万科郁亮：从致郁到治愈

　　作者杨依依
　　编辑谢戈
　　今年3月，有一名北京的购房者向《凤凰WEEKLY地产》讲述他购房遇到的糟心事。那个月初，一家千亿级的房企宣布美元债逾期，他刚购买的房子就是这家房企开发的。
　　业主们看见爆雷新闻纷纷恐慌了起来，虽然楼盘本身并没有任何烂尾的苗头，但他们依然频繁地致电当地相关部门以求得一个让人安稳的答案。当地只好数次召开多方会谈，不断地安抚业主，并保证监管资金在账上非常安全。
　　著名的“墨菲定律”有一种解释：思想可以影响事件的走向，当悲观的想法成为了惯性，那么不顺利的事情也会接踵而至，形成一种恶性循环。这就是房地产行业当下的现状，恐慌的情绪只需轻轻一撩拨，就会迅速蔓延。
　　事实上，房地产的“空头”已经遍布各行各业，除了普通购房者，最初“挤对”房企的是银行等各类金融机构。正如近段时间因公开征友出圈的私募大V李蓓所说：整个市场的预期已经变了。
　　但同时，一家互联网大厂的房产直播部门的工作人员告诉《凤凰WEEKLY地产》，他们最近线上卖房的成交业绩“十分可观”，他们的客户里有宝能、融创等众多已爆雷房企。
　　行业很糟糕，但又似乎没有完全躺平。
　　正当此时，龙头房企万科突然站了出来。6月28日，万科董事会主席郁亮在万科2021年度股东大会上，一反常态地主动表达对市场的预判：“短期来看市场已经触底，6月份会有明显起色。”
　　之所以称为反常，不仅因为万科过去多年一直拒绝公开判断楼市，还因为当下的环境下，所有的房企老板几乎集体失声，郁亮的发言变得尤为稀缺。更反常的是，正是万科，在4年前高呼“活下去”，并预警行业进入“黑铁时代”。
　　已经触底
　　万科股东大会召开的前两天，突然加严了防疫规定，直接导致万科大股东深圳地铁的代表董事不能亲临现场。不过，6月28日的万科股东大会现场，依然到了大约有五六十名的股东，和疫情以来过去几次股东大会的参会人数不相上下。股东们的热情显然不止于参与常规议案的投票，他们更关心的还是生死攸关之时，这家龙头房企和所在行业的现状。
　　在提问环节，有股东率先询问万科如何看待现在的市场。郁亮显然早有准备，先用一句话高度概括了预判：“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。”
　　郁亮还精确判断，这个月即6月份就会出现明显的起色。原因是多方面的，首先从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。第二个，因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。第三则是6月历来是每年销售高峰。
　　万科的高调表态，显然不是因为自己尝到了什么回暖的甜头。万科在今年并没有取得异常突出的业绩，自从2021年净利润腰斩之后，今年万科前5月的合同销售金额1681。1亿元，大幅下降了41。38。郁亮在会上也称：“大家知道今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”
　　万科的反常是因为什么？
　　一名业内人士对《凤凰WEEKLY地产》分析：“市场里，悲观情绪多了，就真往下走了。但万科呼喊之后，如果大家能积极点，事情就能好起来。再困难，基本面还是在的，也有的做，只要肯下苦功夫，找办法，熬过去。毕竟还有那么多更惨的没得做的行业呢。”
　　“万科2018年说活下去的时候，很多人说万科只是想看其他房企死掉，它一家独大。其实并不是，只有行业整体活下去，万科才能活，不存在一家独大的企业。”另一名市场人士说。
　　巧合的是，万科的每次表态和政策方向是吻合的。
　　喊出“活下去”之前，万科在2017年底就提出，要将党的十九大精神化为实践是植根于企业根本利益的内生需要，下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。之后在2018年初称“中国房价单边快速上涨时代已经结束”。
　　今年上半年，政府救市力度明显加大。政策面基本处于持续宽松的态势，疫情纾困、地方救市、央行定向扶持。
　　“4月29日是重要的分界线，在此之前，楼市政策处于非热点城市小打小闹，热点城市边缘性行走和触探政策底线的阶段。429政治局会议明确支持刚性需求和改善型需求，之后救市政策明显增加，力度也在加大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《凤凰WEEKLY地产》称。
　　李宇嘉认为，触底已经是结论，但磨底将是未来一段时间楼市的主旋律。其中一个重要原因是，居民对未来房价持续反弹的预期比较弱，加上经济稳定的压力比较大，市场对未来收入和工作的预期还不乐观。
　　可见对预期的修复依然是“救市”的重要一环，万科此时的呼喊，果断地担起了这个责任。
　　没有理由躺平
　　不过，预判将有起色，郁亮还补充解释，市场触底之后迎来的并不是“反弹”，而是“缓慢恢复”。
　　“现在还有一个很大的不同，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段。所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。”郁亮说。
　　万科是行业中较早注意人口数据的开发商。2013年，中国已建成和在建房屋的数量，除以城市家庭户数的比超过了1。2，彼时万科的金牌秘书谭华杰带领团队进行量化研究，得出的结论是：中国楼市未来十年还是安全的，但有两个变量无法评估，一个是贸易摩擦，一个是房产税。于是，万科在那一年提出了“白银时代”。
　　如今，又到了人口数据的关键时期。郁亮介绍，今年全国出生的新增人口很有可能在1000万左右，今年的大学毕业生1200万，“人口结构变化已经来临，人口的拐点也可能今年就到来。”
　　加上产业结构、城市发展形态、城市商品房存量都发生了改变，如今的万科明显在不断矫正自己。
　　早些年间，行业里流传着一句话：“文科万科、理科中海、工科金地。”盖房子的企业背着“文科生”的名号，多少有些对它“务虚”的调侃。过去多年，万科向科技公司华为学习组织架构，向铁狮门学习轻资产模式，万科的两任董事长也表现了类似的气质。
　　到今年，万科快速转向“务实”上来。今年年初的业绩会上，万科也介绍过，其成立了开发经营本部，对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。开发经营本部首先优化了投资机制，减少了买地出错的几率；其次，针对客户需求研发产品；再次是研究销售的方法。
　　具体到销售方法，郁亮在股东会上介绍，他在过去一段时间专门到广东省受影响最大的惠州、江门两地观察市场。他发现惠州在吸引深圳外溢需求时，万科有独特的优势，即购房者多居住在深圳城中村，而万科在这些城中村中布局着大量的长租公寓，可以直接与客户联系。江门则拥有南方温暖的气候和海景资源，与北方公司联动可吸引北方客户。
　　“前线的观察给了我非常大的信心。只要一个企业能够服务好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬过去的。行业很艰难，但如果放在社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。”郁亮说。
　　股东会上，郁亮再次给行业打起了“鸡血”：“我们行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，第二个，是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。”
　　都说信心比黄金更重要，那个当年喊着“狼来了”的“孩子”，此时扛起“唱多”的大旗，它的意义或许可以超过黄金。就在万科股东会结束的第二天，沪深两市房地产逆势上涨，截至6月29日收盘，板块大涨1。71。