土地一级开发的四大外部融资方式解析

　　土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。
　　内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。
　　一、国家开发银行贷款
　　国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30。土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
　　但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。
　　二、商业银行贷款
　　土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
　　三、信托方式融资
　　我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。随着我国2001年颁布的《信托法》、《信托公司管理办法》和《信托公司资金信托管理暂行办法》，通过信托方式进行融资在房地产业快速发展。
　　目前房地产信托计划的形式主要有三种：
　　1、贷款型信托。即信托公司通过向委托人发型信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托。比如，中信信托发放的京大昆仑土地一级开发贷款集合资金信托计划。
　　此融资方式的在于期限灵活，交易模式成熟，操作简单，利息可计入开发成本。但由于近年银监会不断收紧房地产信托，从2008年《关于加强信托公司房地产、证券业务有关问题的通知》中要求土地储备贷款信托计划比照商业银行贷款标准（参照前文）执行，到2010年《关于加强信托公司房地产业务有关问题的通知》中明确禁止信托公司以信托资金形式发放土地储备贷款，使得此种融资方式在土地一级开发市场上发展空间也极小。
　　2、股权型信托。即信托公司发行信托计划募集资金，以信托资金形式对参与土地一级开发企业增资，进而持有该企业部分股权，通过企业分红实现信托受益。此种融资方式中，为了确保信托受益实现，信托公司持有的股权可通过协议约定为优先股（即当参与土地一级开发企业取得分红不足以支付信托受益之前，其他股东不得参与分红）；也可同时约定企业或其股东在特定条件下有义务溢价回购信托公司持有的股份。为了保障上述约定的实现，信托公司还可要求参与土地一级开发企业提供相应担保。基本模式为：信托公司通过委托关系从者处收集资金，之后以收购房地产开发企业部分股权或对其进行增资扩股的方式注资，终者以房地产开发企业溢价回购股权的方式实现。
　　这一融资方式虽然涉及法律关系较多，但是大多有明确法律依据支持，如《公司法》、《合同法》等，而且可以通过协议约定明确各自权利义务，对各方的权益保障都能提供法律依据。另外，涉及的审批等手续相对较少，信托公司无需参与土地一级开发项目的经营管理就可获利。近年来，也有很多信托公司推出“类产业基金计划”为房地产开发企业成功募集资金，同时使得者获利，比如北京国投的CBD土地开发整理资金信托计划、白家庄土地一级开发权信托优先受益权转让信托。
　　3、土地储备信托，是指土地储备机构以自身的名义，将储备的土地信托给信托公司，由信托公司作为受托人以负责该土地的开发融资等活动。众所周知，我国土地储备信托制度的前提是各个地方政府业已建立的土地储备制度。在土地储备信托中，实际上还包含委托或联合具有土地开发资质的专业企业对土地进行开发利用等环节，当然信托公司作为受托人通常还担负着不少土地开发的职能。就目前而言，土地储备信托一般是通过在土地公开交易市场对土地进行拍卖来实现资金回笼并获取的。
　　目前，我国土地储备信托制度的存在和发展均具有一定的现实意义：，对土地储备机构而言，土地储备信托既填补了土地收购和开发中的资金缺口，也弥补了作为政府派生机构的土地储备机构在土地开发方面的专业和经验两方面不足。第二，对信托公司（受托人）而言，通过在土地融资中提供充裕的资金而拓展了信托业务并获得了信托报酬。第三，对广大者（委托人兼受益人）而言，购买具有政府信用担保和土地保障的土地储备信托产品，则可以获得风险相对较低而相对较高的机会。总之，土地储备信托解决了土地融资难题，推动了土地开发和利用，促进了社会经济发展。
　　四、私募股权基金
　　私募股权基金是以非公开的要约形式，向少数的机构或者个人者募集资金，建立一个资金池，然后向有发展的企业进行股权，在该企业价值后，通过被企业上市、并购转让或者管理层回购等方式退出该企业，从而获利的金融活动。例如，2007年，美国私募基金华平集团通过增资扩股形式，持有上海中凯房地产开发管理有限公司25的股份，并提供不少于3000万美元支持该公司的房地产开发项目；2008年，金地集团与（瑞银）达成合作协议，共同设立管理公司，并利用此公司作为融资平台帮助金地集团完成土地开发项目。
　　对私募股权基金者而言，在私募股权基金具体操作中，通常先是募集设立基金，寻找机会，由目标企业制定融资目标，做出商业计划书，详细列出所需资金和投入时间以及赢利预测、销售或销售增长预测，然后私募股权基金方根据这份业务计划进行尽职调查来决定是否，并就的价格和条款进行充分的谈判，然后签署有关的法律文件，后由私募股权基金方将资金注入项目企业。
　　在土地一级开发中，政府根据本地区的待开发的区域的规划、区域经济特点、产业结构特点、主要企业的特点，确定拟合作的私募股权基金。由于不同的私募股权基金其特长与不同，从行业来看，有的私募股权基金偏重于传统行业，有的私募股权基金偏重于高新技术行业。如果待开发的区域在产业规划上，以传统产业为主，则可以选择有传统产业经验的私密股权基金进行合作。反之，如果是高新科技园区的开发，则可以考虑引入过高新技术企业的私募股权基金进行合作。这样，不仅在土地一级开发融资方面可以借重私募股权基金的资金，而且可以在土地一级开发后，产业的引入方面，借重私募股权基金的产业资源。
　　在市场主体方面，由当地的土地储备出面，新建或者选择一家全资的国有控股公司，由私募股权基金对该公司增资扩股的方式，合资成立土地一级开发项目公司。该项目公司中，私募股权基金以资金入股，原政府指定公司以评估后的土地价值加部分资金入股，该项目公司即为土地一级开发的市场主体。
　　项目公司成立后，双方同时派出代表参与管理。其中，区域开发的整体策划由双方共同完成，之后，政府主要负责区域控制性详细规划的修订、土地征用和拆迁、土地指标的落实等。私募股权基金主要负责基础设施的建设、市政配套设施的建设、公共服务设施建设和引入、重点项目的引入等。
　　以上四种融资模式是土地一级开发融资的主要模式，除了以上四种，还有发行公司债券、配股等也是房地产业项目开发的融资方式，但是在土地一级开发不常用，而且操作周期相对较长，交易更为复杂。在企业进行土地一级开发过程中，可以结合我国房地产发展的政策调控，房地产一级开发企业可以根据实际资金链衔接，一笔资金同时采取多种方式融资、或不同阶段采取各自适合的融资方式。