长租公寓市场究竟该如何发展

　　2019年以来，长租公寓遭遇寒冬，行业普遍经营困难，爆仓的公寓品牌更是一个接着一个。长租公寓市场到底症结何在？
　　一年内50家倒闭
　　几年前，长租公寓上演的抢房源大战不绝于耳。可是，从去年开始不断有长租公寓品牌倒闭的消息传来。尤其是2019年下半年以来，有多家长租公寓机构接连陷入资金困局，形成一個明显的倒闭潮。
　　先是去年8月，总部位于南京的乐伽公寓发公告称：近期因公司经营不善，无力履行合同。公司已尽最大努力通过多种途径积极自救，但均未见效。目前公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。公告还称，高进低出的经营模式存在严重缺陷，已对长租公寓市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的现状。
　　进入2019年10月，长租公寓更是上演三连爆：10月3日，河南悦如公寓发布公告称，由于市场环境的变化（郑州租金连续3年下滑）、自身组织和经营能力不够强等种种原因，目前公司投入巨资装修配置的1600套分散式公寓面临巨大的经营和资金压力，故公司全体原股东已于2019年9月忍痛接受并购重组；10月14日，南京君创公寓发布公告称，近期公司因市场的不稳定，空置房源较多，亏损较大，且部分租客迟迟不能结清尾款，导致公司不能正常运营，资金链断裂，无能力履行合同；10月28日，杭州中择房产公告称，因公司经营不善导致资金链断裂，后期可能会有部分房东的房租支付不了因而停止运营。
　　根据各大媒体报道粗略统计，最近一年，全国爆仓（资金链断裂或者大股东跑路）的公寓品牌在50家左右。其中，杭州有13家，占比超过20，成为重灾区，包括乐伽公寓、中择房产、鼎家公寓、杭州安闲居、爱上租等。
　　二房东模式存潜在风险
　　目前，长租公寓的主要经营者几乎都不是产权拥有人，而是二房东，他们通过一次性签订多年协议获得大量房源，然后再统一装潢、经营这些房源。
　　传统意义上，二房东这种模式主要是利用市场信息不对称赚钱（低价揽房、高价出租）。然而，租赁市场早已经非常透明且充分竞争，这种模式难有市场前途。2002年左右上海市场出现的房屋银行就是这种业务方式，后来很快倒闭。
　　如今，在资本力量的推动下，二房东再次进入租赁市场，并且发展迅猛。他们主要靠两招：一是通过高价从个人手中囤积大量房源，垄断区域市场，希望获得较高的估值，这其实就是大家熟悉的烧钱模式；另一招就是所谓的互联网思维羊毛出在猪身上，利用各种金融模式玩杠杆，甚至和P2P结合在一起。很明显，这两种套路都是短期投机者热衷的行为，风险极大。
　　先看第一种类型的爆雷案例：作为国内首个赴美上市的长租公寓品牌，青客公寓近日曝出拖欠房东租金的消息。据澎湃新闻报道，有房东反映，青客公寓以亏损及盘整高进低出房源为由，单方面要求房东下调房源租金价格，若房东不同意则暂停支付租金。据悉，造成房源高进低出的现象，主要是公司2015年、2016年扩张期间以相对高的市场价格和房东大量签订房源租赁合同。然而，租赁市场的租金走势并不乐观，出现高进低出现象。1月7日，青客公寓上市后披露的2019财年第四季度财报显示，截至2019年9月30日，青客公寓净收入3。4亿元，同比增长13，这部分收入包括了住房租赁收入、增值服务及其他净收入。其中住房租赁业务净收入为3亿元。营业亏损则显示为1。01亿元。
　　再看第二种类型的案例：去年12月18日，上海市公安局浦东分局发布鑫聚财公司案件侦办情况通报，该通报称，12月3日，警方对鑫聚财公司实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。鑫聚财公司是一家从事长租供应链金融的P2P公司，通过鑫聚财平台融资的钱投资去向为源涞国际公寓。据券商中国多方求证，上述孙某元正是上海涞润实业有限公司法人孙元元，也是上海长租公寓品牌源涞国际董事长。目前，源涞国际位于上海市某科技服务园的企业总部已人去楼空。根据源涞国际员工、部分房源的业主反馈的情况来看，公司从去年8月份开始陷入资金困境。
　　泛滥的租金贷
　　在长租公寓频频使用的金融工具中，租金贷的曝光率非常高。所谓租金贷，简单说就是提供租房用途的贷款。建设银行曾率先推出了个人用途的按居贷，就是这种租金贷，主要基于借款人资信状况，采用信用保证的形式，根据借款人的工作年限、收入、公积金缴存、央行征信等情况，可给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款。此后，越来越多的银行以及非银行金融机构开始杀入这一市场。
　　上面所说的租金贷是正规银行的个贷业务，而在长租公寓爆雷的实际案例中，很多租客是在不明原因的情况下被动贷款的，放贷方多是与长租公寓经营者有密切关系的小贷公司。
　　例如2018年3月，爱公寓因为资金链断裂，停止向房东支付房租，不少租客遭到了业主的清退。然而就在被清退以后，租客才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后，他们依旧还会时不时地受到所谓催收平台的骚扰。
　　其实，租金贷现象在房屋租赁行业早就已经成为了公开的秘密。长租公寓的发展需要企业拥有雄厚的资金实力，而在租金贷模式下，平台不需要自己有什么资金实力，只需要按月付给房东房租，就能提前拿到租客名义1～2年的房租贷款，既可以补充现金流，同时还能扩大市场规模。在这种模式下，实际上企业形成了自己的资金池，如果动了歪脑筋，那就很危险。
　　在爱公寓的租金贷东窗事发之后不久，蛋壳公寓、青客公寓、青柠公寓等市场占有率较高的长租公寓（二房东模式）也被爆出存在租金贷现象。这些平台本身无房，而为了抢房占据市场就拼命提高收房的价格，根本无视长久的经营压力，一旦出现现金流不足、融资不到位等情况，无力继续支付房东房租，就会走向资金链断绝的死胡同。
