管代建业务方向。
　　图片来源：中国房地产网
　　第二，是提升资本引入的能力。
　　目前行业风声鹤唳，能够为项目引入资本无疑是最为直接有效的竞争手段。更直白的说，现在大部分房企都缺钱，如果代建方有钱愿意投入或者进行垫资，那项目都是等着挑选的。
　　可是，想干代建的房企不就是没钱才转型吗？没钱没关系，要能找钱，也就是要具有整合金融资源的能力。
　　虽说金融机构现在对于房地产非常谨慎，但在国家设立纾困基金背景下，也有不少金融机构和全国性的AMC跑步入场；如果能搭上便车，应该能够斩获一些业务。
　　第三，优化项目开发管理流程，提高管控效能，尤其要在成本管控下功夫。
　　作为代建方，要利用以往成熟的开发管理经验，在受委托开发过程中，合理铺排好施工计划，推动项目建设正常进行、如期交房；
　　通过制订总目标、总成本，动态对成本事项进行监控，设定考核计划，借助稳定的成本管控缓解委托方的资金压力。
　　特点提醒一点，实质介入项目后，代建方要共管项目章证照，还要做好资金的封闭管理，如果委托方需要调拨资金，也要预留足够的开发建设资金，将调拨额度控制在其动态预测的净利润部分。
　　第四，承接代建以外的横、纵向业务。
　　除代建开发业务外，代建方还可以通过自身产业链资源整合，争取承接室内装修、物业管理、配套商业运营等服务；
　　一来通过为委托方提供附加服务，开拓业务规模；二来可以在企业内外部形成资源对接，实现协同发展。
　　一旦延伸到这些横纵向业务后，综合创造的收益也并不会比单独拿地开发低。
　　最后，笔者想说，代建模式未来肯定能在地产行业中占有一定的市场份额，但归根到底，代建还是依托于地产行业，该模式是否能成功，取决于市场行情是否回暖，项目是否能顺利开发，实现销售回款、兑现利润。
　　因此，一定要慎之又慎，坚持轻资产策略来尝试代建，尽量不投或投极小量资金，不给担保，以自身专业能力研判筛选好项目，借助金融机构方引入资本形成优势互补，探索出共赢之路。
　　今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。