深圳二手房的命运，早被一手房安排得明明白白

　　今天，每经房产联合中指研究院发布了《2022中国房地产行业价值和发展趋势白皮书》。
　　其中，报告选取了12座代表城市，统计了其2019年2021年新房、二手房年均成交情况。
　　这是一个蛮值得关注的数据，大家可以看看下面的表格：
　　我重点标出来的部分，大家发现了吗？
　　和北京、上海一样，在过去三年里，深圳二手房年均成交量占比都超过60，也是湾区里唯一一个超过50的城市。
　　换句话说，深圳楼市已经进入存量主导时代！
　　然而，从今年前8个月的成交数据来看，情况似乎发生了转变。
　　根据乐有家研究中心数据显示，今年18月，深圳一手房成交22059套，二手房成交套为14001套，二手房成交量占比仅约为39。
　　为什么会这样？我觉得主要原因有几个：
　　一是今年新房供应的增加。
　　今年深圳计划全年住房6万套，相比以往有所提升。据统计，截至目前，深圳新房供应49302套，距离目标已越来越近。
　　而在十四五期间，深圳的商品房供应基本都规划在7万套左右。
　　二是新房不仅供应增加，而且还有利可图。
　　一个是刚需盘，龙华、光明等区域不少项目都出现开盘即打折的现象，例如特发观月台开盘即打88折，售价低于备案价。
　　一个是豪宅盘，南山、福田等区域的部分项目因为巨大倒挂差成为“日光盘”，例如上周开盘的招商玺家园，最低单价10万平，倒挂差每平几万十几万。
　　三是买家信心不足，二手房性价比不高。
　　一方面，买家对收入预期不确定，不敢贸然出手买房，再加上疫情的反复，也成为了二手房成交的一大阻碍。
　　另一方面，虽然不少房东都接近指导价卖房，但二手房价格比一手房贵仍是不争的事实，性价比远远不及一手房香。
　　四是二手房大多为老破小，吸引力有限。
　　我在链家统计了一下，目前深圳二手挂牌住宅一共20258套，但楼龄在15年以内还带电梯的二手房源只有8208套，占比仅41。
　　换而言之，深圳接近6成的二手房源都是不带电梯的老破小，居住舒适度肯定差很多。
　　深圳15年以内带电梯二手房源分布图
　　那么，在深圳，现在应该买什么样的房子？
　　在此之前，你要知道：一手房始终会变二手房，想要从中赚钱或者顺利置换，必须要跟着趋势走。
　　简单来说，你一定要清楚接盘侠们的需求，他们更喜欢买哪里，更喜欢哪种房子。
　　毫无疑问，深圳人越来越喜欢买大户型了。
　　根据乐有家研究中心数据显示，近7年深圳二手住宅户型成交占比有了明显变化：
　　二房户型成交占比从36下降至26
　　三房户型成交占比从29上升至41
　　四房户型成交占比从6上升至16
　　五房户型成交占比从1上升到6
　　可见，作为曾经的主力，二房户型已经越来越不吃香，反而是三四五房大户型越来越受到深圳人的青睐。
　　原因主要有几个：
　　1、二三胎政策放开，深圳家庭的居住需求升级；
　　2、深圳限购严格，本地户籍只能买2套，因此更多人选择一步到位；
　　3、二手房指导价出台，二手房价格回调，尤其是学区房，所以这也一定程度压缩了小户型的成交空间。
　　当然，深圳也不缺大户型产品，因此选对区域也尤为重要。
　　数据同样来自乐有家，以四房户型为例，大户型成交可以分为三个梯队：
　　第一梯队：福田（29）、南山（21）、龙岗（20）
　　第二梯队：龙华（11）、宝安（10）、罗湖（7）
　　第三梯队：光明（1）、坪山（1）
　　很显然，福田、南山、龙岗的大户型是最值得买的，其次是龙华、宝安、罗湖，至于光明和坪山，尽量不要碰大户型，小户型会更加吃香。
　　总体而言，对于深圳楼市来说，有些趋势是可以预见的：
　　虽然目前新房成交量要比二手房高，但这只是暂时的，毕竟深圳的地盘就这么大，新房供应始终有限，未来还是会再次进入二手房主导的市场。
　　别看现在深圳又出现了几个“日光盘”，就以为有回暖的迹象，实际上这是九牛一毛，更何况整体成交与往年还是大相径庭。
　　深圳人不再是以前的深圳人了，现在他们只会盯着好地段的好房子出手，其他大部分房子只能接受不断降价，不断被人挑挑拣拣的命运。
　　深圳楼市能否重振雄风，不仅和调控何时放松、深圳人的钱包、疫情防控有关系，更和整个湾区楼市有关系，谁叫你是大哥。