　　试想，如果成千上万的租户被赶出来，他们还会继续还贷吗？因此，放贷机构的风险也立刻放大。
　　另一方面，如果租房费用可以很容易地通过贷款获得，那么部分租房者就会不自觉倾向于选择超出自身能力的消费行为，不排除其中一些人不具有偿还能力，将形成和美国次贷相类似的金融风险。
　　2018年8月，从我爱我家离职的胡景晖召开媒体沟通会，胡景晖对媒体表示：长租公寓一旦倒闭，肯定比P2P还要惨。胡景晖离职了，但是他的话仍应该引起行业从业者的重视。
　　监管政策趋严
　　随着长租公寓市场各种问题不断暴露，监管部门果断出手、整治市场。
　　二房东模式下，为了最大程度获利，长租公寓運营商往往会把一套房子改成多间租赁使用，俗称N1。有北京当地媒体报道长租公寓公司跃层公寓四居室变八居室的事，结果北京市住建委检查后明确指出：长租公寓N1改造系违规行为。
　　作为长租公寓倒闭的重灾区，杭州近期持续加强租赁市场监管。2019年10月12日，杭州市住保房管局开会全面部署新一轮杭州住房租赁中介机构乱象专项整治工作。11月26日，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，包括适用范围、监管要求、账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等十方面内容，防范住房租赁市场风险，保障租户及房东合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。该办法明确要求，从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用租金贷获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。
　　从全国来看，为打击住房租赁中介机构乱象，住建部持续开展整治住房租赁中介机构乱象专项行动，对违法违规房地产开发企业和中介机构进行查处和曝光。
　　2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六部委联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。其中，第九条明确提出加强对高进低出（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）的监管；还要求控制房屋租赁行业杠杆率，租金贷收入占比不得超过30。
　　此外，针对长租公寓装修污染问题，深圳拟出台《长租公寓装修污染控制技术标准》，提出了长租公寓的室内空气质量标准和材料性能要求，力图从包括设计、施工、验收等过程的长租公寓全寿命周期出发，形成一套完善的装修污染控制技术标准。
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　　看海外长租公寓如何经营
　　美国最大的出租公寓运营商是EQR（Equityresidentialproperties），市值规模近230亿美元。
　　EQR的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴，EQR经历了从快速扩张到精耕细作两个阶段。
　　第一阶段（1991年～2002年），自1993年上市以来，EQR的规模迅速扩大。1993年上市时，EQR仅有69处物业、2。2万套公寓；此后的5年间，EQR共斥资106亿美元进行收购。
　　第二阶段（2002年至今），精简业务，聚焦核心区域。这期间，公司一方面通过出售低价收购的公寓获取资产增值收益，另一方面，聚焦核心区域的优质物业，大大提升了公司的租金获取能力，而公司的盈利再用于继续收购核心区域的物业，形成良性循环。
　　EQR自己持有物业，长期租赁经营，对资金的需求量很大。在融资方面，EQR能够规模化扩张，其背后与美国发达的REITS（房地产信托投资基金）市场有密切关系。
　　短评：
　　未来自持物业或是主流
　　文本刊记者刘畅
　　近几年，长租公寓在租赁市场发展很快，但是这种繁荣是虚假的繁荣。因为，经营长租公寓的主体一般来说应该是拥有物业产权的业主，例如房地产开发公司等。而现实情况却是，二房东成为长租公寓运营主体。
　　自持物业经营的长租公寓模式对先期投入的资金量需求巨大，而收益周期则长达数十年。因此，在目前新房销售（赚快钱）还不错的背景下，愿意持有物业并进行长期租赁（赚慢钱）的房地产企业并不多。
　　在这种情况下，疯狂追逐短期利益而无视道德、风险的社会资本催生出二房东模式，并引发一系列纠纷事件。所以，要规避风险，无论是租客还是房东，都要远离二房东模式的长租公寓。
　　此外，从另一个角度反思，政策方面要多鼓励持有型长租公寓的发展，而不是把长租公寓一棒子打死。
　　早在2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体。2017年中央经济工作会议报告也明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展。
　　与此同时，中国房地产市场经历了高速发展的黄金时代后，目前进入到白银时代，开发商的模式也必须有所改变。未来，继续快速滚动开发的地产模式未必是最好的模式。因此，自持物业的长租公寓一定是未来房地产企业转型的方向之一。
　　市场还普遍认为，如果只是开发商简单地拿地、开发、作为租赁物业经营，回笼资金的时间成本很高，实现收益将是一个难题。另一方面，保险公司等机构拥有巨量的资金，却难以找到长期稳健提供收益的项目。如果房产商与金融领域的长钱机构联手拓展长租公寓，就有可能找到长租公寓可持续的盈利模式。