二手房买家逾期付款怎么处理？二手房买家逾期过户怎么办？热传聚

　　二手房买家逾期付款怎么处理？
　　买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，卖方还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。买方要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买方如不能按时以现金形式补足，仍然要承担逾期付款的违约责任。
　　二手房买家逾期过户怎么办？
　　1、房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”，对合同条款及附件内容的手写修改或补充，其效力应优先于《合同》的其他约定。合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确，空白即视为相关违约责任的未予约定，且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。
　　2、在对方违约而违约责任未约定或约定不明的情况下，如一味坚持自己要求对方承担违约责任，而拒绝继续履行，可能导致被驳回诉讼请求的后果。
　　3、“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定，相应的责任后果是否统一有必要加以澄清，否则，在一方“违约”，有很难认定为根本违约的程度，事后在诉讼中又同意继续履行情况下，很难认定其为“毁约”，相应的“毁约”条款便难以适用。
　　4、即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”，如过户手续的办理，系因双方递件手续在先，税款交纳在后，因卖方拒绝配合递件，亦会被认为违约，由此导致合同解除的，应承担违约责任。
　　5、过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任，在卖方无证据证明已尽通知义务情况下，买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。未及时办理过户，嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题，并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。
　　6、在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下，作为房屋买卖合同的卖方，以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由，要求“先交全款再办过户”如无合同依据，则构成单方变更合同，可能会承担违约责任。
　　7、过户与办证应明确约定。“卖方逾期15天仍未交付房地产时，合同即告解除”，该约定中的“交付房地产”应理解为房屋本身的交付，不涉及房屋产权证书的办理。
　　二手房买家逾期过户有哪些风险？
　　（一）房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。
　　（二）房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。我曾经见过这么一个例子，当时购房者直接和房东签订了合同，并做了房屋买卖公证，但公证时房东的妻子因有事未在场，结果首付款都付了，房东却说房子不卖了，因为他妻子不同意。
　　（三）卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。
　　（四）一房二卖的风险。如果逾期办理过户，由于房屋产权并没有发生转移，因此卖方完全可以将房屋再卖一次，从而影响到购房者的合法权益。