城市发展不是过度蔓延

　　城镇化已经发展了20年的时间，我们从中发现城市的分化是非常严重的，当然城镇化本就是规模经济的表现，众多土地流转成为了经营用地。很多城市都先天的优势，有的依托港口码头的自然地理优势，有的依托经济交通核心的地缘优势而大多数城市都依靠着几十年甚至上百年的原始积累。在城镇化没有扩张的时候，每个城市都保持着大约2：8比的城镇人口比例，城镇化进行了20年这个比例上升到了6：4，有很多朋友说国外的城镇化普遍是75以上未来还有15的增量空间。但过分摊大饼的城市扩张与蔓延并不是城镇化的目标，相反也会带来负面影响。
　　城市的扩张必然会影响农业的生存空间，城市是以原始的中心点向外进行扩张，土地是必要的发展空间，没有土地那么也就没有城镇化扩张的基础，单纯的说各类新区的建设都要向传统的郊区或代管乡镇侵占土地，而我们国家的耕地却并不富裕虽然粮食产量在逐年升高，但农耕最重要的是可耕地况且畜牧、养殖、部分工业原料也离不开基础的农作物，保证粮食安全就是保证战略安全，曾几何时我们执行过粮票、粮本的定量供给，粮食供给永远是第一位的。
　　很多城市都在计算土地的收益问题，每平米工业税收、农林效益、住房用地财政收入、商业用地税费效应都是以明确的数字表单来说明的，当然种地对地方政府收入是最低的，所以新区开发必然是热点，城市蔓延很多都是在土地效益基础之上进行的，短期经济刺激与产期生存空间需求也属于博弈。
　　虽然很多城市都乐此不疲的发展新区从而不惜侵占更多的郊区土地，实际上事情并不是想象中的那样，经济发展依然是制造业先行，有业无产的模式不失是一种尴尬。在没有产业依托的条件下，但有经济区则无企业经营，众多新区也同商办产品一样的沦为库存。更有些地区的定位是随着潮流而无目标的纸面招商。例如先进制造业和智能产业，当每个新区都以这两个产业做为方向的时候，新区之间的招商内卷也是不可避免，虽然可以使用奖励甚至是税收调节，但是短期行为并不能改变萧条的颓势成为鬼城也是迟早的事情。
　　当然商业用地和工业用地在城市总体用地供应中都有配比硬性要求，住宅用地的规模扩张是要搭配商业配比，这也是很多城市不遗余力的推出新区的原因，住宅用地是一次性获取70年的土地收益是一种短平快的财政收入，但开发指标对应的商办用地也是需要消化的，那么不协调的用地模式也就造就了城市的蔓延与扩张。
　　解决高质量规划发展首先要防止城市的过度蔓延，经济能够支撑发展的情况下必要的扩张才会带来收益。房地产由投资品向需求改变的市场格局已经形成，住宅用地的扩张也已经褪去热度，继续摊大饼式的城市发展则会导致财政收入不足以支持城市维护，也会导致区域内卷。地方政府扩张了城市空间，未来如何填满完成经济指标才是真正的课题。