不动产物权变动的条件

　　不动产物权变动基于法律行为者，须具备以下条件：
　　（1）须有不动产变动的意思表示。
　　法律行为以意思表示为核心要素，发生不动产物权变动的法律行为，包括物权契约和不动产物权抛弃，既为法律行为之一种，自然离不开意思表示这一要素，没有意思表示，物权变动即难以发生。在物权契约之情形，根据债权形式主义，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，物权变动乃双方当事人债权意思表示合致的结果。当事人就不动产物权的设定、移转意思表示一致，加上不动产物权登记，即生物权变动的效力。无意思表示或意思表示不真实，当事人之间关于不动产转让的债权合同难以成立，物权变动无由发生。在不动产物权抛弃的情形，尽管此系单独行为，也必须为抛弃的意思表示，否则不生不动产物权抛弃的效力。
　　（2）须有不动产物权登记。
　　不动产物权变动的公示手段为不动产物权登记。所谓不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。登记使当事人之间的物上法律关系明确，具有权利表彰及宣示功能。在形式主义法制下，登记被采为不动产物权变动的生效要件，称为登记要件主义。如不登记，当事人纵订有契约，在法律上仍不发生物权变动的效力。登记不仅是不动产物权变动的生效要件，而且具有公信力，登记簿上记载的权利事项，纵在实体上存在着由于登记原因不成立、无效或被撤销的情形，也不得以其不成立、无效，或被撤销对抗善意第三人，在法律上有绝对效力。
　　我国《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房产权利的变动应当登记。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。《物权法（草案）》第九条第一款也规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。可见，我国现行法律也将登记作为不动产物权变动的生效要件，并实行登记的强制主义。
　　（3）须以书面作成。
　　不动产价值巨大，其物权的移转或设定，关系当事人利益较大，当事人各方都应谨慎从事不动产物权变动的交易，以杜绝纠纷。书面形式可以促使当事人缔约时审慎衡酌，避免轻率决定，并作为证据保存，同时也便于登记实务上的操作，提高登记的正确性，确保登记簿所公示的权利状态与事实上所应存在的实质及终局法律关系完全相符。关于不动产物权抛弃等单独行为应否以书面为之，我认为，不动产物权抛弃等单独行为同样攸关当事人之民事权益，为示慎重，宜以书面为之。另外，法院判决可以代替书面形式，在未订立书面契约的情况下，买受人或权利人可直接起诉出卖人或因约定而负有义务之人办理所有权或其他物权的移转或设定登记，在取得出卖人或该义务人应协助办理所有权或其他物权移转或设定的胜诉生效判决后，即可持此项判决单独请求物权变动登记，使物权发生变动的效力